近期，“物业管理费难收”的话题再次引发热议。一方面，全国多地发布倡议书，呼吁党员干部、公职人员要带头、主动按时缴纳物业管理费，并带动周边业主自觉缴费；另一方面，多家行业机构、媒体指出，全国物业管理行业正在出现撤场率上升、收缴率下滑等现象。
行业的震荡对老旧小区的冲击更为直观。深圳部分小区面临“收费低—服务差—业主拒缴—治理更乱”的恶性循环，频繁出现物业管理纠纷，两方矛盾尖锐。不少基层工作人员、物业管理公司负责人都曾向记者表达过“矛盾难调和”的无奈。
从行业数据滑坡到小区失序，部分小区已出现行业人士、基层工作人员口中“较难打破的恶性循环”。奥一新闻记者多方采访后发现，这一恶性循环背后有业主与物业管理公司之间信任缺失、政府部门引领不足、业主自治意识尚待加强等三大根源。
面对这一治理难题，奥一网“走好新时代网上群众路线大调研·与城市对话”栏目本期聚焦老旧小区物业管理费矛盾，采访全市多个街道的基层工作人员、人大代表、行业专家等，为深圳基层治理提供专业建议与可复制的实践经验，助力破解这一治理难题。
据不完全统计，深圳在2000年底前建成的老旧小区超过1600个。随着年限不断增长，小区基础设施老化、失修，配套功能持续衰退，各类治理难题集中凸显。
龙岗区南湾街道祥云苑小区竣工于1998年，此前小区公共消防设施设备老旧；绿化植被因缺乏系统维护，呈现出稀疏杂乱的状态；车辆随意停放情况频繁发生，时常导致业主之间产生矛盾；原有的监控系统老化程度严重，部分摄像头已无法正常运行。物业服务长期缺位，小区业主满意度极低。
龙岗区南湾街道祥云苑小区
龙华区民治街道的碧水龙庭小区建成约20年，也曾面临过设施老化、管理滞后的困扰，多位业主向奥一新闻记者回忆称，此前小区存在监控缺失、地库破损、电梯故障频发、消防系统故障以及垃圾投放点脏乱等问题，居住体验逐渐下滑。
龙华区民治街道碧水龙庭小区
这一现象并非个例。全市多个区的基层工作人员向奥一新闻记者指出，辖区内部分老旧小区物业管理费沿用早期较低收费标准，数年未曾调整，物业管理公司“入不敷出”，服务质量大幅缩水。
低物业管理费与持续增长的各类开支，往往会使承受亏损的物业管理公司压缩开支，这又进一步导致物业服务减质，部分居民因此拒绝缴纳物业管理费，形成“收费低--服务差--业主拒缴--治理更乱”的恶性循环。
作为恶性循环的“起点”，老旧小区收费低的现状却较难改变。据媒体报道，2022年至2024年，上海市金山区仅有36个小区成功调价，呈现成功率低、幅度小的特点。
深圳也同样面临这一难题。全市多个街道办的相关负责人都曾向奥一新闻记者直言，近年辖区内暂未出现“涨价成功”的小区。不少小区的尝试最终因业主意见分歧较大而搁浅，陷入“不调价物业服务低质，想涨价业主意见不一”的僵局。
推动小区物业管理费涨价涉及大量的协调工作。一位基层工作人员向奥一新闻记者指出，协调一个1000人规模的小区涨物业管理费，往往需要社区、业委会、物业管理公司数月，甚至多年的共同努力。
在不少老旧小区矛盾难解的同时，全国物业行业已在直面变革。多家机构、媒体的公开数据显示，全国头部物业在管项目主动撤场率同比上升37%；全国500强物企平均收缴率从2020年的93%跌至2025年的71%；中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。
有基层工作人员向奥一新闻记者指出，相比于新建成小区，老旧小区因基础设施老化、自治能力弱，受物业服务停摆的影响会更为剧烈。
近期，深圳市民合物业管理有限公司在发给盛合天宸家园的退场告知函中称，因各种原因造成项目物业服务费支付率持续低迷、致公司长期面临巨大经营压力，决定正式退出盛合天宸家园小区的物业服务和完成人员撤场。奥一新闻记者注意到，在不少物业的撤场公告中，成本高、收缴率低成为高频词。
