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深圳房价正在逐步失控!

2026-07-09 01:40:05

深圳房价正在逐步失控!

转载自公众号米宅，已获授权转载

6月的深圳给我们所有关注深圳楼市的人上了一课！非常经典！

经常会有人说，房价不会涨了，你看我们的收入没涨啊！我们没钱啊！我们经济体感不好啊！

可是如果地价涨了呢？地价涨需要不需要理由呢？

先看下图，这是深圳近期拍的三块地——

6月5日，南山科技园地王，深圳楼面单价地王，10.87 万 /㎡。

6月12日，前海桂湾地王，前海单价地王，9.5 万 /㎡。

6月25日，宝中百亿地王，深圳总价地王，105.1 亿，楼面 8.79万 /㎡。

三块地分属南山科技园（粤海）、前海桂湾、宝安中心，自东向西沿前海湾一字排布，从南山滨海一路延伸至宝安海岸线。

这么密集的在一个月内连拍三块地王，你说不是“故意”的我是不相信。

但更“故意”是，地王挨着当下深圳最热最标杆打的项目，看下面这张图片——

以宝中地王为例。

它和目前大热项目观潮府一路之隔，0米距离（隔小路相望）。

2025年8月15日，观潮府地块，被招商蛇口 + 华润联合体，以楼面价59586 元 /㎡，溢价34.81%成交。

2026年6月25日，作为宝中观潮府正北相邻地块北街坊，被保利发展以成交楼面价：87924 元 /㎡，溢价99.05%。

也就是同一个板块的两块相邻地块，在10月的时间里，单平地价高出 2.83 万，地价涨幅近 48%，溢价率涨幅185%。也就是单平米地价每月平均上涨2800，涨幅每月上涨4.8%，溢价率每月上涨18.5%。

是这块地更好吗？并没有。因为观潮府可是一线临海的海景地块啊！

如果一块地是巧合，但三块地都是如此还是巧合吗？

再看6月12日的前海地王。

它和目前大热的招商海晏府，0米距离（隔小路相望）

2025 年 7 月 14 日，也就是11个月前，被招商蛇口，以成交楼面价：84180 元 /㎡，溢价率86.10%拍下。

2026年 6月12日，建发以楼面价：95918 元 /㎡，溢价 114.29%拍下，比海晏府楼面单价高1.18 万 /㎡。

也就是同一个板块的两块相邻地块，不到一年的时间，单平地价高出 1.18 万。

是因为这个块地更好吗？并不是，因为海晏府是前海近 5 年唯一三无纯宅地（无保障房配建、无 70/90 户型、无售价限制）

还有6月5日的科技园地块，10.87 万 /㎡，深圳新的单价地王。记住这个数字。

因为就在这个距地王七百八米，科技园唯一在售新房卓越缦悦项目，目前成交均价在10.8万。

也就是地价＝房价？！

我们普通人最大的特点就是凡是都想要问个为什么？凭什么？

我们干房地产这么多年，也算是见过些世面，也是第一次遇见这种情况，两块地紧挨着，过了10个月，单平地价一个涨了2.83 万，一个涨了1.18万，一个直接地价干成了房价。

用地价拉房价，用面粉贵所以面包贵去引导房价上涨预期，这是土拍惯常套路。

但像深圳这样，这么直白，这么热烈的方式，说实话，我是第一次见。

当然很多人说，地价涨了算了什么？要房价涨啊？

以科技园地王旁边的卓越缦悦项目为例，2024-12-21卓越拿地开发，备案均价11.41 万 /㎡，25年开始销售，从最开始的8.7万起，到2026年6月目前在售成交均价10.6 万 /㎡左右，而且卖的很硬气。

