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深圳土拍150%溢价:楼面价破10万

2026-06-09 02:29:01

深圳土拍150%溢价:楼面价破10万

早上刷到深圳土拍的新闻时，我手里的咖啡差点洒出来。

6家央国企挤破头抢一块地，从起拍价23亿一路咬到57.72亿，溢价率直接干到150.74%，折合楼面价10.87万/㎡，硬生生把深圳涉宅用地的单价纪录给刷爆了。

有人说这是楼市回暖的信号，有人说房企疯了，还有人算了一笔账：这块地未来房子卖出来，单价至少要20万才有的赚。

一块地拍出这样的价格，到底意味着什么？今天咱们就掰扯清楚。

PART 01

一块地抢了两个小时，冷门选手最后爆冷绝杀

这次出让的地块，位置说出来深圳人都懂——南山区粤海街道，科技园片区。

紧挨着深圳大学，步行到深圳湾也就几公里，周边1公里范围内，地铁、商场、学校全配齐，是实打实的深圳核心中的核心。

整个粤海街道，多少年没出这么一块纯住宅用地了？稀缺程度，说“比车牌还难摇”都不夸张。

竞拍过程也相当戏剧化：一开始各家房企都挺克制，半小时过去了还没怎么加价。谁知道后期热度直接拉满，保利置业一开始闷不吭声，一小时后突然发力，和另外几家对手展开了一个半小时的拉锯战，最后硬生生把这块地收入囊中。

最终成交的数字，放在全国土拍市场都能刷一波热度：

总价57.72亿元，科技园片区单宗宅地总价新高

楼面价10.87万元/㎡，深圳涉宅用地单价新纪录

溢价率150.74%，放在最近两年的土拍市场，这个数字几乎是绝迹的

更值得玩味的是，短短不到一年，深圳核心涉宅用地的最高单价已经涨了29%。

一年前大家还觉得“9万楼面价已经顶破天”，现在直接破了10万，核心区土地的涨价速度，比很多人房价上涨的速度都快。

PART 02

为什么疯抢？告诉你三个扎心真相

这块地拍出来之后，网上吵翻了：

有人说“房企这是拿地赌国运，肯定要套牢”，有人说“深圳房价还要涨，赶紧上车”，其实都没说到点子上。

我们透过价格看本质，其实藏着三个所有人都要承认的真相。

1. 核心城市核心地段，永远是资金的避险港

这两年房企暴雷不断，不是没钱拿地，而是不敢乱拿地。

为什么偏偏在深圳南山这块地砸这么多钱？因为烂尾的风险远低于郊区，亏钱的可能性几乎为零。

深圳的核心区是什么概念？

哪怕楼市最冷的时候，南山、福田的核心盘，价格稳得一批，只要挂出来价格合理，根本不愁卖。

这块地周边，新盘本来就少，二手房挂牌价都已经摸到14-16万/㎡了，哪怕未来卖20万/㎡，只要产品做得好，根本不愁接盘侠。

对大房企来说，与其在三四线城市拿十块亏一块的地，不如在深圳核心区抢一块稳赚的地。

这不是疯狂，是最精明的避险选择。

2. 市场分化已经到了极致：好地抢破头，差地没人要

这次土拍还有一个细节你肯定没注意：当天深圳一共出让了三块地，除了南山这块地抢出火星子，另外两块远一点的地块，都是底价成交。

一点不夸张，现在的土拍市场，就是这么极端：

核心城市核心地段的稀缺宅地：房企挤破头抢，溢价能翻一倍

远郊郊区的偏远地块：送上门都没人要，只能底价出手

整个中国楼市的分化，已经从“城市和城市之间”，走到了同一个城市“中心和郊区之间”。

以前买房还能赌郊区“未来会发展”，现在资金用脚投票告诉你：只有现成的配套、现成的人口、现成的需求，才是真金白银。画饼的郊区，已经没人信了。

3. 一二手房价格倒挂，核心区的新房就是“香饽饽”

这块地还有一个隐形红利：周边一二手房的价格差，已经给这块地留足了空间。

据中介的数据，地块周边次新二手房的成交价，已经在12-16万/㎡之间，而这块地的楼面价是10.87万/㎡。看起来面粉比面包便宜不了多少，但未来新盘入市，只要定价在16-18万，对刚需和改善来说，依然比买二手划算。

深圳核心区多少人盯着新房打新？就因为一二手价差摆在那里，买到就是赚到。

这种确定性，对房企来说就是最大的安全感。

PART 03

普通人该怎么看这件事？

说了这么多，很多人肯定会问：这对我们普通人买房，到底有什么影响？

我给三个结论，都是掏心窝子的话：

第一，不要看到“地王”就冲动入场，也不要一口咬定楼市要崩盘。这次只是深圳核心稀缺地块的个案，不代表整个深圳、更不代表全国楼市都要涨。该降温的远郊，还是会继续降温。

第二，买房跟着资金走不会错：资金用脚投票抢核心，你买房也要优先选核心。不管你在哪个城市，能买市中心，就别买远郊；能买成熟配套，就别买“未来规划”。核心区的抗跌性和流动性，永远是郊区比不了的。

第三，对深圳来说，这件事其实早就有预兆：这两年深圳人才不断流入，改善需求一直很旺盛，但核心区的住宅供应，少得可怜。物以稀为贵，放在任何时代都是真理。

最后想说：

深圳这块地拍出150%溢价，炸出来的不只是一个新地王，更是这个时代房地产的真相：房地产普涨的时代早就过去了，但好房子、核心区的房子，永远是最值钱的硬通货。

你觉得深圳这块地未来卖20万会有人买吗？欢迎在评论区留下你的看法。

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