2025年末，深圳常住人口正式摸到了1824.85万，第一次跨过1800万的大关，全年硬生生新增了25.9万人。

这个数字有多夸张？我给大家掰着指头算一算。比第二名东莞多了近3万，是第三名广州的2.1倍，更是成都的4.2倍、杭州的3.4倍、武汉的4.9倍。要知道，现在全国人口总量早就见顶了，超过六成的城市都在经历人口负增长，很多曾经风光无限的强省会，现在每年能留住几万人就已经谢天谢地了。

在这样的大背景下，深圳还能拿出25.9万的增量，这已经不是“亮眼”能形容的了。这是独一档的存在，是中国城市吸引力的天花板。

很多人只看到了1800万这个里程碑式的整数，跟着凑个热闹就过去了。但我要告诉大家，真正决定深圳楼市未来十年走向的，从来不是这个整数关口，而是藏在小数点后面的三个真相。这三个真相，比1800万本身重要100倍，看懂了它们，你才能看懂深圳楼市的现在和未来。

藏在1800万背后的三个真相，才是楼市的真正底牌

第一个真相，这25.9万的增量，没有任何水分，全是实打实的刚需购买力。

我见过太多城市的人口增长，要么是靠行政区划调整，把下面的县改成区，一下子多了几十万人；要么是靠统计口径变化，把流动人口算成常住人口，数字好看得很，但根本没有实际的购房需求。

但深圳的人口增长不一样。我们看近三年的趋势就知道，2023年新增17.06万，2024年新增19.94万，2025年直接冲到25.9万，增速一年比一年快，而且是在全国人口大盘下滑的情况下逆势增长的。近三年累计新增58.67万人，相当于凭空搬来了一个中等城市的人口，这个增量在全国没有任何对手。

更关键的是，这些人不是来旅游的，不是来养老的，90%以上都是20到35岁的年轻人。他们背着背包来深圳，带着工作、带着收入、带着安家落户的梦想。

我给大家举个最直观的例子。仅比亚迪一家，2025年就在深圳新增了超过10万名员工。这些人里，有刚毕业的大学生，有经验丰富的工程师，也有技术熟练的产业工人，月薪普遍在8000到20000元之间。他们有稳定的现金流，有落户的资格，再过个三五年，结婚生子，买房就是刚需。

有人总说，深圳的高房价会把年轻人赶走。但数据一次又一次打了这些人的脸。为什么？因为年轻人心里都有一本账。在深圳奋斗五年，可能比在老家奋斗一辈子赚的都多。只要这里还有高薪岗位，只要这里还能给普通人上升的通道，年轻人就会用脚投票。

根据深圳人社局的数据，2025年深圳全市人才总量已经突破了719万人，高技能人才达到166.5万人，高层次人才超过2.8万人，留学回国人员累计超过50万人。这些高学历、高收入的人才，不仅自己有购房需求，还会把父母、孩子接过来，一个人就能带动一个家庭的人口流入。

第二个真相，99.79%的城镇化率，让深圳成了全国唯一一个“纯城市经济体”，这是深圳和其他所有城市最本质的区别。

很多人看到这个数字只是觉得厉害，但根本没明白它意味着什么。全国平均城镇化率才66.98%，广州86.8%，上海89.3%，北京87.6%，成都更是只有79.2%。也就是说，这些城市还有大量的农村人口，他们还在源源不断地进城买房，支撑着当地的楼市。

但深圳不一样。99.79%的城镇化率，意味着深圳已经没有真正意义上的农民了。没有农民，就没有棚改，没有城镇化带来的被动购房需求。深圳所有的住房需求，只能来自两个地方：一个是外来人口流入带来的新增需求，另一个是存量人口的改善换房需求。

这就决定了深圳楼市的需求结构无比纯粹。刚需和改善是绝对的主力，纯投资需求占比不到10%。没有炒房客兴风作浪的市场，才是最健康、最稳定的市场。那些总喊着深圳房价要崩盘的人，根本不懂这个最基本的逻辑。深圳的楼市，从来不是靠炒房客撑起来的，是靠千千万万个来这里奋斗的年轻人撑起来的。

