6月份的数据出来之后，很多人第一反应都是成交跌了，于是又开始讨论市场是不是降温了。
如果只盯着成交量，很容易误判现在的深圳楼市。
真正值得关注的，并不是6月份比5月份少卖了多少套，而是整个市场正在出现一个越来越明显的分化：
开发商的信心越来越强，普通购房者却依然保持谨慎，这种认知差正在不断扩大，而它很可能决定深圳楼市下半年的走势。
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热的是开发商，冷的是二手房
6月份，深圳一手住宅成交3785套，二手住宅成交5093套，相较5月份都有所回落，其中二手房跌幅更明显，甚至低于4月新政之前的成交水平。
一方面，4·29新政释放了一部分需求，另一方面，秋季入学购房基本结束，学区需求退出市场，也让成交节奏自然放缓。
不过，把时间拉长来看，今年上半年深圳市场仍然明显强于过去几年。
一二手住宅累计网签超过4.7万套，环比增长约10%，门店签约量更创下2021年以来半年度新高。
相比前两年市场持续探底，今年至少已经完成了从低位修复向平稳运行的过渡。
真正的问题在于，市场恢复并不是同步发生的，而是开始走向结构性分化。
6月份最值得关注的，并不是成交数据，而是开发商的动作。
一个月内，深圳连续成交三宗重量级住宅地块，深圳湾楼面价达到10.87万元/㎡，刷新全市住宅楼面价纪录；前海桂湾楼面价9.6万元/㎡，刷新片区纪录；宝中楼面价8.8万元/㎡，同样创下区域新高。
更值得思考的是，这三宗地块的楼面价已经逼近，甚至接近周边部分次新二手房成交价格。
过去很多年，很少有人会相信开发商愿意以接近二手房售价的成本拿地，而如今这样的情况连续出现了三次。
这说明，开发商判断的已经不是今天，而是未来两三年的市场，他们愿意提前锁定核心地段土地资源，也相信未来高品质住宅依然有足够的支付能力。
这种信心，很快就在新房市场得到验证。
6月底，中海安缇正式开盘，备案均价约18.58万元/㎡，相比两年前同区域的中海深湾玖序，单价提高约4.5万元/㎡。
如果只是一次高端项目热销，可以理解为个案；但从深湾玖序、沄玺、海晏府、观潮府，再到安缇，这已经不是偶然，而是深圳豪宅市场连续几轮成功兑现。
很多人把豪宅热销简单理解为富人买房，其实真正说明的是另一件事：只要产品足够优秀，地段足够稀缺，市场依然愿意为品质支付溢价。
过去两年，真正赚钱的开发商，并不是拼价格，而是在拼产品力、审美和稀缺性。
这也是为什么越来越多国央企开始选择高价拿地、高标准打造产品，因为市场已经证明，这条路能够跑通。
新房越来越稳，真正决定市场的还是二手房
虽然新房表现不错，但深圳楼市真正的温度计，始终还是二手房。
6月份二手住宅成交5093套，仍然站稳5000套荣枯线，同比保持增长，但环比有所回落。
从实际成交来看，核心区域优质房源价格相对稳定，而不少普通房源仍然需要通过降价才能成交，市场并没有进入全面上涨阶段。
与此同时，新房库存却在持续改善。
6月份全市新增住宅供应2638套，而库存减少1147套，截至6月底，预售住宅库存降至22207套。
库存持续下降，意味着市场供需关系正在慢慢改善，这也是未来价格企稳的重要基础。
如果说过去几年深圳最大的压力来自库存，那么现在这个压力已经明显缓解；
但如果二手房价格迟迟不能形成稳定预期，新房的热度最终也很难全面传导到整个市场。
换句话说，新房可以代表信心，二手房才能决定趋势。
（买/卖房之前咨询大伟哥）
下半年，真正值得关注的是三件事
站在2026年年中的节点，我认为深圳楼市已经走出了过去几年最困难的时候，但距离真正意义上的全面回暖，还有最后一步。
第一，看二手房能否持续稳定在5000套以上的成交水平，并逐步缩小挂牌价与成交价之间的差距。
如果成交量稳定、价格稳定，市场信心才会进一步恢复。
第二，看库存是否继续下降。
目前新房库存已经回落到2.2万套左右，如果未来供应保持理性，而成交能够延续，库存继续下降，将进一步改善市场基本面。
第三，看产业兑现是否继续加速。
6月28日，13号线光明段正式开通，从光明到留仙洞、深圳湾等产业核心区通勤效率大幅提升。
交通改善背后，本质上是产业资源的重新连接，也意味着像光明这样承接产业外溢的区域，将获得更多人口和居住需求支撑。
所以，我对下半年的判断依然没有改变。
深圳不会重新回到过去那种全城普涨、闭眼买房都赚钱的时代，但核心城市、核心地段、核心产品之间的价值差距会越来越大。
未来真正跑赢市场的，不再是随便买，而是选对板块、选对产品、选对入场时机。
今年上半年，开发商已经率先投下了信任票；下半年，轮到购房者给出自己的答案。
这年头不交学费根本买不到好房，选错片区，选错小区都能站岗5年……
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