深圳6月连出两块地王,9家央国企疯抢,楼面价破10万,释放了什么信号?
6月5日，南山区粤海街道一块宅地出让，这块地紧挨着百度大厦，离科苑地铁站600米，科技园片区近十年来头一回有纯住宅用地摆上货架。6家头部央国企报名，291轮竞价，一个半小时的拉锯，最后保利置业57.72亿拿下，楼面价108680元一平，溢价率150.74%。深圳楼面价首次突破10万，同时也是2026年目前为止全国宅地溢价率最高的一宗。9家房企报名——建发、中海、华润、招商、保利发展、越秀、华发、深业、绿城，全是央国企。又是300来轮的竞价，建发以35.25亿拿下，楼面价95918元一平，溢价率114.3%。这个节奏让很多人看不明白了——不是说楼市不好吗？怎么地还抢成这样？第一块地在科技园南区粤海街道。听过"最牛街道"这个说法吗？说的就是这里，2024年粤海街道GDP突破4500亿，占了南山区的半壁江山，这个片区聚集了1600多家国家高新技术企业，百度、腾讯、阿里都在附近。而科技园上一次出让纯住宅用地是2019年底，快6年没供应了，那科技公司的高管、工程师们拿着高薪，住哪儿？没有新房可买。，只能选二手房，或者更远的地方，亦或者租房。保利置业这块地，建成后保本售价大概16万，入市预计16到18万一平，旁边深圳湾澐玺备案均价17.65万，中海深湾玖序备案均价13.3到16万，二手房恒裕滨城高区挂牌价22到26万。第二块地在前海桂湾。招商去年7月在同一板块拿的地，楼面价84180元一平，溢价率86.1%。今年4月开盘，备案均价14.2万，折后13万左右，151套房官方口径去化九成，当时已经是深圳楼市的一款现象级产品。建发这块地离招商海晏府一街之隔，楼面价多了1万多，周边二手房深业云海湾挂11.3万，天健悦湾府挂10.5万。科技园那块地建筑面积3万多平，前海这块3.6万平。放在过去，这点规模不算什么，但在深圳现在的供地逻辑下，"小而美"反而是主流。深圳从2024年开始调整供地策略。一方面大规模减少居住用地供应，2025年全年只卖了12宗；另一方面走"小而美、小而精"路线——不卖大盘，只卖核心区的稀缺小地块。效果很直接：外围的刚需地块底价成交甚至流拍。今年3月罗湖笋岗一块宅地，深铁底价8.69亿拿走，楼面价才2.2万一平，核心区的稀缺地块，9家央国企抢出150%的溢价率。现在深圳楼市的真实温度，用一句话说就是：核心区热得发烫，外围冷得发抖。5月深圳一二手住宅网签10077套，时隔14个月重返"万套"。但把这个数字掰开看，新房主力成交集中在南山、福田的核心区高端项目，远郊项目去化率普遍不到三成。这跟一个人发着高烧、脚却是冰的是一个意思——身体里面正在急剧分化。央国企为什么愿意花这钱？逻辑其实不复杂。
对保利、建发、中海这些央企来说，优质核心地块就是当下最安全的资产配置。全国楼市在分化，只有一线城市核心地段还有确定性的购买力，与其在三四线押重注，不如在一线核心区哪怕贵一点，至少不会烂在手里。
加上去年以来限价已经全面放开，地块不限地价、不限售价，房企有了利润空间，科技园那块地如果能卖到16到18万，利润是算得过来的。深圳核心区的豪宅热销，不是楼市全面回暖的信号。你如果买的是刚需盘、远郊盘，这些地王跟你关系不大。深圳楼市的"K型复苏"——高端向上走，中低端横盘甚至向下——从去年的趋势延续到了今年。连续两周地王，说明一件事：在一线城市的核心区，只要地段足够稀缺，永远有人愿意掏钱，但出了这三五公里，就是另一个世界了。
