最新动态：【深圳观潮】｜6月紧急加推2/9/10单元，143-333㎡海景大宅，总价1800万起！

招商+华润联合操刀的宝中【深圳观潮】8栋楼王40套于5月23日开盘，当日售罄！项目6月将加推第三批共计145套房源，现已启动诚意登记100万，可额外享受开盘99折优惠，预计6月下旬正式开盘！

本次加推各单元折后总价区间曝光：

🌊 2单元｜头排海景楼王（2梯2户，层高3.3米）

• 01户型：257㎡四房四卫（三套房）——预计总价3400-4000万

• 02户型：333㎡四房五卫（三套房）——预计总价4600-5200万

🏞️ 9单元｜南向园景楼王（2梯2户，层高3.3米）

• 01户型：257㎡四房四卫（三套房）——预计总价3400-3600万

• 02户型：198㎡四房三卫（双套房）——预计总价2700-2900万

🌳 10单元｜东南园景单位（3梯3户，层高3.15米）

• 01/02户型：168㎡四房三卫（双套房）——预计总价2100-2300万

• 03户型：143㎡四房两卫——预计总价1800-1900万

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建面约143㎡四房两卫双套间

建面约168㎡四房三卫双套间

这个户型在深圳的改善盘里算是“起步即舒适”的配置，主打一个动静分区清晰。

从户型结构看，核心亮点是双套间设计，主卧和一间次卧都带独立卫生间，客餐厅是一体化的设计，连接大阳台，采光面够宽，客厅不管是摆大沙发还是做亲子活动区，空间都很富余。另外两个次卧面积看似中规中矩，但是做儿童房、客卧或书房都合适，灵活度很高。整体来说，这个户型没有多余的浪费面积，每一寸空间都用在了刀刃上，兼顾了功能性和居住舒适度。

建面约188㎡四房三卫双套间

这个面积段比168㎡多了20㎡，核心不是多了房间，适合对空间尺度有更高要求的改善家庭。户型布局上依然是双套间设计，客餐厅的尺度直接升级，横厅的面宽和进深都更大，再搭配大尺寸的客厅家具，中间的过道依然宽敞，朋友来聚会完全不挤。简单说，这个户型就是在168㎡的基础上，把每个空间都“放大”了，居住体验更从容。

198㎡：三代同堂的旗舰级四房

南向四开间：三个卧室朝南，主卧开间4.1米，所有卧室开间≥2.9米。三代同堂的场景下，这个配置在200㎡以下的户型里非常少见。9.5米宽幕阳台：连接开间6.4米的方厅。这个阳台不只是晾衣服的地方，摆一套户外桌椅、种一排绿植，它就是家里的第二个会客厅。

257㎡：高品质改善的总统级尺度，宝中的“终改天花板”

南向四开间，客厅、主卧、两个次卧全部朝南。10米超长景观阳台。从客厅一直延伸到次卧，互不干扰。三个卧室带独立卫生间，主卧套间开间5.8米。放一张2米的大床，床尾还能摆一组矮柜或梳妆台，旁边再隔出一个独立的衣帽间+书房，空间依然绰绰有余。

建面约245㎡四房四卫三套间

步入室内，超尺度玄关开启阔绰体验。约69㎡多场景社交方厅，连接约7米大面

宽客厅与270°环幕阳台，光影流转间尽显大家风范。

南向三套房设计，约18米南向阔境面宽，主卧配备独立衣帽间及落地窗，私享尺度与舒适兼具。

建面约260㎡四房三卫三套间

这个户型最核心的亮点是三套房设计，主卧、两间次卧都带独立卫生间，相当于家里一半的房间都是“套间”，不管是三代同堂，还是有亲友长期居住，都能保证各自的隐私，这在深圳的大平层里都是高配。

阳台是270°的观景阳台，面宽超宽，不仅采光无敌，还能最大化享受景观资源，而主卧堪称“总统套房级”配置，步入式衣帽间的面积堪比一间小次卧，男女主人的收纳空间完全够用。厨房是豪华中西厨设计，中厨区油烟隔离，西厨区带大岛台，既能满足中式爆炒的需求，也能实现西餐、烘焙的社交功能。

「观潮府」是宝中版图上面向大海的“最后一块拼图”。在深圳西部黄金岸线开发殆尽的背景下，“最后一块可成片开发的一线临海住宅用地”+“构建 商业+文化+生态” 的顶级资源生活场景，稀缺性无需多言 ！！

该项目共提供616套住宅，143-500㎡纯粹南向大平层。

房源面积涵盖约140-143平方米（四房两卫）、168-193平方米（四房三卫）、253-260平方米（四房四卫）以及332平方米（四房五卫）等多种规格。

小区花园效果图：花园分为屋面和下沉两部分，利用场地高差将商务洽谈、瑜伽静修、恒温畅泳等五大会所空间环绕中心庭院叠落。

会所效果图

公区效果图：项目采用立体浮岛底盘设计，底部3层架空抬高，裙房布置万象系商业及社区配套，规划「地下落客-首层迎宾-上层漫游」三重立体归家礼序，约9米挑高车马厅搭配圆穹吊顶

