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大资金正在抄底深圳

  • 2026-07-17 07:46:12
大资金正在抄底深圳
9.29新政后深圳豪宅市场纪录（162）：
昨天宝中又拍出一个百亿地王，在南街坊后排，占地面积也更小一点，3万多平米，直接拍到了100多亿，楼面价接近9万每平米。前面的南街坊楼面价才5万多，这一次每平米直接贵了3万多，涨幅非常夸张！

关键是，这块地的位置其实还不如南街坊呢。开发商敢在这个节点、这个位置、掏出这么大的总价和单价去拿地，体现的就是一个：信心回归。源头上的信心开始复苏了，而且是长期看好。深圳核心区的市场，是真的被看好的。

也就一个多月时间，深圳已经拍出了三块地王。
先是深圳湾科技园那一带，一块小地块密集地单价10万多、楼盘价接近11万每平米；然后前海桂湾海宴府隔壁那块地，单价接近10万；再到现在宝中北街坊……还不算那么完美的一地块。楼面价都干到接近9万了。

从南山从南到北、从东到西，地王一块接一块。而且我觉得，这只是刚刚开始。

后面只要土拍放开，深圳湾、前海一线临海、深超总、香蜜湖这些核心区的好地块敢拿出来，楼面价一定会看到15万甚至20万！未来核心区的二手房，短期内也不太具备继续向下的空间了，至少预期上，是稳住了。

以前的前海，大家觉得十年不涨，买了就亏，甚至腰斩。但从今年开始，完全不一样了。楼盘价普遍到了10万每平米上下，宝中北街坊楼面价都接近9万。也就是说：前海的房子，只要位置稍微好一点点均价也会干到15万左右，要是拍出真正一线临海地段打造高端项目，开盘均价突破20万也不奇怪。

所以关于前海，有几个点一定要提醒大家：

第一，前海就是深圳目前最核心的区域之一，也是未来房价的天花板之一。它至少是对标深圳湾的，可能暂时达不到深圳湾的高度，但一定是仅次于深圳湾的存在。桂湾、妈湾、前湾，包括小南山靠近前海湾那一带，还有宝中，未来核心地块的物业价格，一定是无限接近深圳湾的。

第二，以现在这个趋势，前海核心区好一点的位置，楼面价都接近10万，那未来新房门槛就是15万左右。有景观、好户型甚至15万-20万+。真正的顶豪项目，甚至会再度超过20-30万一平米。

这两天，小南山脚下的万兴林，整体缺点非常明显的楼盘，第一批均价都超过11万左右，几乎是周边二手房的1.5倍。

大资金正在抄底深圳，昨天《大鹏·凯旋湾别墅》57套房源挂拍，最终成交了51套。一个几乎被深圳人遗忘的角落，甚至可以说是鬼城——典型的卖不掉、租不了、几乎没人住，都快成烂尾楼了。本次拍卖最终成交了整整51套，其中31套房源被同一位神秘大佬一次性扫货，几个亿的资金砸进去。

在这个时候，有投资者花这么大资金去大鹏这种地方接盘，说明什么？深圳这些不差钱投资客，已经在全深圳范围无差别渗透了。覆盖核心区、非核心区、住宅、公寓、写字楼、商业……各种资产全都在被不同程度扫货、捡漏、布局。

这个事情，刚需真的要特别警惕！一旦专业投资客，和资本大规模介入，最终成本买单者的就是刚需，承受最大伤害的也是刚需。


再就是网传最近一个月时间，一位90后客户在红树西岸买了5套二手房，长线持有。据说这位业主表示：只要有便宜的货，会立刻继续买入，要成为小区最大业主。

其实这种在同个小区、砸几个亿去收购、捡漏、占位的现象，已经不是第一次了。去年香蜜湖、深圳湾……都有客户手握几个亿现金扫货，甚至一些上亿顶豪，几个亿别墅资产，背后也都有资本在幕后介入。

市场拐点迹象越来越明显，投资客躁动不已，刚需该警惕了。千万别踏空……
不管你是顶豪、刚需、改善，还是新房土拍、新房销售、二手房局部反弹、成交量回暖——整个市场越来越多地出现拐点和转向的迹象。

现在真正要警惕的就是刚需，那种纯粹自住、有一定购买力、必须买房的人。因为你的对手现在不仅仅是跟你一样买房住的人，还有那些不缺房子的、纯粹投资的、做资产配置保值的、或者底部进场扫货的。

这时候刚需要不就是拿着钱买不到房，要不就是被迫接受涨价，去买更差的房子，甚至完全踏空都有可能。

我说的刚需，不只是几十万、一两百万的，两三千万、三五千万甚至上亿的客户，也可能是刚需。因为对有些人来说，独栋别墅也是刚需。

几点判断：深圳市场触底正在进行，但还没全面反弹。

所以我觉得，从2026年开始，一些区域、一些物业确实已经开始触底反弹，或者说正在触底。严格讲是“正在触底”，因为等它真正反弹的时候，你就来不及了。一旦反弹，就跟下跌时一样——买涨不买跌，一拥而上，一夜之间翻天覆地。

现在的情况是，越来越多的核心资产，不管刚需还是改善，正在触底。但还没有全面反弹。

不过，触底就意味着你已经失去底部捡漏和挑选的机会了，这个非常重要。有远见、嗅觉敏锐的人已经提前布局、提前入场了，因为他们不想踏空，不想失去上牌桌的机会。

所以对于纯粹刚需来说，得买不可的，现在是个比较好的时间点，甚至是最后时间点——至少你要开始思考、开始做决策了，避免失去机会。

第二个点，我认为从2026到2027年，绝对是一个转折点。未来五年、十年的价格波动上涨，是以过去一两年、两三年内的资产价格底部为起点的。

未来十年，很多房子的反弹和上涨程度，可能会超越2014、2015年那一波，也包括2018、2019年后的分化行情。

刚好时隔十年，从2015年全国范围暴涨，到今天整整过去十年，也许就是一个历史的轮回。而且我认为，这一轮的波动、分化和上涨，剧烈程度和疯狂程度，一定会超越2015年，和2018年后那波行情。

（1）2015年以前是普涨，很多人享受的是房价十年翻十倍；
（2）2017-2018年以后是分化为主，三五年时间享受了别人十年二十年的涨幅。
但从现在开始——严格说从2025年政策触底开始——2025、2026、2027年，如果你把握住了，可能会享受到比前面十年甚至二十年还要多的收益。

从2021年高点回调到现在，这两三年里，如果你把握好这一轮暴跌早早进场捡漏扫货，未来十年，你将享受的财富红利可能远超过你前面二十年总和。

说白了，投资市场永远要看未来。当下永远比过去更值得期待，未来永远比过去更值得期待。一年顶过去十年，几年顶过去二十年——这种事情还会发生。

因为每次你站在当下看过去，都觉得遍地是机会；反过来，十年后、二十年后你回头看今天，一样会觉得遍地都是机会。
所以，「真正该买房的刚需」，尽量不要错过任何一次机会，因为现在市场上的投资客大军又浩浩荡荡下场了，拼命玩起了套利、或投机……再加上新房市场接二连三的上演资本的狂欢。这一轮楼市游戏的疯狂程度，和种种前所未见机会，一定是超越过去十年，二十年发生的那些事情！
当下一定要抓紧时间，根据自己的情况，做出合适的选择吧。
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深圳市南山区后海小高层电梯【东滨华苑】111平三房500万左右

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