位于龙华大浪的卓越上下横朗城市更新单元，目前已经命名为卓越琅奕府，计划将在2026年6月本周取证入市，12栋47-48层住宅楼，首推一期有6栋楼预计600套，目前曝光出的面积段是70-98㎡的3-4房户型，项目为新规户型，得房率预计100%左右，其中70㎡做3房1卫（附户型图）。3梯7户设计，

卓越琅奕府吹风价格出来了！不是开盘价格！做过诚意登记的客户能享受额外优惠！

70平三房一卫折后总价-252-280 单价3.6-4万83平三房两卫折后总价-304-333 单价3.6-4.万96平四房两卫折后总价-358-390 单价3.7-4万98平四房两卫折后总价-366-393 单价3.7-4万

这个价格其实整体还是偏贵一些的，因为他位置学区都更好的龙胜地铁站附近的卓越珺奕府83的三房两卫最低才320左右！所以琅奕府开盘价格起码还得比吹风价低个20万左右才有性价比

小区目前开放了实体园林和公区看起来也是不错的

目前已经开放营销中心以及样板房，据说在本周拿证开盘入市，首推2栋面积有70-83-96-98㎡3-4房

项目最大亮点就是70㎡做三房，96㎡做四房，83㎡户型无遮挡看阳台山公园景观不错

卓越琅奕府一期，总占地面积约2.58万㎡，总建筑面积约22.97万㎡，计容建筑面积约16.08万㎡，容积率5.84，绿化率40.12%，共由5栋总高43-48层的住宅组成，其中1/2/3栋住宅48F，4栋住宅47F，6栋保障房43F，5栋是1所18班制幼儿园，保障房跟商品房分开管理，商品房独立小区。

总规划约1253户（这个数据不包含保障房），其中可售商品房1-2栋约619套，3-4栋回迁房634户，全部3梯7户设计，地下室有4层，规划1612个车位，实际可以分配给到业主们的车位配比是超1：1的。

毕竟开车还是挺方便，出门布龙路，右转没多远上沈海以及龙大高速，未来直达南山的侨城东路北延出口也在附近，还有卓越奕系列的外观品质还是不错

卓越全新的高端住宅系列——“奕式”，在颜值、地段、品质等多方面都可以打高分，但总结来说就是四个字：长期主义。

长期主义理解起来并不难，比如房子本身尽可能功能全，最好能满足未来5-10年自己及家人的生活所需，所在区域尽可能配套丰富、规划明朗等等。

毕竟大家买房的初心，从来都是为了给家人和自己更好的生活。

这也是当下每个人买房选房时都应该有的逻辑，更是大家应该重新审视的关键点。

尤其是房住不炒主旋律下，作为全国楼市风向标的深圳，限购限贷政策不会放松，每一张房票的使用都应该更加审慎。

颜值即正义，既是审美，也决定日后的估值

现在几乎所有人买房都会看颜值，一方面是买房人的审美在提高，另一方面，精明的深圳人也是考虑到日后转手，颜值必然决定日后的估值。

买个颜值高的房子，朋友来家做客都会觉得很有面子，而且他自己也做过对比，房子外表好看崭新，每平至少能贵大几千。

整个卓越奕式产品系宣扬的是为中产配置豪宅级品质，之前奕式项目用的广告语都是“首套房如此漂亮”、“漂亮得不像首套房”之类的，从这便能看出来卓越对于颜值的重视与追求。

奕式的外立面对标的是写字楼和深圳15万+豪宅，采用的是铝板幕墙+LOW-E玻璃，建筑风格是极简风，干净平整，很有质感。

房子哪怕过几十年，也显得时尚大气，不过时。

△卓越柏奕府外立面

为了提升整个外立面的纯粹，卓越奕式，进一步在细节上也做了很多升级，比如采用了“隐框式开启窗”，这样可以减少窗框对玻璃的切割感，让外立面更加连续一致，更加大气。

卓越还改变了传统粗笨边框外露设计，使用窄边框立柱等等。

如果你先去看一看豪宅的外立面，再去看卓越柏奕府，你会发现这两者之间几乎没有什么差别。

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深圳20万+豪宅外立面

卓越上下横朗城市更新单元位于福龙大道与城市主干道华兴路交汇处的东南侧。地铁6号线阳台山东站附近，附近商圈为大浪商业中心，

关于交通方面:地铁6号线阳台山东站2公里，地铁没那么方便，开车比较便利，门口是布龙路，右转没多远就是沈海高速以及龙大高速口，未来还有侨城东北延出入口未来直达福田南山深圳湾等核心位置，这条线路全长15.7公里

关于教育方面:小区划分的学区比较一般划分在博雅实验中小学，同胜学校中小学

关于商业方面:大概2公里左右有大浪最好的商业，大浪商业街，后浪新天地等

关于文娱方面:2公里内有大浪体育中心，大浪文化艺术中心，阳台山公园等

卓越琅奕府楼盘优缺点解读

卓越琅奕府位于深圳市龙华区大浪街道，是卓越集团打造的龙华大浪上下横朗城市更新单元。该楼盘主打“低总价、高得房率”的刚需户型，适合预算有限、注重户型实用性和学区配套的刚需自住群体，但在社区圈层、居住密度和通勤距离上存在一定短板。以下为楼盘的详细优缺点解读：

一、 核心优势（优点）

1. 价格门槛低，性价比高

• 低总价：折后总价约240万起（70㎡三房），是龙华区总价门槛极低的刚需盘，适合预算有限的首次置业者。
• 高得房率：采用深圳新规户型设计，高赠送（飘窗、阳台等），得房率高达95%-100%，同等面积下实现了更多功能空间（如70㎡做三房、96㎡做四房），空间利用率极高。

2. 户型设计优秀，空间实用

• 户型丰富：涵盖70㎡三房、83㎡三房两卫、96㎡四房两卫、98㎡三+1房，能满足不同家庭结构的居住需求（如三口之家、二孩家庭、三代同堂）。
• 设计合理：多为南北通透或三开间朝南，LDKB一体化设计，动静分区，居住体验在同价位中表现较好。

3. 教育配套完善，目送式上学

• 学区优质：小区自带18班幼儿园，一路之隔为龙华区博雅实验学校（九年一贯制公立），距离龙华同胜学校约300米，实现了从幼儿园到初中的一站式教育，上学便利，适合有学龄儿童的家庭。

4. 生态与景观资源较好

• 生态优越：紧邻阳台山森林公园，部分高楼层户型可远眺山景，小区内部绿化率约40%，居住环境较好，适合喜欢自然景观的购房者。

5. 生活与交通配套尚可（自驾友好）

• 自驾便利：紧邻布龙路、福龙路，自驾通勤至龙华中心、福田、南山相对便捷，适合自驾通勤的群体。
• 商业便利：小区自带底商，周边2公里内有大浪商业中心、后浪新天地等，基本满足日常购物需求。

二、 核心劣势（缺点）

1. 社区圈层混杂，居住纯粹度低

• 回迁/保障房占比高：小区共1253户，其中回迁房634户、保障房占比近一半，且与商品房共用小区园林、电梯等公共配套。人员构成相对复杂，圈层不够纯粹，对后期物业管理和居住体验有一定影响，且对二手房保值率存在一定冲击。

2. 居住密度高，舒适度受限

• 容积率高：容积率约5.84，楼栋为47-48层超高层，梯户比多为3梯7户，低楼层采光和隐私性受限，早晚高峰电梯等待时间可能较长，居住拥挤感较强。

3. 地铁通勤距离较远

• 距离地铁站远：距离地铁6号线阳台山东站约1.3公里，步行需20分钟左

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