城市更新34 深圳布吉南门墩片区城市更新单元迎来曙光

城市更新34 深圳布吉南门墩片区城市更新单元迎来曙光

【编者语】深圳布吉南门墩片区旧改项目自2008年纳入更新计划以来，历经十余年曲折推进。项目原由佳兆业作为实施主体，已完成一期规划审批、拆迁签约等前期工作，但2021年因企业债务问题全面停工，村民安置与改造推进随之陷入停滞。2026年，街道正式启动项目盘活处置方案征集工作。本文系统梳理了项目的规划指标、审批流程推进及最新盘活举措。深圳旧改涉及多方利益博弈，交织复杂，本次依托城中村旧改新政，探索出险旧改项目的盘活路径，以期为深圳同类停滞城市更新项目化解历史遗留问题、实现焕新落地提供实践参考。如本次没有解决，后面政府手里还有招。

  若本次方案未能有效破局，政府部门仍留有后续政策工具与处置手段，以保障项目最终妥善解决。

一、南门墩片区更新项目概况

布吉南门墩位于深圳市龙岗区布吉街道，紧邻深圳东站及轨道交通3号线、5号线与14号线换乘站布吉站，西临铁东路，南临龙岗大道。南门墩村已有超过100年的历史，是布吉片区传承时间最为久远的老村。

该片区更新改造始于2008年，被列入城市更新计划。项目规划建设为包含住宅、商业、办公等业态的大型城市综合体。原由佳兆业集团负责开发，后因故停滞。

图1 南门墩地理位置

图2 拆除前南门墩的状况

图3 南门墩片区更新项目规划效果图

二、南门墩片区城市更新单元规划获批情况

南门墩城市更新项目在2020年8月17日已批进行专项规划（修改公告），将原二、三期合并为二期实施建设。

一期拆除范围用地面积为60308.7㎡，开发建设用地面积为34422.5㎡，贡献用地面积为25886.2㎡。一期容积率为12.5，规划计容积总率建筑面积429740㎡，规划住宅、商业办公、商务公寓等建筑形态。

合并后的二期拆除范围用地面积为60929.2㎡，开发建设用地面积为34405.6㎡，贡献用地面积为26523.6㎡。二期容积率为6.0，规划计容积率总建筑面积206460㎡，全部为住宅。但整体容积率保持在9.2。

           图4南门墩片区城市更新单元规划修改的公告           

图5 地块指标控制一栏表

图6 分期实施规划图（修改后）

三、南门墩片区城市更新单元一期实施主体确认

2020年8月28日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局公告，一期获得实施主体确认及用地审批确认佳兆业集团（深圳）有限公司为龙岗区布吉街道南门墩片区城市更新单元一期项目的实施主体。公布南门墩片区城市更新单元一期物业权属、搬迁补偿完成情况和建筑现状情况汇总表。签订搬迁补偿协议，共补偿不同业主699户，货币补偿执行完毕。

四、南门墩片区城市更新单元一期用地批复

2020年12月4日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布公告，《关于布吉街道南门墩片区城市更新单元一期城市更新项目建设用地批复》，龙岗区人民政府已审批通过布吉街道南门墩片区城市更新单元一期城市更新项目建设用地的申请，并下发了《深圳市龙岗区人民政府关于布吉街道南门墩片区城市更新单元一期项目城市更新建设用地的批复》（深龙府复[2020]44号）

图7一期建设用地批复的公告

五、南门墩片区城市更新单元目前地块现状

2021年11月，南门墩旧改停工，过渡安置费停发，村民生活受到影响。2023年，布吉街道办协调解决南门墩改造问题。

2025年5月23日，南门墩城中村改造项目意愿征集阶段服务项目开标，天健集团旗下公司中标。2025年5月30日，深圳市龙岗区布吉街道办事处与深圳天健签订合同。地块除了规划小学完成建设并交付使用，其他地块拆除后基本就是芳草萋萋。现状如附后图片。

   图8 南门墩片区城市更新单元现状1

图9 南门墩片区城市更新单元现状2

六、盘活处置方案出台

2026年6月2日，龙岗区布吉街道办事处发布通告，开展南门墩片区城市更新单元盘活处置方案意愿征集。

图10 龙岗区布吉街道办事处通告

图11 盘活处置方案补偿标准

七、迎来曙光

南门墩片区旧改十余载跌宕沉浮，既是深圳飞速城市化的鲜活缩影，亦是房企粗放激进扩张留下的深刻警示。

当下深圳出险、停滞的城市更新项目盘活工作错综复杂，牵扯原住民、小业主、实施主体、集体股份公司、政府等多方庞大利益群体，历史遗留协议、土地规划、资金债务等多重矛盾交织，化解难度大。不过政府手里依然有牌可出，调整搬迁拆补协议拆赔比，调整用地贡献率，调整单元规划，调整公共配建物业等等。若本次方案未能有效破局，政府部门仍留有后续政策工具与处置手段，以保障项目最终妥善解决。

如今城中村旧改新政落地，一众久困停滞、静待盘活的城改项目，能否借政策东风冲破层层迷雾，迎来焕新破晓的曙光，值得市场与万千居民共同拭目以待？

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