作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳核心区楼市，要炸了。
这两天，连续扔出两枚深水炸弹，很难说，不是一次里程碑式的转变。
房票更进一步
第一个是关于深圳房票与城市更新单元的实质性推进。
位于南山街道北头村城市更新单元获得新进度，这两天对更新单元一期发布了《南山街道北头村城市更新单元一期房屋征收项目房屋征收补偿方案》。
作为等待了18年之久的更新改造项目，则意味着很快会迎来房屋征收。
那么项目改造落地的速度也会加快。
这个项目位于前海路与桂庙路交叉口东北处，周边是普通民房及商品住宅，但近距离可到前海桂湾及前湾核心，附近27号线地铁南园站在建中。
这次房屋征收补偿方案最大的重点是，增加补偿方式——住宅可在货币补偿、产权调换、房票安置三种方式中三选一或者组合方式进行安置。
具体来看，货币补偿是针对商品房属性的住宅进行补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，但对于搬迁配合的，有额外奖励与补贴——
签约奖励：30天内签完并交房，每平奖500元；31—60天签完，每平奖300元；60天后无奖励。
装修补偿：默认每平1000元，觉得亏可以申请评估，按评估价算。
搬迁费：住宅，办公类房屋每平40元，商铺每平60元，不同意搬迁费用标准的可以按评估价算；期房安置的给两次搬迁费。
临时安置费：拿货币的补3个月市场租金；拿安置房的补到交房再加3个月装修期，逾期交房会额外加钱。
如果是产权调换，也就是选择回迁房的——
商品房住宅：按房产证建筑面积1:1.2换房，或按套内面积1:1换房；
原村民自建房：最多480平方米可换房，超出部分拿钱；非原村民最多150平方米可换房。
选择房票的就按照房票安置的相关政策执行。
虽然去年深圳就针对坪山区咸水湖片区城中村改造项目一期发放了房票安置，同月也发放了南山区的首张房票。
但南山区的首张房票为公司产权，还不是业主个人产权。
若北头村城市更新单元落实房票安置，则意味着深圳核心区大量个人业主的房票安置正式拉开序幕。
无论长期，还是短期，都对深圳核心区市场带来长尾效应。
一方面，这次房票安置背景是在深圳楼市处于多轮松绑后，市场出现回稳的情况下，新房库存去化加快，且深圳城市更新改造进入攻坚期。
房票的落实推进，不仅可降低政府现金支出压力、引导拆迁需求定向流入新房市场，直接带动改善类型新房去化，还能加快城市更新进度。
作为城市更新改造的受益群体，多为本地原住居民或长期居住者，一旦有购房或置换需求，往往首先就会考虑南山周边及福田、宝安中心区域。
这部分需求将直接带动南山、宝安当前在售的改善盘库存，尤其是西丽、蛇口等片区的新盘。
另一方面，改造后将有机会填补区域内多年鲜有新房供应的空白。
根据规划，拆除改造后将会迎来约22.8万㎡住宅，规划容积率6.73。
若按100平一户估算，则意味着，南山中心将会迎来约2280套住宅。
而南山中心板块，除了2024年2月的卓越九珑（备案均价约8.68万/㎡）以及2022年12月的御成府（备案均价约8.9万/平）多年来鲜有新房住宅供应。
所以，对市场而言，释放了一次区域内部重构的新信号。
豪宅迎来里程碑
第二个值得关注的重点是位于南山核心区科技园板块的单价地王诞生。
保利将位于南山科技园板块科技公园旁的T204-0153宗地拍出了新高度——成交总价57.72亿元，楼面价108680.10元/㎡，溢价150.74%。
这是什么概念？
比深圳前海桂湾T201-0232地块，也就是招商海晏府的拍地单价还要贵（84180元/㎡）。
要知道，这宗地王，土地面积还不到两万平，仅14116.04㎡，建筑面积53110平，容积率只有2.9，还限高了100米。
其中住宅49000平方米，商业1500平方米，那么可售部分的楼面单价就达到了约114297.03元/㎡。
若按照200平一户估算，预计也就两百多套，不到三百套的货量。
毫无疑问，项目是要往顶级豪宅的方向走了。
附近约步行850米的翰熙典居两度开盘，单价也不过是9.28万—14.07万/㎡。
这么一对比，10万+/平的翰熙典居，都成了白菜价，售价也才是T204-0153宗地成本价而已。
可想而知，未来T204-0153宗地的售价，要捅到什么高度。
搞不好，是下一个向深圳湾中信信悦湾看齐，将科技园板块价格一口气拉到20万+/㎡水平的新住宅。
毕竟近距离的深圳湾悦府1的挂盘及成交价都在20万+/㎡。
去年11月成交一套322平大户型，总价7480万，折合单价约23.23万/平。
（来源：中介渠道）
周边的二手住宅价格即使楼龄超过20年，也都在10万+/㎡。
这个位置也确实有足够的含金量，不仅可以眺望粤海街道最牛的企业，还能眺望深圳湾后海总部基地，距离百度国际大厦，腾讯滨海大厦，深圳市软件产业基地，深圳湾体育中心，深圳湾公园，保利文化广场等重点地标都在1.7公里以内，甚至更近。
这里被称为中国上市第一街，产业全部集中在高附加值、高技术含量的战略性新兴产业，又是人才高地，更是整个深圳城市的封面和超级引擎。
所以，深圳楼市的下一个牛盘，或许就是这个。
而这是深圳楼市历史上首个楼面价破10万的住宅地块诞生，能够拍出这个单价高度，就不仅仅是一块住宅地块这么简单的事了。
这不仅是深圳土地市场的一次里程碑，更是当前一线城市核心房产价值的一次终极投票。
开发商愿意不惜血本争夺，除了地段不可复制的原因之外，更重要的是深圳豪宅市场的导向变好了。
再贵的项目，市场都一次又买单。
比如位于后海板块的中信信悦湾，两次累计推售235套住宅，备案均价20万+/平，截至6月5日，只卖剩27套；同样是后海板块的深圳湾澐玺，今年两次推售共250套，截至6月5日也只剩36套，备案均价分别约17.65万/平及18.23万/平。
包括位于宝安中心板块的观潮府，备案均价约14.87万/平，也卖得不错。
这说明豪宅市场的结构已经筑牢，也间接抬升了市场包括开发商对核心区价格的预期。
所以，核心区驱动的行情，相信未来市场会走出一场更大的独立牛市。
毕竟，深圳的房票安置，已经发到了核心区。
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