第三个真相，全国最年轻的人口结构，决定了深圳的住房需求会持续释放二三十年。

虽然这次公报没有直接公布年龄结构，但大家都知道，深圳的平均年龄只有32.5岁，是全国最年轻的超大城市。而这次新增的25.9万人，绝大多数都是20到35岁的青壮年。

年轻人意味着什么？意味着结婚、生子、换房。这是一个长达二三十年的需求释放周期。一个25岁来深圳的年轻人，30岁左右会结婚，买第一套60到90平的刚需房；35岁左右生第一个孩子，会换成90到120平的小三房；40岁左右如果生了二胎，又会换成120到144平的四房；甚至到了45岁，为了孩子上学，还会再买一套学区房。

也就是说，一个年轻人，会在未来20年里，给深圳楼市贡献至少3次购房需求。而且年轻人的收入增长潜力大，还款能力强，是银行最喜欢的贷款客户。只要他们的收入在涨，深圳的房价就有最坚实的支撑。

为什么偏偏是深圳？答案从来都不是情怀

很多人问我，全国这么多城市，为什么只有深圳能吸引这么多年轻人？

不是因为深圳的气候好，也不是因为深圳的环境好，更不是因为什么所谓的城市情怀。核心原因只有一个：这里有全中国最多的高薪岗位。

2025年，深圳GDP达到了38731.8亿元，同比增长5.5%，人均GDP超过21万元，继续位居全国超大城市首位。其中最亮眼的，是战略性新兴产业的表现。全年战略性新兴产业增加值达到1.67万亿元，同比增长7.2%，占GDP的比重已经达到了43%，比“十三五”末提升了超过5个百分点。

深圳的“20+8”产业集群，现在已经形成了碾压级的竞争力。半导体与集成电路、智能网联汽车、低空经济、人工智能、机器人这些赛道，深圳都是全国乃至全球的领头羊。

就拿新能源汽车来说，比亚迪2025年全球销量超过420万辆，光深圳基地的产量就超过180万辆。一个比亚迪，背后就是上千家配套企业，就是超过50万个就业岗位。再加上华为、腾讯、大疆、迈瑞医疗这些龙头企业，每年都在大规模扩招，给年轻人提供了源源不断的高薪机会。

光有岗位还不够，深圳还给了年轻人最容易的扎根通道。对比一下四个一线城市的落户政策，你就知道深圳有多友好了。北京上海是积分落户，平均落户年龄都在40岁左右，每年只有几千个名额，普通人根本熬不起。广州稍微好一点，但大专也要交一年社保才能落户。

而深圳呢？本科及以上学历直接落户，大专学历交6个月社保就能落户，技能人才的落户门槛更低。而且全程网上办理，最快3天就能拿到户口。有了户口，就有了购房资格，就有了享受深圳教育、医疗等公共服务的权利。这也是为什么很多年轻人宁愿在深圳挤城中村，也不愿意回老家考公务员的原因。在这里，只要你肯努力，就能靠自己的双手扎根下来。

还有一个很多人忽略的变量，正在悄悄重塑整个珠三角的地理格局，那就是深中通道。2024年6月深中通道通车之后，深圳到中山的时间从原来的两个小时，一下子缩短到了20分钟。这不仅仅是一条交通线，更是一条经济线。

它让宝安西部的碧海、沙井、松岗这些曾经的“郊区”，一下子变成了整个珠三角的地理中心。我去年去碧海踩盘的时候，中介就跟我说，深中通道通车之后，过来买房的人明显多了起来。2025年整个碧海片区的二手房成交量同比涨了超过55%，潜龙曼海宁这样的标杆楼盘，均价从6.5万涨到了7.1万。今年4月份开盘的碧海玖号花园，182套房源当天就卖了45.6%。

