五月的深圳二手房市场，分化已经不是新闻，但分化的程度还是值得拿出来说一说。就像当月股市里科技股和传统板块的走势背离一样，楼市里同样是“几家欢喜几家愁”——有的小区价格在悄悄抬头，有的还在继续探底。
南山：前海三盘出现“价格倒挂”奇观
先看华侨城片区的香山美墅三期（2016年建），一套186平的四房以2260万成交，折合单价12.14万/㎡。据市场反馈，这个户型的底部价格去年底曾下探到2000万以内，眼下已经微幅回升，算是高端改善盘里的一个积极信号。
华润城润玺一期（2022年建）则上演了“小区内部分化”的戏码——一套115平的三房成交价1346万，单价11.74万/㎡。奇怪的是，同小区的其他户型价格已经在反弹，唯独这一套还在低位徘徊，这说明即便是同一个盘，楼层、朝向、景观的差异也能拉开不小的价差。
前海板块的前海天境花园（2023年建）成交了一套146平的四房，总价1330万，单价9.11万/㎡。值得关注的是，该小区大户型和中小户型的单价几乎拉不开差距，说明市场对大面积房源的热情还没有真正点燃。
再来看看天健悦湾府（2024年建）——114平三房，1032万，单价9.06万/㎡。这个价格和附近的海晏府一比就有点意思了，两个楼盘明显有一个定价不合理。更让人意外的是，这个单价竟然和位于前海南的万科瑧山海（127平1150万，单价9.06万/㎡）一模一样。同价不同位，说明地段溢价逻辑正在被打破。
福田：老牌豪宅的“护城河”还在
福田上半月的单价“天花板”出现在香蜜湖——熙园（2004年建）一套288平的五房，成交价7538万，折合单价高达26.17万/㎡。老牌豪宅的定价权，在大环境降温的背景下依然没有动摇。
同片区的香域中央花园（2005年建）也不遑多让，188平四房3550万，单价18.91万/㎡。香蜜公园的景观资源，依然是强有力的溢价支撑。
侨香村（2011年建）91平三房卖到了955万，单价10.45万/㎡，对比去年的成交记录，反弹的幅度肉眼可见。而百花片区的百花园二期（2003年建）155平四房2080万，单价13.39万/㎡，证明了顶级学区房的溢价虽然有分化，但头部学校的“含金量”依旧扎实。
整体来看，香蜜湖、百花、上下沙这几个片区的优质学区物业和中小户型刚需盘，表现都算稳健。
龙华：大型社区议价空间大，“赠送面积”不再是护身符
红山和上塘的次新房依然是龙华的成交主力。鸿荣源·壹城中心第六区（2018年建）一套130平五房670万成交，单价5.15万/㎡。这类超级大盘的业主心态普遍比较松动，议价空间相对灵活。
春华四季园二期（2006年建）141平五房585万，单价4.16万/㎡。这套房的赠送面积相当夸张，但价格仍然在下行通道里，说明在当前市场，“送得多”已经不是保值的硬道理了。
观澜片区的合正观澜汇一期（2016年建）89平三房345万，单价3.88万/㎡，已经接近2016年的开盘价，即便有较高的赠送面积，也挡不住远郊盘的价格回调。
不过龙华也有“抗跌选手”——众福红山印（2025年建）90平三房760万，单价8.47万/㎡，在这个片区里算是稳住了阵脚。
罗湖：学区小户型“焊死”价格，高租金小区却有价无市
罗湖的热点楼盘可以分为两类：顶级学区的小户型和低总价的上车盘，改善型次新房也有一定成交。
愉天小区（1990年建）29平一房265万，单价9.17万/㎡——深中的学位，把小户型的价格“焊死”在了一个相当高的水平线上。
另一个值得拿出来说的小区是世界金融中心（2004年建），51平两房119万，单价2.32万/㎡。这个楼盘看着像公寓，其实是住宅，租金极高，租售比能做到5%左右。但是，高昂的物业费加上容易让人误会的案名（总被当成写字楼或公寓），导致它的二手价格一直起不来。
宝安：宝中企稳，沙井“跌跌不休”
宝安中心区的鸿荣源·壹方中心·玖誉（2016年建）101平三房成交1300万，单价12.94万/㎡。虽然这个户型硬伤不少，但成交价并不算低，说明地段信仰还在发挥作用。
深航假日名居（2006年建）180平五房1060万，单价只有5.88万/㎡。而旁边的保利臻誉府价格已经和它拉开了不小的差距，同一个板块内部分化越来越明显。
沙井片区的回调可以用“惨烈”来形容。万科星城（2020年建）56平两房只卖了106万，单价1.89万/㎡；会展湾·中港广场（2019年建）42平一房61万，单价1.46万/㎡，谈价率高达28%——业主的急售心态已经写在脸上了。
概括来说，宝安呈现出宝中价格企稳、西乡改善型活跃、沙井等外围区域议价空间巨大的格局。
龙岗：刚需的“主战场”，老楼龄小区压力最大
龙岗仍然是刚需上车的主力区域。坂田和大运的次新房板块价格相对稳定，但布吉、龙中一些九十年代的老小区，议价空间越来越大。
世茂深港国际中心（2017年建）59平一房108万，单价1.83万/㎡。要知道，这个盘当年新房卖到过五万多一平，如今二手只剩一万多——这大概就是“时代的眼泪”本泪了。
万科四季花城因为楼龄偏老，价格越来越稳不住。二期（2000年建）98平三房383万成交，单价3.89万/㎡，谈价率高达27.74%，业主心态已经明显松动。
光明、坪山、盐田：回调中的“刚需友好区”
光明区标杆楼盘的价格目前大体维持在4-5万/㎡之间。龙光玖龙台（2019年建）88平三房428万，单价4.84万/㎡；中海寰宇时代（2023年建）90平三房413万，单价4.60万/㎡；电建洺悦府（2023年建）92平三房370万，单价4.00万/㎡。玖龙台仍是最强的那个，其次是寰宇时代，再是洺悦府，龙头格局没有变化。
玺云著花园（2023年建）85平三房267万，单价3.12万/㎡，眼看就要跌破3字头。华润的品牌光环，也没能挡住这个价格的下行。
坪山和盐田的成交均价大多在2-3万/㎡之间，对于预算有限的刚需来说，这个价格区间确实比较友好。
