一边是核心区的土地拍卖现场，房企举牌举到手软，楼面价冲破10万大关，百亿级“地王”重现江湖。

另一边，却是南山区一个大型安居房项目，放出千套房源，最终仅200多人认购，弃购率惊人。

楼市并没有全面复苏，而是呈现出一场残酷的结构性行情。

01

昨天，均价18万+、套均超4800万的中海安缇深圳开盘，72套豪宅大平层官宣全部售罄。

成为继深圳湾沄玺、中信信悦湾、观潮府等豪宅后，又一个热销豪宅项目。

豪宅新房热销的背后，是深圳核心区的土地市场迎来大爆发。

短短一个月，深圳连推三宗核心涉宅用地，每一宗都在刷新纪录：

6月5日，南山粤海街道地块，近300轮厮杀，保利以楼面价10.87万/㎡拿下，这是深圳首宗楼面价破10万的宅地。

6月12日，前海桂湾地块，300轮报价，建发摘地，楼面价9.6万/㎡。

6月25日，宝中北街坊地块，保利豪掷105.1亿，将深圳年内首宗百亿“地王”收入囊中。

这些核心地段的楼面价，最近一两年涨幅在13.9-54.4％；

它以一种极为简单粗暴的方式告诉在座各位，什么叫做暴涨。

不仅是深圳，上海、北京、广州、杭州、苏州等城市的核心地块同样竞争激烈。以昨天为例，上海静安区一宗宅地，5家房企抢了168轮，最终72.8亿成交；广州番禺、海珠区出让的2宗宅地，均以溢价超45%成交。

为什么房企敢在这个节点疯狂抢地？

最主要的一个原因，逻辑变了。以前是靠刚需走量，现在是靠改善溢价。

说白了，只有做高品质改善住宅，才能对冲拿地成本。现在的房企，拿地前先算的是：这块地能不能做出匹配地价的改善豪宅？有没有足够多的富豪来买单？

答案似乎是肯定的。得益于AI、半导体、高端制造等产业的造富效应，一批高净值人群正在成为高端市场的支撑。在杭州，5月新房环比涨幅全国第一，靠的就是“豪宅六小龙”的热销。

核心城市的核心地段，正在彻底走向“豪宅化”。未来的新房市场，将是产品力与圈层经济的角斗场。

深圳置换买房，怕买错怕买贵？

试试专家定制选房模式，大数据系统帮你选好房

立即扫码👇一对一买房咨询

02

与此同时，就在前海桂湾地王诞生不远处，妈湾的山樾湾花园，却在经历一场“倒春寒”。

6月13日，这个大型安居房项目推出超千套房源，最终仅认购206套。选房现场，“叫号未到”成了常态，甚至出现了排位前10有8人弃购的尴尬场面。

这并不是偶然。

回顾山樾湾的销售轨迹，从2024年首推时的去化率34.5%，一路下滑至不足1%；即便政府多次放宽申购门槛，从库内轮候扩展到库外人才，依然无法挽回颓势。

曾经“买到即赚到”的安居房，为何突然不香了？

首先是性价比的消失。山樾湾均价4万3一平，价格看似诱人。但随着这两年楼市深度调整，周边商品房价格持续回落，甚至出现了“5字头”的新房，几乎没啥价差了。

其次是流动性的锁死。安居房有10年限售期，且转红本还需补缴高额差价，约为原总价的21.4%；在当下的市场环境中，购房者不愿再为一个不确定的未来，牺牲资产的流动性。

最后是居住品质的硬伤。项目临近月亮湾大道，货车噪音、粉尘以及高密度的居住环境，让看重生活品质的年轻人才望而却步。同样的预算，购房者更倾向于在其他潜力板块买更好的商品房，还没限售。

03

刚需商品房市场，同样存在剧烈分化。

光明区近期开的几个新盘，几乎全部售罄。而龙岗新生、横岗开盘的新房去化遇冷，甚至有楼盘入市一个多月了，至今仍显示“0网签”。

把这两幅图景拼在一起，我们看到的，是一个极度撕裂的市场。

1. 资产属性与居住属性的分裂。

核心区的豪宅，更多被视为一种“抗通胀资产”，买的是稀缺性和圈层；而普通住宅和保障房，回归居住本质，人们开始挑剔交通、噪音、容积率和学区等。

2. “缩量提质”下的马太效应。

中指数据显示，今年上半年，全国300城住宅用地成交面积同比下降26.4%，但核心城市的优质地块却在提价。这意味着，未来的新房供应将越来越少，但越来越贵、越来越好。而缺乏竞争力的存量房和保障房，将面临巨大的去化压力。

深圳楼市的这场结构化行情，其实是全国市场的一个缩影。

对于开发商而言，只有拥抱核心城市和高端改善，才有活路；对于购房者而言，闭眼买房的时代彻底结束，要么为了极致的稀缺性支付溢价，要么在鱼龙混杂的存量市场中精挑细选。

那个遍地黄金的草莽时代结束了，一个讲究“产品力”和“质价比”的精细时代，才刚刚开始。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了，当然皆大欢喜；做错了，很可能会悔恨终生。