更重要的是，深圳正在拼命补齐自己曾经最大的短板——教育和医疗。过去很多人不愿意来深圳定居，就是担心孩子上学难、看病难。但最近几年，深圳在这方面的投入是天量的。2025年，深圳新建了52所中小学，新增了10.5万个学位；新建了11所医院，新增了2.2万张病床。深圳中学、深圳实验、深圳外国语这些名校，纷纷在各个区开分校，优质教育资源的覆盖面越来越大。

公共服务的提升，让很多原本只是打算来深圳赚几年钱就走的年轻人，最终选择了留下来。他们把家人接过来，在这里安家落户，自然也就产生了实实在在的住房需求。

当下的深圳楼市：回暖已经是板上钉钉，但分化比你想象的更严重

人口的流入，从来不会立刻反映在房价上，但一定会最先体现在成交量里。

根据深圳住建局和房协的官方数据，2026年4月，深圳一二手住宅总网签量达到了9044套，环比上涨14.5%，时隔12个月再次突破9000套大关，创下了近一年的新高。其中二手住宅网签5644套，环比上涨11.3%；新建商品住宅网签3400套，环比上涨20.3%。

这已经是深圳一二手成交量连续第6个月环比上涨了。今年前四个月，累计成交已经达到3.1万套，同比大涨48%。这不是什么昙花一现的“小阳春”，这是实打实的市场回暖。

而且这次回暖，是刚需率先启动的。今年前四个月，90平米以下的小户型成交量占比达到了62%，比去年提高了4个百分点。宝安、龙岗、龙华这三个刚需大区，成交量占了全市的70%以上。4月份宝安区 alone 就成交了1436套二手房，稳居全市第一。

我身边很多做中介的朋友都说，最近的带看量比去年翻了一倍都不止，尤其是刚需盘，周末根本忙不过来。一个在宝安西乡做中介的朋友跟我说，他上个月卖了8套房子，其中6套都是90平以下的刚需房，买家大多是25到30岁的年轻人，很多都是在南山科技园或者宝安中心上班的。很多人观望了一两年，现在终于下定决心下手了。

成交量涨了，价格自然会跟着动，但这次的价格变化，和以前完全不一样。以前是普涨，鸡犬升天，不管什么房子都能涨。但现在，分化已经成了市场的主旋律。

根据世联评估的数据，4月份深圳新建商品住宅均价约58883元/平，环比微涨0.2%；存量住宅均价约51006元/平，环比上涨1.1%。整体来看，涨幅并不大，已经结束了连续两年的下跌趋势，进入了稳中有升的通道。

但拆开来看，差距就非常大了。核心板块的价格已经涨了不少，南山科技园的二手房均价同比涨了6%到8%，华润城润府现在均价已经到了18.5万/平，同比涨了7.5%；宝安中心的壹方中心均价13万/平，同比涨了6%；龙华红山的中海锦城均价7.8万/平，同比涨了5.5%。

而那些没有产业支撑、配套不完善的远郊板块，价格还在继续下跌。坪山的招商花园城现在均价只有3.4万/平，同比跌了2.8%；大鹏、盐田的部分楼盘，同比跌幅甚至达到了3%到4%。

这种分化，本质上就是人口和资源的分化。人口往哪里流，资源往哪里集中，哪里的房价就会涨。反之，人口流出、没有产业的地方，房价自然就撑不住。

除了刚需，改善的需求也在悄悄起来了。今年前四个月，120到144平米的改善型户型成交量占比达到了22%，比去年提高了3个百分点。改善型买家和刚需不一样，他们更看重房子的品质、地段和配套，尤其是楼龄新、物业好的次新房，现在非常抢手。

南山蛇口的半岛城邦四期，今年前四个月就成交了55套，均价16.5万/平；福田香蜜湖的香域中央花园，成交了32套，均价20.5万/平；就连深圳湾一号这样的顶级豪宅，前四个月也成交了8套，均价超过32万/平。这些房子虽然价格很高，但依然供不应求，因为深圳的高收入人群越来越多，他们对居住品质的要求也越来越高。

