深圳心机、一贱双雕,土拍溢价率150%,用宏观的刀,切微观的肉,沪深大涨前夜
- 2026-09-23 23:24:04
深圳心机、一贱双雕,土拍溢价率150%,用宏观的刀,切微观的肉,沪深大涨前夜
几乎同时，上海第四批次土拍刚刚收官，5宗地揽金110.45亿，整体溢价率33.5%，两宗地溢价超40% 上海的虹口嘉兴路地块：12家房企混战，40分钟63轮，上海城投以19.3亿竞得。 楼面价10.85万/㎡，溢价率35.63%。 刷新上海内环宅地楼面价纪录。 未来入市均价预计站上16万/㎡。 上海、深圳核心区豪宅，买家都在排队送钱，金钱不会撒谎。 两个一线城市，土拍溢价率，为什么差这么大？ 两块地王，都是核心区，都是要建豪宅，楼板价都是10.8万/平左右，上市销售房价至少都是16万/平以上。 深圳能溢价150%，最大的原因，就是起拍价太低。 是深圳操盘者干的骚操作。 起始楼面价43344元/㎡，放在粤海街道这个位置，你自己品。 周边二手标杆： 恒立听海挂牌14.5万/㎡、卓越浅水湾挂牌近15万/㎡、华润深圳湾悦府挂牌23万+/㎡ 科技园南区在售新房翰熙典居备案均价10.55万/㎡。 起拍楼面价（4.33万），只相当于周边新房备案价的41%，二手挂牌价的30%都不到。 他们不知道，价格定低了么？ 知道。 但这就是策略，用低起拍价降低参拍门槛，把"价高者得"的竞技场彻底打开。 让市场自己拼杀出一个真实价格。 "取消上限后的自由竞价"，深圳从2025年起就在逐步推开，"不设封顶、价高者得"，替代了过去的触顶摇号/竞配建模式。 溢价率30-40%，是新闻，但不是大新闻，不是足够震撼的大新闻，连达叔都懒得写。 但如果是溢价率150%，那就是全国讨论的话题，目光全部转向深圳。 钱也赚了，B也装了。 一贱双雕。 上海能不能玩？ 不能。 为啥？ 因为上海还在带着镣铐跳舞，深圳路子野，把衣服快脱完了，上海还在坚持自己的土拍竞价规则。 深圳的方案是，不设上限，价高者得，自由放飞，溢价就炸了。 上海还是有中止价，最高溢价率40%封顶，还在控制地价，稳定预期，防止价格传导。 从上海的扭捏里，能看出深圳已经开始放开价格传导了。 深圳更诚实，上海还在端着。 
深圳科技园南区，纯住宅新房断供十年，需求池子是实的。 腾讯、大疆、百度、中兴系的高净值人群，年薪百万级的买家不是"预期"，是在隔壁大厦上班的人。 保利置业，在拿地央企里，算是比较保守的，敢追到150%溢价，核心判断只有一个： 这块地不是"赌涨价"，是"确定性最高的安全资产"。 有产业、有收入、有断供壁垒、有不可复制的区位。 你看不懂，只是因为自己还不够有钱，等你有钱，自然就能看懂了。 再看一下，混战两百多轮，主要是谁在参与？ 央国企之间的战争。 6家参拍的全是头部央国企。 注意，不是民企在狂飙，是保利、华润、中海、招商这些"国家队"在互相抬价。 这意味着什么？ 在"缩量提质"时代，一线核心资产的争夺已经从"利润最大化"变成了"资产存续最大化"。 你不拿，别人就拿了。 你的资产负债表上，如果没有核心城市的优质土储续命，你在下一轮融资、评级、授信里就会被边缘化。 291轮里，保利置业前期几乎不出手，等到最后阶段突然发力。 一对一拉锯，拿下。 这不是冲动，这是战略卡位。 150%溢价率里，还有一半是"我绝不能让你拿到"的博弈代价。 
