楼面价暴涨30%,深圳楼市割裂夸张!

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深圳楼面价被拉高约30%……

好房子会越来越贵……

深圳楼市近期极具割裂感，很多人看得一头雾水：

一边是豪宅市场火热，地王上限持续刷新，安缇深圳登记比超3：1，深圳湾澐玺马上清盘；

另一边是刚需市场内卷，85折、直降几十万、0首付层出不穷，保障房继续加大供应。

本来这两件事没啥可比性，但抛开现象看本质，你会发现从拿地、建造到销售策略，豪宅和刚需完全两套底层生存逻辑。

01、高端产品，高溢价、高利润

对豪宅来说，自取消限价和70/90政策后，核心区大户型井喷式涌现，过去最大140㎡左右如今成了起步，核心地段的盘200㎡起步。

最近大家都说新房越卖越贵，但价格上去后，实际热度和认可度反而更高。

开发商也愿意精雕细琢换取高溢价，新房价格不断打破片区新高，并且与二手房价格脱钩！

以往的新房定位会比着周边二手房价格来，不会便宜，但至少也算市场价。而现在豪宅的价格都是比着另个一手豪宅的价格来定价，一个比一个贵。今天你觉得这个楼盘价格贵，过几个月你会看到一个更贵的，反过来让你觉得前面一个楼盘突然很有性价比！

像最近几次拍地一样，一次一次突破历史记录，不管地块素质如何，先把价格拉上来再说。

以后核心区好的地段就会出现这样的情况：一个更比一个贵，每个去化也都非常不错。没办法，深圳有钱人太多，而好产品太少！

澐玺、信悦湾和观潮府开盘都能卖个八九成甚至日光，安缇深圳据说登记比超3：1，大概率要日光。

澐玺楼面价约7万左右，折后均价17万左右

观潮府楼面价约6万左右，折后13万-14.2万

海晏府楼面价约8.42万，折后均价13万多

安缇深圳楼面价7.74万，折后均价18万多

深圳核心区建安成本：6000-8000元/㎡

豪宅装修成本：5000-10000元/㎡

土地增值税、所得税：约占销售额8-12%

销售费用+管理费：约占销售额3-4%

财务成本：楼面价×10%

算下来总成本一般是楼面价的1.4-1.6倍，多出来的全是利润。

02、刚需产品，性价比成为最大抓手

相比豪宅的高溢价，大多数刚需盘更倾向卷价格卷优惠。

虽然开发商也都在提品质，但毕竟成本和条件限制摆在那，加上刚需客户对产品品质的要求没有豪宅客户那么高。

新安的珺悦名都，之前89平3房直降80万

前海未来城部分房源，祭出7字头折扣

光明的润宏城，之前108平4房总价低了50万

这本质是让利赚吆喝，拼的是哪家价格更低、性价比更高、更有诚意。

两条逻辑放在一起太过抽象，一个是把产品溢价拉到极致，一个是陷入激烈价格竞争。

03、一个更便宜，一个更贵

两条赛道，两套开发逻辑。

两种市场行情差异，根源从房企拿地阶段就已经注定！

同样是做产品，豪宅从拿地开始就在血拼抬价，敢在最大的土地成本上all in。

不到一年时间，把深圳楼面价拉高了30%左右！

到了建造阶段，把格调、定位整的高大上，请最好的设计团队，从外立面到花园、会所，选材用料铺张堆砌。

策略上，压根没想卖给对价格敏感的客群，而是瞄准那些喜欢新产品，追求居住体验，也愿意为此支付溢价的高净值人群。

定价上，参考目标逐渐从周边二手标杆转向一手豪宅竞品。

相比豪宅，刚需产品价格不断走低，产品也越来越卷性价比！刚需或刚改产品更需要的是实用，原来89平做3房，卷到80平，甚至69平做3房；

同时更倾向性价比取胜，85折只是开始，折后再减十几万，甚至还有工抵房、0首付等多样让利方式。

前两年很多单价五万的，如今降到四万多，单价四万多降到三万多！

你可以说刚需盘务实，但也得承认豪宅盘更愿意为地段和产品的溢价下注。

对房企而言，刚需盘以价换量是快速回笼现金的稳妥选择。只是长期价格厮杀，换来的或许是市场更卷、销售更累、购房者更没信心。

但不得不承认，这成了普通买房人的上车机会，给了绝大多数人在深圳一个够得着的家。

两条赛道，都在卷价格，一个是看谁的价格更低，谁更有性价比；一个是不断突破新高和上限，看谁的价格更高。

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