楼体外立面：项目采用大面积玻璃幕墙+金属线条组合立面

关于对观潮府项目的评价，我会用深圳楼市中难以复制的多重“唯一性”来形容，项目具备低密、纯粹、兼具永久视野与顶级配套+生态来形容，是核心地段中的稀缺城市资源。

01基本信息：

【开发商】华润+招商 双国央企

【占地】42522平方米

【计容建面】145000平方米（R=3.4)

【可售住宅】125000平方米

【商业】18350平方米

【配套设施】1650平方米

【物业】华润物业

【容积率】3.4

【限高】80m

【总楼栋】一共11栋楼

【面积段】约143-500平

【总套数】约616套

【使用率】新规户型实得使用率接近100%

其中5栋T2（层高约3.3m） 6栋T3(层高约3.15m）

【观潮府】是铁打的“南向”一线海景+“永久性无遮挡”的景观视野。

项目位于宝安中心区最西南的“西角头”，这是宝中片区最后一块一线临海、可成片开发的住宅用地。

▲项目位置实拍图

02 产品价值：

 地理终局的确定性：深圳西部的黄金海岸线的开发已近尾声。在宝中核心区，能够同时拥有“成熟城市配套+纯粹一线海景”的空白地块，观潮府是第一个，也很可能是最后一个。

 景观的确定性：项目所在的半岛形地貌，确保了多数户型拥有东南至西南向的广阔观海面。更重要的是，前方海面无重大规划遮挡，中高楼层业主获得的是永久性的海景资源。

▲西南向海景视野

 城市资源的确定性：项目本身自带的约2万㎡街区商业，将由擅长商业运营的华润打造。听说会建设成无缝衔接滨海廊桥，与华润已接手运营的欢乐港湾商业连接。此外，宝中的顶级公共配套举步可达。

加上品牌的“双巨头联袂”：招商+华润的联合，不仅是资金实力的保障，更是高端住宅开发经验与顶级商业运营能力的强强结合，相信产品力是非常能打的。

03周边配套

项目构建的是“商业+文化+生态”的顶级资源生活场景！

自带约2万㎡华润街区商业并非简单底商，将和欢乐港湾（华润运营）及滨海廊桥无缝联动，形成一个大体量的滨水商业休闲目的地。

15公里滨海长廊是“私家公园”，这种“居于繁华核心，却拥自然静谧”的对比感，是顶级豪宅的重要魅力。

商业：自带商业+欢乐港湾+壹方城，形成黄金三角。日常消费在社区街区解决，高端购物驾车10分钟内可达壹方城、前海HOP天地等顶流商圈。

教育：根据2025年宝安区教育局最新的学区划分，小学学区划分在海韵学校，海裕小学，宝安小学；中学学区划分在：新安中学第一实验学校，海韵学校。这其中海韵学校是老牌名校，学位也最好。

项目周边也有宝安中学外国语学校的落户，这个新的教育规划用地，也为未来的教育提升带来了新的可能。

▲规划中的宝中集团外语学校

文化休闲：

最大的亮点是南向的欢乐港湾，宝安少年宫、湾区之眼、演艺中心、滨海公园近在咫尺。

滨海文化公园的15公里滨海长廊，则是业主私家的“后花园”。

滨海文化公园，来源：shenzhen look

交通：距离地铁5号线宝华站约850米，1/11号线宝安站约1.2公里。最近的28号线还属于规划当中，深圳地铁的第五期（2025-2028）开通的线路规划中未提及28号线，估计28号线要是开通也需要在2030年往后。

但对于高端住宅而言，适度的距离保证了私密与安静。自驾可通过宝安大道、沿江高速。

▲28号线规划站点

05价格逻辑

约5.96万元/㎡ 的楼面价，加上建安、财务、营销等成本，要保证合理的利润，入市价格必然站上新高。

首先， 同在宝中板块的【保利瑧誉府】折后均价约9.4万元/㎡，为一个明确的参照。观潮府作为定位更高、更稀缺的宝中“收官”+”低密“项目，价格必然在此基础上显著上浮。

其次是无可替代的南向一线海景资源，为宝中独有；三是作为全新的新规高端产品，其品质和圈层定位高于周边项目。所以预计起步的门槛价格的价格会在11万+的水平。

再对比同期拿地的前海桂湾的【招商·海晏府】，以约8.42万元/㎡的楼面价成为“单价地王”，市场预测其售价在12-14万元/㎡作为价值锚点。观潮府凭借稀缺海景挑战高位。

综上所述，观潮府的价格区间预计整体均价在12-13万元/㎡，其中入门户型起步于11万+，而顶级海景大平层将来到15万+。

目前宝中二手房标杆壹方中心·玖誉成交价在12-13万元/㎡，熙龙湾在10万元/㎡。作为拥有更新产品、更低密度、更优景观的“观潮府”，其价格势必将重塑宝中房价体系。

对于在前海工作，或觉得深圳湾总价过高、这里提供了“总价相对可控、产品顶尖、配套成熟”的优质选项且提供了“全新产品+无敌海景”的终极解决方案。

其“宝中收官海景宅”的稀缺属性，使其成为深圳西部资产配置中的硬通货。