别听"地王不传导"的鬼话。 每次地王一出，官方口径和卖方研报，永远是一句话： "单宗地块不影响整体市场，房企理性定价。" 放屁。 在经济学里，深度研究一下，就能明白： 不是地价高，房价才高。 而是房价高，地价才高。 是开发商认为在深圳、在上海，能用16万/平以上的价格，把房子卖掉，他们能找到买家。 才敢拍10.8万/平的土地。 如果真是地价高，房价就高，那鹤岗也能站出来，拍出新地王，大家当他傻子了。 传导链第一层，片区地价中枢被强行上移 这块地的楼面价10.87万，直接把南山科技园—粤海—后海一带的隐性地价基准线拔高了。 接下来前海桂湾、宝安新安那些待出让的核心宅地，开发商的起拍心理价位会自动参照这个数往上调。 地价不是成本，地价是信仰，地价是信号。 一旦市场相信"粤海都10万+楼面了"，前海8.42万的旧纪录就不再是一个"天花板"，而是一个"地板参照"。 传导链第二层：新房定价逻辑重置。 保利这个项目未来入市，售价如果达到18~20万/㎡。 这意味着什么？ 意味着科技园南区的新房价格锚，从现在的10.5万/㎡（翰熙典居），一步跳到18~20万。 即使保利靠品牌和产品力，把这部分的客户吃下来，它的存在本身就会把周边二手房的"心理底价"焊死在更高的位置上。 那些挂牌12~15万的业主一看： 新房都奔20万去了，我还急什么？ 地王最大的作用从来不是自己卖多少，而是给存量房提供一个"你不用降价"的理由。 传导链第三层：分化加剧。 核心区"再定价" vs 外围"继续挤泡沫" 这才是我最想提醒各位的。 深圳150%溢价的同一时期，罗湖笋岗那块地，3月份底价成交，深铁直接锁定的。 一块地溢价150%，另一块底价走，在同一个城市，同一个年份。 这就是2026年楼市的真相： 是回暖，是复苏，更是撕裂。 钱先在最核心的3%的地段拼杀，再逐步传导到剩下97%的地段。 这个地王，是深圳最好的免费广告，深圳业主们，可以缓售等溢价窗口。 核心区的准入门槛，只会越来越高。 说到底，深圳这次150%的溢价率，是深圳操盘手的精心策略，是心机，是舆论操作。 它是一个制度实验 + 资产荒 + 央国企战略卡位 + 核心区物理断供，四个齿轮咬合出来的必然结果。 制度上，深圳取消了封顶价，把定价权还给市场。 它暴露出了真实的市场价格，而不是上海那样藏在配建和装修标准里的隐形价格。 资产端，全国能承载大体量资金的"安全资产"越来越少。 一线核心住宅用地，是少数还能容纳百亿级资金池的标的。 结构上，缩量提质时代，每一宗核心地都是一次"占位赛"，不拿就出局。 物理上，粤海街道十年没出纯宅地了。 稀缺不是故事，是地理事实。 上海，走的是另一条路。 用中止价和双竞把溢价压在40%以内，看起来更"稳"，但代价是让真实价格藏在非价格条款里。 两种路径谁更高明？ 短期看上海更稳，长期看深圳更透明。 但透明的代价，就是普通人也要直面那个令人窒息的真实数字。 地王不是房价上涨的原因，地王是房价分裂的结果。 它告诉我们的是，这个国家的资本已经做出了选择： 宁可花57亿抢一块1.4万㎡的地，也不愿意花5亿去买一座三四线的未来。 看懂了这个，你就看懂了2026年之后，东大房地产的全部剧本。 谁赢，他们帮谁。 他们帮谁，谁就赢。 挤入富人堆，跟着权力和资本走，用宏观的刀，切微观的肉。 
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昨天下午，深圳南山粤海街道地块，诞生了一个新地王。
离谱的是什么？
溢价率达到150.74%
中海、华润、招商、越秀、建发和保利，6家头部开发商，竞价争夺了291轮。
上海最高溢价卡在40%出头，深圳直接干到150%+。
这不是巧合，也不是"上海房企更理性"，而是两个城市的土拍制度设计，在2026年走了两条不同的路。
这么高的房价，卖给谁？
在楼市里，始终都存在，白天不懂夜的黑，穷人不懂豪宅的买家在哪里。
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