红土创新深圳安居REIT(180501):深圳国资保租房标杆
红土创新深圳安居 REIT（代码：180501）是国内首批保障性租赁住房公募 REIT，深交所上市产品。基金 2022 年 8 月 22 日正式成立，8 月 31 日挂牌交易，封闭存续期至 2088 年。管理人为红土创新基金，托管行招商银行，原始权益人是深圳市人才安居集团，纯正深圳市属国资平台，运营稳定性扎实可靠。基金首发即装入 4 个产权型保租房项目，无特许经营权到期风险，四个小区分布在福田、罗湖、坪山、大鹏四大片区，分散单一区域供需压力。- 安居百泉阁（福田）：594 套，建面 3.93 万㎡；
- 安居锦园（罗湖）：360 套，建面 2.69 万㎡；
- 保利香槟苑（大鹏）：210 套，建面 1.65 万㎡；
- 凤凰公馆（坪山）：666 套，建面 5.16 万㎡。
四项资产合计房源1830套，总建筑面积13.47万㎡，项目整体初始评估值 11.58 亿元，户型以小户型公寓为主，面向深圳青年、新市民，区位覆盖主城区与产业片区，租住需求长期坚挺。运营业绩全部取自 2025 年年报：全年项目营业收入 5550.14 万元，可供分配金额 4767.49 万元，当年足额完成分红，分配比例接近 100%。项目全年整体出租率高达 97.56%，租金收缴率 99.96%，空置与坏账几乎可以忽略。租户分为企业集体承租与个人散户，客源结构均衡，抵御市场新增房源冲击的能力较强。基金严格执行监管规定，年度可供分配资金分派比例不低于 90%，现金流来源只有租金收益，不受商业地产、外贸周期扰动，防御属性突出。项目由安居集团自持团队统一运维，享受深圳保租房政策红利，租金实行指导价，价格波动极小。作为产权类不动产 REIT，存续期满后，可通过份额持有人大会投票延长运营期限，资产可以长期持续产生租金收益。目前该基金已启动扩募筹备，未来有望继续纳入深圳核心片区保租房资产，打开长期扩容空间。风险提示：产品存在保障性住房政策变动、区域房源供应增加、运维成本上涨、二级市场价格波动等风险，不属于保本理财。更适合长期持有、追求稳定现金分红、布局一线城市安居赛道的稳健型投资者。
深交所上市文件、招募说明书；红土创新基金 2025 年年度报告；项目资产评估报告；人才安居集团公开资料；中证网、观点网权威财经资讯。全部房源套数、建筑面积、估值、营收、出租率均为官方披露数据，无预测内容。本文仅为公募 REIT 行业科普内容，不构成任何申购、买入、交易投资建议。保障性租赁住房 REIT 存在政策调整、租金限价、新增供给冲击、二级市场震荡等风险，历史出租率与分红水平不能代表未来收益。投资者务必仔细阅读基金法律文件，独立做出投资决策，盈亏自行承担。