最先感受到人口红利的，其实是租赁市场。大量的年轻人刚来深圳，首先要解决的就是租房问题。4月份深圳住宅平均租金约66元/平/月，同比上涨3.5%。地铁沿线、产业园区附近的房子，租金涨得更快。南山科技园附近的一居室，租金已经涨到了4600元以上，同比涨了8.5%；宝安中心的两居室，租金也涨到了6500元以上。

租金的上涨，也提升了住房的租金回报率。现在深圳住宅的平均租金回报率大概在1.25%左右，虽然还是很低，但已经比2024年的1.1%有所提升了。对于长期持有房产的人来说，这意味着持有成本在降低。

再加上4月底那波新政的助攻，市场的热度一下子就上来了。4月29日，深圳发布了新一轮楼市调控政策，深户家庭可以买3套，非深户交1年社保就能买2套，公积金贷款额度也大幅提高。新政发布之后的五一假期，深圳二手住宅签约量同比涨了50.1%，南山、福田、宝安的涨幅更是超过了100%。很多之前因为名额受限的客户，现在终于有了购房资格，需求一下子就释放出来了。

人口增量，正在从根本上改写深圳楼市的底层逻辑

很多人问我，深圳楼市的未来会怎么样？还会像以前那样暴涨吗？

我的答案很明确：暴涨暴跌的时代已经彻底结束了。未来的深圳楼市，会进入一个稳中有升、分化发展的新时代。而这一切的底层逻辑，都来自于人口。

首先被彻底夯实的，是深圳楼市的刚需基本面。过去两年，很多人唱空深圳，说深圳楼市要硬着陆，房价要腰斩。但现在，随着人口增量的持续增长，这种风险已经完全消除了。

我们来算一笔最基本的供需账。每年新增25万左右的人口，按照每户3人计算，就是约8.3万户的住房需求。而深圳每年的新房供应量只有约5万套，二手房成交量约6万套。看起来好像供大于求，但实际上，二手房成交量里，有超过60%都是存量人口的置换需求，真正的新增供应，只有约5万套新房和2.4万套二手房。供需缺口依然存在。

只要这个缺口不消失，深圳的房价就不可能出现大幅下跌。那些喊着深圳房价要腰斩的人，根本不懂深圳的人口基本面。他们不知道，深圳的房子，从来不是卖给深圳人的，是卖给全中国想来深圳奋斗的年轻人的。

其次，板块分化会成为永恒的主题，“强者恒强，弱者恒弱”的格局会越来越明显。

人口从来不是均匀分布的，他们只会向产业集中、配套完善的地方聚集。未来深圳最有潜力的板块，一定是那些有产业支撑、交通便利、教育资源丰富的地方。

西部的宝安中心、碧海、沙井、松岗，受益于前海自贸区和深中通道的双重利好，会继续成为人口流入的热点；中部的龙华红山、上塘、坂田，有深圳北站的交通枢纽优势，还有华为这样的龙头企业，基本面非常扎实；东部的龙岗大运、布吉，房价相对较低，配套也在逐步完善，适合刚需上车。

而那些没有产业、没有配套的远郊板块，比如坪山、大鹏、盐田的部分区域，人口流入会非常缓慢，甚至会出现人口流出。这些地方的房子，不仅很难涨价，未来甚至会面临卖不出去的困境。

第三，改善需求会逐步取代刚需，成为深圳楼市的主力。

随着深圳人口结构的变化，第一批来深圳的年轻人已经到了结婚生子的年龄，改善换房的需求会越来越旺盛。从一居室到两居室，从两居室到三居室，从老破小到次新房，这是一个不可逆的趋势。

未来，优质的次新房、大户型、学区房会越来越受欢迎，价格也会比普通住宅涨得更快。而那些没有学区、没有电梯、楼龄超过20年的老破小，会越来越难卖，流动性会越来越差。除非有明确的拆迁预期，否则我绝对不建议大家碰老破小。

