深圳200w刚需买房:德兴花园“云”看房笔记(龙岗草铺地铁站)

深度思考  坚持原创

主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

无官方命名分期，按地理位置分为南区、北区两个组团，统一开发建设；南区、北区竣工时间接近，无明确分批交付记录。

建成年代主流竣工时间为 1995-1997 年，1995 年首批交付，1997 年全部建成。

总栋数主流统计 51 栋；部分平台统计为 52 栋，存在统计口径差异。

每栋层数全部为总高 7-8 层的多层住宅，以楼梯房为主；暂无官方统一加装电梯的公示信息。

总户数不同平台统计差异较大，区间为 2087-2500 户。

容积率 1.78，属于低密度多层社区。

绿化率 45%，热带园林风格，植被覆盖率高。

物业公司存在两家物业公开记录：深圳市兴源物业发展有限公司、莲花物业发展有限公司，疑似存在物业更换，暂无最新官方变更公示。

管理水平中等，全封闭式管理，24 小时保安值班 + 巡逻，单元门刷卡门禁，外来人员登记；卫生清洁及时，绿化定期修剪，公共设施维护一般，楼龄偏老导致整体质感偏旧。

物业费 0.8-0.9 元 /㎡・月，不同组团收费标准略有差异。

车户比如下：

车位总数 700-1000 个（含地面 + 地下），对应车户比约 1:2.1-1:3.6，户均车位不足 0.5 个。

停车情况紧张，晚上 7 点后车位基本满员，存在车辆占用消防通道现象；地面停车费 200 元 / 月，地下停车费 300 元 / 月。

汽车充电桩算是有的。

电动车充电桩应该也是有的。

无人车分流，车辆与行人共用小区内部道路，无独立人行动线。

外墙情况可能差一些。外立面以白色瓷砖为主，楼龄约 28-30 年，存在自然老化痕迹；无公开大面积墙皮脱落、瓷砖掉落的负面记录

二、小区优缺点

水电燃气供应正常。民水民电，管道天然气正常开通；无频繁停水停电的公开负面反馈。

排水系统正常。暂无公开暴雨天大面积积水的负面记录，无官方权威测评数据。

噪音情况可能还好。临西环路的前排楼栋有明显车流噪音，这里要避开。

除此之外，小区内部园林区域非常安静；不临近地铁轨道，无地铁震动及噪音影响。

最近地铁站 3 号线（龙岗线）草埔站 D3 出口。

大约 1300 米，步行时间 约 13 分钟。

位于布吉小关片区，紧邻罗湖清水河，周边以老旧小区、城中村为主，临西环路主干道，城市界面一般，生活气息浓厚。

生活配套也是比较成熟的。

商超方面，有生鲜、便利店、超市、MIX购物中心等。

医疗方面，小区门口有社康、药店，很方便。

取快递的话，小区内以及小区附近有多个快递驿站、快递柜。

采光与楼间距应该还是不错的。

纯板楼结构，楼间距约 20-25 米，多数户型南北通透，中高楼层采光无遮挡，低楼层因植被遮挡略有影响。

暂无官方公开的自住率统计数据。

学校方面如下：

幼儿园：

地图上能看到德兴幼儿园，就在小区内，AI 说是民办的普惠园

还有一个，说是叫德兴花园幼儿园，位置在德兴花园小区德福苑 1 栋 2 楼，公办的，但是我地图上没看到、这个值得实地看一下

小学：公办德兴小学（小区内办学，步行约 249 米）

初中：公办布吉中学初中部（省一级，步行约 2.7 公里）

梯户比以 1 梯 2 户、1 梯 4 户为主。

层高暂无公开权威的层高数据。

活动空间 AI 说配套露天游泳池、网球场、篮球场、儿童游乐区、老年活动中心、公共健身器材区、中心园林，大社区活动空间充足。

三、价格

价格方面也还好，如果 160 左右能买到南北通透的两房，好像也还不错。

四、个人感受

优点如下：

低容积率+高绿化+板楼（待实地考察）+总价低+幼小近

劣势如下：

楼龄较老+地铁略远+停车难（待实地考察）+初中远

总体来说，我的心动指数为 8.8（满分10）。纳入考虑范围。需实地再看下

我是粤文，很高兴认识你。