行业深度洗牌来临!深圳四十余个城更项目终止立项,龙岗二十余片区更新集体延后

刚迈入六月，龙岗区城市更新主管部门接连公示多份城市更新单元方案调整文件，覆盖龙城、园山、平湖等多个片区的城中村与工业区改造项目。回溯至五月下旬，当地一次性为二十处更新项目延后办理开发时限，这也是继去年二十七宗项目统一延长周期后，又一轮大范围时限调整动作。

多份官方公示里，不少重点片区规划出现明显改动。园山保安社区坳背片区改造方案变动幅度最为突出，项目拟拆迁地块总面积由原先的13万余平方米扩容至15万多平方米，新增可开发土地近2.47万平。片区功能配比也重新梳理，居住、产业、商业的排布次序重新调整，同时更新立项的有效周期划定至2027年五月初。

平湖大皇公片区则做出缩减范围的调整，原本划入改造范围的近3.9万平配套移交地块被整体剥离，这片土地不再走拆除重建更新渠道，后续或将切换为别的土地开发路径。该片区原有拆迁体量超10万平，规划打造住宅与商业配套。

除此以外多个片区同步申请周期顺延，龙城地铁14号线爱联周边小型更新项目获批延长开发周期，这片仅1.7万平的小型改造地块，没能在原定两年周期内完成全部规划报审工作，依靠延期获得更长筹备窗口期。五月二十八日，平湖新南大岭工业区等二十个更新单元统一发布周期顺延公示，当中旭日工业区单片区拆迁体量就达到20万平，辅城坳岐岭北、扬马片区、三角龙、田祖上、马桥、料龙新村、岳湖岗等多个成熟旧改片区拆迁占地均突破10万平。成片大体量项目集体延后推进节奏，也直观反映出现阶段旧改开发的现实难题，地块规模越大，资金测算、拆迁协调难度越高，落地推进节奏自然持续放缓。

去年五月龙岗就完成过一轮大规模周期规整，二十七宗早年立项、无明确开发时限的更新项目全部设定两年有效期，当中包含坂雪岗04单元、木棉湾、横岗中心、贤合村等一批启动十年以上、长期停滞的老旧项目，不少地块常年处于搁置停滞状态。

除了周期延后这种缓冲式调整，市场更严峻的淘汰清理正在持续落地。截至今年四月中旬，深圳已有四十一处城市更新项目终止立项、计划失效，仅龙岗区域就占据九处，坂田新利厂、横岗新兴塑胶厂、坪地石灰围、坳一坳二片区等均在清退名单之内。

大批项目被迫终止有着清晰的市场与政策双重逻辑。市场层面，楼市预期降温叠加建筑施工成本持续走高，改造项目收支平衡难度大幅提升，绝大多数被清退地块集中在城市外围非核心片区，房企即便前期投入资金也只能选择及时止损。政策层面更新管控规则持续收紧，按照深圳拆除重建更新管理条例，立项有效期内未能完成专项规划审批的项目将自动作废，且三年内不得再次提交申报，硬性约束倒逼开发商要么加快落地，要么主动退出存量市场。

还有一批到期未完成审批、却尚未正式公告作废的项目，后续走向依旧充满不确定性。行业机构统计数据显示，到五月底全市在册更新项目共计1063个，仅七成左右拿到专项规划批复，过半项目敲定实施主体，从地块规模来看，实际落地开发的更新体量不足总量四成，超半数立项地块迟迟无法进入实操阶段，足以窥见当下城市更新落地的重重阻碍。

不过地块调出更新计划并不代表永久无法开发，已有不少调整转型的成功先例。光明圳美牛场片区更新失效后，转而采用政府统筹土地整备、利益统筹新模式盘活地块；福田东林工业区退出更新清单后重新调整用地属性，以纯居住用地公开出让，如今已建成商品房交付入市。

龙岗此番批量调整更新项目，不只是简单的规划修改或是周期延后，背后是整座城市更新发展思路的全面转变。从土地储备供给来看，过去五年龙岗持续推进连片土地整备，累计盘活土地超1800公顷，连续五年领跑全市，保障比亚迪全球研发基地、平湖智能制造产业园等重点产业项目落地，产业、住宅、公共配套用地储备持续补充，城市开发不再单纯依靠城中村改造扩张，更新工作重心转向精细化运营。

从顶层政策导向来看，国家出台十五五城市更新专项规划，划定全新改造量化目标，对比前一个五年周期，老旧小区改造规模缩减，城中村改造总量下调，老旧厂区、危旧房屋改造被放在更重要位置。新增开发空间收紧、更新准入门槛不断抬高，项目集中清退、规划集中调整，是市场自我调节、行业规则重塑的必然趋势。

本文内容仅作行业参考，所有地块规模、政策细则以官方正式发布文件为准。