今年4月，1999年建成的宝安区达海花园小区因垃圾堆积成山、电梯房变“楼梯房”引起关注。源于长达两年的小区自管矛盾，该小区的物业管理陷入“真空”状态，小区陆续出现垃圾无人清运、电梯停运近两个月、公共电费欠费停电等问题，严重影响居民基本生活。
宝安区达海花园小区“垃圾堆积成山”
从行业数据滑坡到小区失序，部分小区已出现行业人士、基层工作人员口中“较难打破的恶性循环”。奥一新闻记者多方采访后发现，这一恶性循环背后有业主、物业之间信任缺失，政府部门引领不足，业主自治意识尚待加强等三大根源。
业主与物业之间缺乏信任基础是导致恶性循环的根源之一。深圳大学全球特大型城市治理研究院研究员袁方成就向奥一新闻记者强调，之所以目前仍有大量老旧小区陷在恶性循环中，根本原因不只是物业费低，而是低收费、低服务、低信任、低协同叠加在一起。
业主对物业信任崩塌往往源于小区账目不明。多个小区业主都曾向奥一新闻记者反映过类似问题，如共有资金混用、挪用、拆借；公共收益收支明细不公开、分配方案不合理，必要开支占比过高；资金使用缺乏有效监督，滋生利益输送、侵占资金等。
不信任叠加物业服务标准不断下降，业主自然会形成“物业只收钱不办事”的认知，对任何涨价的提议都本能反对，其核心顾虑也是“涨价后毫无成效”。
双方对“质价相符”的标准不一也增加了调价难度。有行业人士向奥一新闻记者指出，部分业主在未能正视物业公司实际成本的情况下，仍在一味要求“一分钱一分货”，会激化矛盾。“当各类隐性成本未被纳入‘质价相符’的讨论框架中时，所谓的市场化定价在起点上就对物业公司不公平。”
当物业公司与业主之间缺乏信任时，政府部门的引领更为关键。早于2024年，就有人大代表提出，“上调物业管理费用依据现有相关规定也难以实现。”
此外，有物业行业人士指出，在物业费定价环节，由于信息不对称以及组织能力弱，“市场竞争”有时会演变为“压价竞争”，往往导致“认真履约、服务质量高的企业因成本压力退出，低质低价者则长期盘踞，劣币驱逐良币。”
在部分小区内，业主不仅不信任物业公司，甚至也无法信任业委会。深圳市人大代表、深圳市物业管理学会会长曾滔向奥一新闻记者指出，“职能部门及基层部门存在监管不力与欠缺抓手的问题，部分业委会滥用权力、违约违法成本低，”损害了多数业主的利益。
有基层工作人员也向奥一新闻记者表示，当类似纠纷发生时，“基层可能缺乏有效监管和裁决抓手，只能靠反复沟通协调解决问题，治理手段单一，无法从根本上化解矛盾。”
针对解决老旧小区物业费低、调价困难等问题，是否有进一步研究或相关政策指引？奥一新闻记者发函采访深圳市住房和建设局以及深圳市发展和改革委员会。深圳市住房和建设局有关人员回复表示，价格主管部门为发改委，住建局不便表态。截至发稿前，深圳市发展和改革委员会暂未有相关回应。
近年不少小区在尝试由包干制向酬金制转变，这对业主的自治活力提出了更高的要求。
“酬金制是先明确物业酬金，公共收益、运营支出单独核算，透明度更高，但它对业委会运作、业主参与度等方式要求明显更高，”58安居客研究院院长张波向奥一新闻记者指出，缺乏良好的监督机制，酬金制的实际落地效果可能还不如包干制。袁方成也表示，如果没有公开机制、没有稳定的议事平台、没有有效的监督能力，酬金制也可能流于形式。
曾滔向奥一新闻记者指出，部分小区业主对公共事务关注度偏低，导致极易被人“误导”，使业主大会决策偏离整体利益，这是诸多小区治理难题的根源所在。
因此，当涉及类似“调整物业费”这样的议题，一个可供每位业主参与自治的平台就更显重要。有业主曾反映，小区缺乏常态化议事协商平台，面临着诉求没有正规反馈渠道，或渠道不够通畅；业主之间的分歧无法及时化解；议题被个别业主带偏等问题。
监制：陈文定 王佳
策划：任笑一
统筹：陈璐璐 刘晨
采写：奥一新闻记者 乔锐 詹越慧
设计：张博
编辑：廖静文
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