原因就是，你看隔壁地王啊，隔壁的地价比我房价都贵啊。按照他的地价逻辑，它开出来不得卖20万一平啊，我才10万啊！

所以你说房价涨没涨呢？如果你一定要说，就算地王卖20万，房价也不会涨，我还等着周边的二手房价继续跌呐！

那你先问问地王周边的二手房的业主的同意不？

科技园地王一出周边二手房什么反应？当晚浪琴半岛的挂牌价直接跳到16.8万。

你可以说他们知心妄想，你可以说他们有可能搬起石头砸自己的脚，但你不得不承认，房价总不能比地价便宜吧。

至少科技园的房价不会跌了吧。

这就好比有一个无形的大手划了一条线，科技园的地价10.8万，其它的你们看着办吧。

我们不是一直都在问，房价还会不会继续跌啊，房价到底跌到底了吗？这就是答案。

我们不能说全国的房价都回调到位了。

至少深圳，深圳的福田、南山、宝中跌到位了。

那你说别的区域呢？

我们以龙华为例，6月龙华卖的爆火的项目是谁呢？中海云颂玖章

其备案均价80000 元 /㎡，折后均价约 7.3 万 /㎡，总价710 万 - 1160 万。

2026.6.6首开206 套，400 + 组验资客户到场，开盘当日成交 172 套，截至 6 月 25 日网签 198套，仅剩 8 套低楼层尾货。

2026.6.26 第二批次加推去化约80%，目前项目项目整体（首开+加推）综合备案比例96.12%。当然你会说，并没有100%啊？

先看下面这个图片，这个项目最大的优势就是距离梅林关近距离近，不是龙华核心区项目，属于福田改善外溢项目。

他的主要客群是在福田想要1000万住大四房，想要700万住大三房的改善，因为这个总价段，在福田买不到房子。

这个项目如果放在25年是卖不到这个价格和当下的热销。

而距离它最近的占据北站核心区的中洲项目，因中海开出7.3的价格瞬间有了价格优势。

中洲自己也没想到吧，从24年一期卖到26年的三期，卖到最后居然卖出了价格优势？

由于中海的热销，现在的中洲在价格优势的刺激下，销量直接翻倍，已经成为深圳6月销量第一的楼盘。

另一个隔壁项目中建鹏程云著，直接售罄了，样板区直接锁门了！。因为在中海没有开出7.3万价格之前，中建5万单价作为福田外溢项目，大家对它的说法是有点贵。

贵或者不贵，真的是比较出来的。

这就是当下的深圳楼市。

地价开始跳涨模式。

而地价就像一块丢进平静湖面的大石头，涟漪已经开始一圈一圈的向外扩散，传导的链条已经开始了。

很多项目开启了快速去化模式。

比如妈湾观山海，只剩下138平米的，总价段直接1200万+。

比如赤湾天健项目只剩139㎡的，总价段1000+起。

比如南山科技园翰熙项目，大户型138-143剩下14套，小户型108-113共剩下5套。

宝中中铁项目9万左右，因宝中楼面价8.79万/㎡，预计均价15万+，它也瞬间便宜，基本卖完了。

还有观潮府，首批222套房源，均价14.2万/平方米，整体去化率高达95%。二批次房源，198-257平方米，总价 3200 万起，官方口径显示基本售罄。

比如，6月10日科技园中海云启源境最后一批加推，均价10.5 万 /㎡，目前仅剩低楼层少量房源。

比如，6 月持续顺销的前海桂湾深铁・凯旋府，均价 9.2 万 /㎡，目前小户型基本售罄，仅剩高楼层大户型少量存货。

还有一些顶级豪宅项目，也基本上开一次上一次热销的情况。

比如6 月顺销加推南山后海招商玺（后海总部基地）188/237/247㎡，单价18-22 万 /㎡，总价 3400 万起，一批次售罄，二批次去化约 75%。

比如，6月首开的中海安缇雅苑（深超总），220-290㎡，72 套，成交单价16-25 万 /㎡，总价 3500 万起，基本售罄。

比如，6 月上旬开盘，深圳湾 1 号・瑞公馆，150-220㎡大平层，单价 13-18 万 /㎡，总价 2000 万起，当期基本售罄。

有人会质疑，地价跳涨这个现象能不能持续呢？

别的你可以不相信，但是当一个东西是垄断，它就拥有了绝对的定价权。

更何况它是深圳！

更何况它如此直白！

地块挨着地块拍，这操作已经不是明牌，而是明确说了吧！

深圳今年释放的6块地全部都是高溢价破前高跳涨成交的，那么接下来深圳如果再释放地块也一定是这个策略。

所以能不能持续你不需要操心了。

你需要操心的是你怎么办？

首先，当下中国确实是80%的资产都在下行都在缩水，但深圳房子一定是这80%资产里面，如果要止跌一定是最先止跌的，如果要上涨也一定是最先上涨的。

这是深圳的当下。

其次，深圳是中国AI硬科技产业TOP3，城运国运加持。

四大一线基本面第一。

深圳GDP增速位列四大一线第一。

人口总量2163万，人口增长率高达9.76%，没有北上广老龄化问题。

出口占全国十分之一，增速12.5%排名全国第一。

比亚迪、华为、大疆等明星产业抓住每一次风口，城市发展动能十足。

这是它的未来。

第三、从楼市基本面看，深圳是中国供需、人地最紧张的城市。

深圳常住人口超2000万，商品住宅仅200万套，商品房持有率仅10%，算上各类住宅人均居住面积仅23㎡，人口持续流入叠加人均住房面积极低，住房需求长期供不应求。

还有2026年深圳楼市成交持续升温，5月深圳一手、二手成交量增幅均为北上广深第一。

6月新开四个新盘全部日光售罄，外地人进场抄底速度加快。

最重要的是深圳是北上深，唯一核心区已经解除“限购”的一线城市，首付比例低至15%，房贷利率处于历史最低值，同样预算首付月供减半，可以说是有史以来一线城市鼓励普通人买房最大尺度，错过就真的要再等下一个周期。

面对6月深圳土拍市场的“明示”操作，结合自己的财力，有财力的一定是“秒跟”的。

毕竟对于广大的二三四线富裕家庭，深圳核心区的房子一定是国内老百姓最稳妥的财富容器。对比其他城市，深圳核心资产的保值增值能力经过多轮周期验证，完全超预期对抗货币贬值。

特别是当下，一定程度上，买深圳就是买国运。深圳是比肩纽约、伦敦等全球一线城市的，是全球性的优质资产。

更重要的是，目前业内共识是，深圳房价已经站在新一轮上涨起点，市场刚刚启动，目前仍有不少高性价比项目和开发商优惠、清退房源可以选择，尤其是现在入场福田、南山、宝中、龙华核心仍能买到低估的优质房源，错过后续成本将大幅提升。

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