地王频出房价就涨?深圳买家别被误导了!

6月12日，前海桂湾又拍出了新地王，就在去年的单价地王「海晏府」南侧。

经过激烈的291轮竞价后，由建发夺得，楼面地价9.59万/㎡，溢价率114%。

一年不到，对比「海晏府」8.42万/㎡的楼面价，涨幅达到惊人的13.9%！

再上一周的6月5日，南山科技园拍出的地王也让人咂舌。

占地1.4万㎡，限高100米，限容2.9，最终成交的楼面价达到10.86万/㎡，创深圳历史地价新高。

很多粉丝纷纷来问我：荣杏老师，深圳房价是不是马上要涨了？市场这么火热了吗？

且慢！

这是两回事，千万不要混为一谈。

今天来谈谈深圳这一轮楼市周期的新地王们，已经呈现出与过去完全不一样的特征。

为什么深圳楼市明明还处在深度调整中（熊市），却出现了这么多地王？

为什么深圳二手房明明还在以价换量的阶段，但地王楼面价却在不断攀新高？

我们该怎么看待当下的市场？又该怎么处理自己手上的房产？

原因其实很简单，市场先行者们已经打样成功，后面的直接抄作业而已。

以「深圳湾沄玺」、「海晏府」、「观潮府」为代表，从拿地到产品入市，从地价到房价，

这套逻辑已经被验证通过：核心地段的低密度小高层豪宅，市场愿意高价买单。

千万不要再说大家都没钱了。

只是你没钱而已。

深圳是个造富城市，多的是科创新贵、股市牛散、海归二代，大家赚到钱了还是要回归到楼市。

这帮小登、中登们，普遍有自己的审美、思维和生活方式，已经看不上老登们当年喜欢的那些老产品。

当他们环顾四周，深圳楼市提供给他们的可选产品多吗？

满足位置好配套好、低密度、小高层、外立面车库园林等公区现代精致、产品跟得上潮流，并且还是新房或者次新的，其实不多。

所以大家也看到了结果。

「深圳湾沄玺」2024年12月拿地，7万的楼面价开出了17万的均价，地售比约40%，预测毛利率可以达到40-50%，这已经相当于牛市水准了。

华润算是押对了宝，市场也给力，目前去化率已经达到89%。

2025年7月，「海晏府」拿地，楼面价8.42万，如今入市折后均价约13万，地售比65%算是偏高了，但依然可以拿到20%的毛利率。

去化率稍弱一点，但也卖掉了76%。

2025年8月，「观潮府」5.96万的拿地价，实现了入市售价12.5万，地售比约48%，去化率高达93%。

可见华润在拿地、产品开发和销售方面能力相当不俗，利好华润置地明年的年报啊！

建发敢如此高溢价拿地，底气也正是来自这份可见度。

但市场接受度也是存在天花板的，同样的地块、同样的开发条件、大差不差的产品，房价不可能高出天际。

建发9.59万的楼面价，明年入市价格参考「海晏府」也就在13万左右，这样算来地售比达到73.8%，风险已经很高了。

想要卖高价，别忘了还有深圳湾的压制呢！

所以地王价格并非越高越好，因为终端产品售价天花板有限。

这一轮的超级豪宅热，本质上是有钱人为好产品买单，是真实的居住需求而非投资需求。

只要买家们认为未来还有更多宝藏地块推出，市场就很难接受超级豪宅不断涨价。

开发商在拿地上的激进，终有一天会碰到钉子。

什么情况下深圳的二手房价也会大面积上涨呢？

一方面还是回归商品的供需本质，当供应量大幅减少而需求量维持稳定时，商品要涨价。

另一方面看投资需求，当你看到越来越多的投资客进场，越来越多的刚需因为害怕房价上涨而买房时，意味着行情要反转了。

所以这一轮的地王只是个信号，告诉你有钱人正在出手，仅此而已。

那么接下来6月25日要出让的宝中北街坊地块，又会是怎样的情况呢？

咱们拭目以待。