【老赵说大宗】高盛王逸研判:上海深圳楼市2026年底率先见底,2026—2028年房价整体回升15%呈结构性分化!

在国际投行密集重估中国房地产周期拐点之际，高盛中国房地产团队主管及大中华区股票研究联席主管王逸于2026年6月18日公开表示，上海和深圳两大一线城市的房地产市场预计将领先全国，在2026年年底前后率先触底企稳，并预测从2026年底至2028年底前，两城房价整体将回升约15%。

不过她特别强调，此轮复苏绝非普涨行情，当前市场需求仍处明显分化状态——复苏将由高端需求（豪宅及顶级改善）和中心城区"老破小"（低总价、强地段、高流通性）的成交驱动先行回暖，而中间层级的普通大面积改善型住宅需求反弹将明显延后，市场呈现典型的K型修复。

高盛作出上述判断，是基于对楼市复苏四大核心驱动因素的交叉验证。

首先是人口因素：深圳通过"孔雀计划""优才计划"持续吸引年轻高新技术人才落户，常住人口连年净流入；上海近年优化落户门槛并加大人才补贴，虽弱于深圳但仍保持人口净流入态势，为潜在购房需求提供底盘。

其次是收入与产业结构：上海金融、专业服务、生物医药及深圳芯片、AI、互联网等高附加值产业占两地GDP比重均超三成，这些行业从业群体的收入韧性强，是支撑高端市场率先企稳的购买力基石，且近期股市回暖带来的财富效应对豪宅客群有边际催化作用。

第三是负担能力与供需：当前沪深首套及二套房贷利率均处于近十年历史低位，叠加首付比例下调、卖旧换新税费减免及人才购房补贴，购房门槛为过去五年最宽松；更重要的是，上海二手房挂牌量较近两年峰值回落超两成，深圳新房去化周期压缩至6个月左右，核心区惜售情绪抬头，买卖双方力量对比开始微妙逆转。

第四是租金收益率与房贷利率的负息差处于十几年来最窄区间，持有房产的机会成本压力持续降低，有助于观望情绪逐步松动。

从时间轴来看，高盛认为沪深触底时间较北京、广州提前约3至6个月，较绝大多数二三线城市提前6至24个月，是全国楼市周期中最早走出调整的梯队。

价格维度上，该机构预计两城房价在触底后至2028年底累计回升15%，但这一"整体均值"掩盖了剧烈的内部分化——核心区次新豪宅及产业集聚板块优质房源可能领涨甚至超越均值，成熟学区及地铁沿线中心城区"老破小"跟随回暖，而无学区、无产业支撑的远郊大户型及楼龄较长但无地段优势的普通改善盘，则可能继续横盘或微跌。

王逸指出，这种分层复苏模式与过往几轮周期中"一刀切"的涨跌逻辑截然不同，投资者与置业者需警惕误读"15%"平均涨幅带来的错觉。

值得注意的是，高盛今年4月发布的专题研报已初步勾勒出相似框架，6月18日的最新表态可视作在近期沪深二手房成交量连续多月超预期、价格环比转正（国家统计局5月数据显示沪深二手房价环比上涨0.6%，领跑70城）背景下的进一步确认。王逸团队亦提醒，若外部宏观变量（如海外降息节奏、居民收入预期修复速度）不及预期，底部确认与价格修复节奏存在延后可能，且全国非核心城市房价在2026—2027年仍面临10%—15%的下行压力，市场整体远未到全面牛市阶段。    

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