深圳南山区规划重大调整,对片区楼市和民生有何影响？
南山这次规划调整,很多人第一反应是房价要涨还是要跌,或者哪个片区要火了,这些关注点都没错但都停在表面了,因为你仔细看这次调整的细节就会发现,深圳在做一件很多城市想做但做不到的事,就是在已经建成的高密度片区里,硬生生地把公共资源的分配逻辑给重新理了一遍。
这个事听起来好像很官方很宏观,但你要知道南山是个什么地方,科技园那一片密度高到什么程度,地铁早高峰能把人挤成照片,学位房动不动十几万一平但家长还得托关系,医院排队能从早上排到下午,这种环境下你跟我说要调规划、要增加配套,大家第一反应肯定是＂说说而已吧＂,因为地都用完了你怎么变,但这次不一样,你看那些具体的地块调整,不是在边边角角加点绿化糖个塞,是真的在啃硬骨头。
先说最核心的变化,规划把原本定位为商业或者产业的几块地,直接改成了教育和医疗用地,而且不是那种＂未来五年规划＂的画饼,是已经在走流程准备开工的那种。你想想这意味着什么,在南山这种地价的地方,一块商业用地能卖多少钱开发商心里都有数,现在政府说不卖了改建学校改建医院,这个决策背后的压力和魄力,不是一般城市能做到的,因为短期内财政收入肯定会受影响,但长期来看这是在给整个片区的居住体验和人才吸引力做根本性的改善。
这里面最典型的是后海那一片,原来规划里还有几块产业用地,现在直接改成了九年一贯制学校和社区医院,这个调整的信号很明确,就是政府意识到光有写字楼和购物中心,没法让人真正住下来。你去后海走一圈就知道,那里的居住人口密度其实不低,但配套一直跟不上,家长为了孩子上学要么咬牙买天价学位房,要么就得接受民办或者跨区,医疗就更别提了,感冒发烧都得往市里的大医院跑,这种状态下你说这个片区宜居吗,肯定不宜居,所以这次调整本质上是在补历史欠账。
很多人关心房价会不会因此涨,我跟你说这个事得分开看,短期内你别指望调整公布了房价就立马跳涨,因为这些学校医院从动工到投入使用怎么也得两三年,市场没那么傻会提前透支这么久的预期,但中长期来看,那些调整涉及的片区,尤其是新增学位的周边,肯定会慢慢体现出价值,只不过这个过程不会像过去那样暴涨,更多是一种稳定的支撑力。
真正值得注意的是这次调整对租赁市场的影响,因为南山大量的从业人群其实是租房住的,他们对片区的要求不是学区不是物业,是通勤方便、配套齐全、生活成本可控,现在规划里增加了这么多公共服务设施,意味着这些片区的居住舒适度会明显提升,租金可能会有一定上涨,但更重要的是租客的留存率会变高,因为以前可能忍受个一两年就换地方了,现在配套上来了他可能就愿意长期住下去,这对整个片区的人口结构稳定性是个好事。
还有一点就是那些原本定位不太清晰的片区,比如大沙河两岸的一些地块,这次调整明确了它们的功能定位,有些变成了生态休闲区,有些变成了高端商务区,这种明确性本身就是一种价值,因为买房的人最怕的就是不确定性,你不知道这块地将来会建什么、周边会是什么样,现在规划一明确,至少预期稳了,这对房价来说是个隐形的支撑。
教育和医疗这两块,才是这次调整对老百姓最直接的影响,南山的学位紧张不是一天两天了,每年到了报名季家长群里都是各种焦虑,现在规划里新增了好几所学校,虽然不能一下子解决所有问题,但至少让大家看到了希望,而且这些学校的选址都比较讲究,基本都在人口密集但配套薄弱的片区,说明规划部门是真的在用心做调研。
医疗方面的变化可能更让人有感知,因为深圳整体的医疗资源就不算充裕,南山虽然经济发达但医院数量也有限,大家平时小病小痛都得往罗湖福田跑,现在规划里明确要建几个社区医院和专科诊所,这对日常生活的便利性提升是立竿见影的,你想想以前孩子半夜发烧得开车半小时去儿童医院,现在楼下就有社区医院能处理,这个体验改善不是钱能衡量的。
还有就是公共空间的优化,这次调整里增加了不少街心公园和绿道,别小看这些东西,它们对一个片区的生活质感影响很大,你住在一个到处是写字楼和商场的地方,和住在一个出门就有公园绿地的地方,那种感受完全不一样,尤其是对有老人和小孩的家庭,这些公共空间就是他们日常活动的主要场所,多了这些配套之后,整个片区的居住氛围会明显变得更有烟火气。
说实话我觉得这次调整最让人意外的是政府的决心,因为在已经建成的片区里做这么大的调整,难度和阻力肯定都不小,但还是推下来了,这说明深圳确实在认真思考怎么从一个＂来了就是深圳人＂的口号城市,变成一个＂来了就想留下来＂的生活城市。当然具体效果怎么样还得看后续的落地执行,但至少方向是对的,而且对于已经在南山生活或者考虑在南山安家的人来说,这些变化都是实实在在能感受到的利好,虽然不会立刻让你的生活发生翻天覆地的变化,但积累下来确实会让这个片区变得更宜居一些。