租赁市场会迎来真正的黄金发展期。

大量的外来人口，首先会选择租房。未来深圳会加大保障性租赁住房的供应，同时也会鼓励社会资本参与租赁市场的建设。对于长期投资者来说，这是一个非常好的机会。尤其是地铁沿线、产业园区附近的小户型，租金回报率高，流动性好，是非常优质的投资标的。

2026年，在深圳买房的正确姿势

给大家一些具体的购房建议，都是我这么多年摸爬滚打总结出来的干货，希望能帮到大家。

如果你是刚需购房，我可以非常明确地告诉你，现在就是最好的上车时机。

成交量已经连续6个月上涨，价格已经触底回升，再等下去，只会越来越贵。而且现在的房贷利率是历史最低水平，商贷统一最低3.05%，公积金贷款利率首套5年以上只有2.6%，首套首付最低只要20%。再加上4月底的新政放宽了限购，购房名额也不再是问题了。

刚需买房，记住两个核心：通勤和教育。尽量选离你工作地点近，或者地铁沿线的房子，每天能少花一个小时在路上，生活质量会提高很多。同时，一定要有配套的中小学，即使学区一般，也要保证孩子有学上。

预算300万以内，可以看看龙岗大运、布吉和坪山中心区；300到500万，可以考虑宝安沙井、松岗，龙华上塘、观澜，还有龙岗坂田；500到800万，首选宝安碧海、西乡，龙华红山、深圳北站，还有龙岗大运；800到1200万，可以看看宝安中心、南山西丽和福田梅林。

如果你是改善购房，现在也是置换的黄金窗口。

现在的市场还是买方市场，你可以慢慢挑，慢慢砍价。等再过几个月，成交量继续上涨，卖家的心态就会变了，到时候你再想砍价就难了。

改善买房，一定要把地段、品质和配套放在第一位。尽量选南山、福田、宝安中心的优质次新房。这些房子不仅住得舒服，而且保值增值能力强。千万不要为了贪便宜去买远郊的大别墅，也不要碰没有学区的老破小。现在的老破小，流动性非常差，很多挂盘半年都卖不出去，即使降价也很难成交。

预算1200到2000万，可以看看南山科技园、后海、蛇口，福田香蜜湖、福田中心区，还有宝安中心；2000万以上，首选南山深圳湾、蛇口半岛城邦，还有福田香蜜湖和华侨城。

如果你是投资，我要提醒你，现在深圳已经没有炒房的土壤了，房价不会再像以前那样暴涨。但如果你是打算持有5年以上的长期投资者，深圳的房产依然是最好的投资标的。

投资优先选高租金回报率、流动性好的小户型。比如南山科技园、宝安中心、龙华红山的一居室和两居室，租金高，容易出租，未来也容易变现。一定要避开远郊的大户型和别墅，这些房子租金回报率低，而且很难卖出去。

当然，我也要给大家提个醒，不要盲目乐观。深圳楼市依然面临一些挑战。高房价对年轻人的挤压依然存在，如果房价上涨过快，可能会导致人口流入放缓；产业升级也面临着全球经济下行、国际贸易摩擦等压力；还有东莞、佛山、中山这些周边城市的竞争，也会分流一部分购房需求。

但总的来说，深圳的长期基本面没有变。只要比亚迪、华为、腾讯这些企业还在发展，只要深圳还能创造高薪岗位，只要年轻人还愿意来这里奋斗，深圳楼市的未来就依然值得期待。

最后想跟大家说一句，深圳从来不是一座靠情怀留住人的城市。它不会跟你讲什么奉献，也不会跟你画什么大饼，它只会给你实打实的机会。只要你肯努力，在这里就能赚到比老家多几倍的钱，就能靠自己的双手扎根下来。

选择一座城市，就是选择一种未来。

深圳，永远不会辜负每一个努力奋斗的人。

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