这个月，深圳拍出了今年首批供地中最靓的两块宅地，都在最贵的南山区，一宗在后海软件基地，一宗在前海桂湾。
前一宗因其在片区内非常稀缺，竞争最大，被保利置业拿下，创下了深圳史上单价最贵“地王”的纪录，楼板价达10.86万元/平方米。后一宗被厦门建发拿下，楼板价9.6万元/平方米，创下了前海片区的纪录。
可惜的是，纵使深圳兵强将勇，驻扎了中海、华润、招商三大央企开发商，最终两块地都是由外来房企夺得。
华润置地还好说，5月份刚接手了龙岗区第一高楼，花了70亿。中海在去年12月花了31.86亿拿了南山区超总的宅地，也不过半年。
而招商蛇口，上一次拿地还是在约1年前，总价21.55亿元拿下前海桂湾 T201-0232地，就在建发这次拿的地块旁边，开发后楼盘名叫“招商海晏府”。
招商蛇口作为起家于南山的资深玩家，均参与了两宗地的拍卖，拍卖结束后，乱码酱看到一些好笑的观点：
1、招商蛇口董事长朱文凯：“不计代价抢核心地块，并非招商蛇口风格。”
2、招商海晏府，躺赢！
————看似陪跑，实际上赢麻了。
要不是乱码酱见的够多，差点儿就信了。
招商蛇口朱文凯说这句话是在公司的2025年度股东会上，恰好碰到保利置业拿“地王”的5天后。朱文凯讲了一套官方说辞：“招商蛇口内部有投资委员会，会对每一块地设置利润率、IRR区间，并严守投资纪律。不计代价抢核心地块，并非招商蛇口风格。”
朱文凯这话，似乎是在内涵保利置业没有投资纪律？
乱码酱认为，一家央企掌门，如此公开发言，显得十分肤浅。保利置业的大股东是保利集团，最终实控人为国务院国资委，是正儿八经的央企，和招商蛇口是一样的。一个常识，央国企的拿地标准普遍比私企更为严格，审核流程更多。
“投资委员会”也不是什么稀奇的组织，建发地产董事会下面设有正式的“投资决策委员会”。保利置业的投资决策更为复杂，保利集团作为国资委直管央企，内部《投资管理办法》明确：所有下属地产上市平台（保利发展、保利置业）重大土地、并购投资，必须上报集团投资委员会终审，属于央企标准化 “三重一大” 管控要求。
哪一个不是严格考核利润率、IRR？
乱码酱将朱文凯的公开表态转发给保利置业的一名高层，这位高层微微一笑：“其实他们拍地挺猛，只是没有拍到”。
乱码酱看有些自媒体在分析保利置业时，俨然照搬以前的“冤大头”私营房企，说什么“不算账也要拿地王”。
上述保利置业高层非常明确地和乱码酱表示：“不可能不计代价，我们肯定要算账，拿这块地是对深圳的未来有信心，我们认为后续8-10万售价区间的土地会涨。”
朱文凯或许没有说实话。
事实上，招商蛇口在两块地的争夺上非常上心。乱码酱观看了第一宗拍卖的全程，前半段一直是中海、华润、保利置业三家举牌，招商蛇口仅仅报了名、迟迟没动静，到了后半程，招商蛇口突然举牌，而且咬得很紧，与其他家迅速将价格抬过10万，最后进入决赛圈的只有保利置业和招商蛇口，两家轮番较量后才花落保利置业。
至于第二宗，前海桂湾地块，这块地刚挂出来的时候，深圳业内就说利好“招商海晏府”。“招商海晏府”所在的地块是大约1年前拍出来的，楼盘今年4月开盘，全盘合计151套住宅，备案均价14.2万 /平方米，创下前海新房价格新高。前海桂湾地块的未来售价如果高于招商海晏府，一定是利于招商海晏府去化的。
而招商海晏府的去化任务确实不轻。楼盘官宣的首开去化率为9成。实际上，还剩余40套194平的最大户型要卖，套均2200万，总货值大概是8.8亿，整个楼盘的货值大约21亿，按照货值来算，剩下的去化任务是四成，去化率只有60%，而且越大户型越难卖，接下来都是难啃的骨头。
招商蛇口参与前海桂湾地块的拍卖确实有足够的抬价冲动，但如果仅仅是为了抬价，招商的风险很大，极有可能把自己搭进去。因为举牌到最后，招商蛇口又进入决赛圈，200多轮鏖战，招商蛇口和建发拼到最后。
所以最大的可能是，招商确实想拿到海晏府旁边这块地。只不过，再次不敌外来房企。
乱码酱还看到有自媒体分析，建发这块地可能会找招商蛇口合作。乱码酱找朋友和建发打听了了：不可能，建发打算独立操盘前海地块。早在拍地之前，建发就到深圳找业内做过前期的产品调研，就是计划自己做产品的。
再说说招商蛇口的深圳公司。
深圳是招商蛇口的大本营，拥有得天独厚的“地主”优势，早年招商局在南山拥有大量的工业区存量土地，和前海土地协议置换，土地获取成本远低于公开招拍挂，还在蛇口、宝安拥有存量旧改，毛利惊人。深圳区域曾是集团内的第二大区，2021年营收占总营收的22%，毛利率第一。
但存量地的转化是有条件的，招商蛇口在前海的土地权属复杂，用地性质转化手续流程又慢又长，而且住宅占比低，大面积商办自持。之后，招商蛇口在深圳推出楼盘的速度逐渐变慢。
到了2024年初，深圳公司成了招商蛇口第一批取消的区域公司之一。2024年，深圳区域、华中区域、西南区域一次性撤销，深圳区域业务、人员全部划入华南，深圳城市公司实体保留。
近几年，深圳也不是招商蛇口的拿地重点，上海成了重中之重。2023年，拿地金额、宗数最多的是上海，2024年上海更是断层第一，2025年招商蛇口上海拿地5宗，深圳3宗。上海成了第一大粮仓，2025年招商蛇口上海全口径销售500亿，占集团总销售25%，深圳落至第三，为150亿。
招商蛇口在深圳购地的需求应当是很强烈的。
最后，乱码酱说说为什么觉得招商蛇口的发言很好笑。招商蛇口在乱码酱心中，一直以来就是这样的形象：“躺平地主”。
其前前董事长许永军很多年前，就说过类似朱文凯的话。在2018年3月举行的业绩会上，当时还是总经理的许永军就回应过行业名次问题，说：“希望维持在现有的房企梯队水平，排名上一点下一点并无关系。”
乱码酱当时作为媒体记者就在现场，听到这个表态还是比较惊讶的。因为2018年那一年，正是行业争相竞逐的顶峰时期，招商蛇口的“佛系”，格格不入。
后来的发展如许永军所说，招商蛇口进入了不在乎名次的持续数年的“躺平”期，2017、2018、2019年排名TOP10之外，2022年-2024年收缩拿地，规模回落。运气好就好在，很快私企规模暴雷，招商蛇口被推进TOP5。
但，能让招商蛇口撞大运的机会还有多少呢？
