买了深圳公寓的人,现在想转手都难

深圳的公寓,这几年很多人买,理由特别简单,住宅太贵买不起,公寓便宜一半,地段又好,通勤方便,先上车再说。这个逻辑听起来没毛病,但问题在于,买的时候觉得自己赚了,卖的时候才发现当初那个便宜其实是个坑,因为公寓这个东西,它不是住宅打了五折,它是另一种完全不同的产品,规则不一样,流动性不一样,持有成本也不一样。

很多人以为公寓和住宅的区别就是产权年限,40年和70年的差别,或者水电费贵一点,但这些都不是核心,核心在于公寓从一开始就不在住宅的交易体系里。你买住宅的时候,接盘的人可以用公积金贷款,首付三成就能买,但公寓不行,商业贷款首付最少五成,利率还比住宅高一个点,这意味着你的潜在买家一下子就少了一大半,那些手里没那么多现金的刚需,直接就被挡在门外了。

再往深了说,公寓还有个更隐蔽的问题,就是它的持有成本。住宅你买了自己住,物业费一平米三四块钱,水电民用价格,一个月几百块撑死了,但公寓不一样,物业费一平米七八块甚至十几块,水电商用价格,一个月光这些固定开支就要一两千,如果你买了不自住想出租,租金可能刚好覆盖这些成本,但房价要是跌了或者涨不动,你持有的这几年其实是在给物业公司打工。

你去看二手房平台,公寓的挂牌量特别大,但成交量特别少,很多房子挂了一年两年都没人看,偶尔有人咨询,一听是公寓直接就不聊了。这不是因为公寓本身不好,是因为能买公寓的人,要么已经有住宅了不需要,要么就是手里钱不够,但钱不够的人又凑不齐公寓的首付和贷款门槛,所以公寓就卡在一个特别尴尬的位置,不上不下。

更麻烦的是,公寓的流动性差还会传导到价格上。住宅市场就算行情不好,好地段的房子降个一两成还是能出手,但公寓不一样,你降价10%可能都没人理你,因为买家心里清楚,这个东西本来就难转手,我现在买了将来更难卖,所以他们要么压根不看公寓,要么就是狠命砍价,砍到你怀疑人生那种。

还有一个很现实的问题,就是公寓的学区和落户。深圳这个地方,很多人买房其实是为了小孩上学,但公寓基本上都不能落户,也没有学区,这就意味着你的买家群体又少了一大批,那些为了孩子读书咬牙买房的人,公寓对他们来说就是个摆设,他们宁可去买远一点小一点的住宅,也不会考虑市区的公寓。

卖不掉又不想一直持有,因为每个月的物业费水电费就是真金白银的支出,出租吧租金也涨不上去,现在深圳的租房市场供应量大得很,公寓的租金优势早就没了。很多人这时候才意识到,当初买公寓那个所谓的便宜,其实是用未来的流动性换来的,你省下的那几十万首付,可能会变成将来卖不出去的几年时间成本。

这事儿其实不复杂,就是公寓和住宅根本不是一个游戏规则,你不能用买住宅的逻辑去买公寓,住宅是资产,公寓更像是一个特殊的消费品,你买了用就行了,别指望它升值,也别指望它好转手。深圳这个地方,住宅的流动性已经不算好了,公寓就更不用说,你要是真的需要一个市区的落脚点,公寓可以考虑,但要是想着投资或者将来置换,那这个坑你最好别跳。

小贴士：如果你手里已经有公寓想出手,最实际的办法就是降价,别犹豫,市场不会等你,拖得越久持有成本越高,另外可以考虑包租或者以租代售,找那些短期需要住处的人,把流动性的问题先缓一缓,等市场回暖再说,但说实话,公寓这个东西,你别指望它像住宅那样翻身,它的属性就决定了它不是用来炒的。