2026.05.26

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作者 | 第一财经 郑娜

深圳豪宅市场热起来了。在刚刚过去的周末，深圳高端住宅市场热闹非常，两大豪宅项目深圳观潮与中信信悦湾同日开盘，并且实现开盘即罄的成绩。

两大豪宅项目的表现并非孤例。自2025年底以来，深圳豪宅市场的热度就不断攀升，并在今年一路延续。第三方研究机构克而瑞数据显示，今年前4月总价5000万元以上高端住宅成交规模已排在全国首位。

业内认为，深圳豪宅市场的这轮独立行情是由政策宽松、资产荒、稀缺供应等多重因素共振驱动而成，在供不应求的市场格局下有望保持。同时，豪宅的成交放量也释放出楼市回暖的积极信号，有助于巩固市场预期、改善市场信心。

“新富”成购买主力

5月23日，深圳两大豪宅项目同时加推，并以双双售罄的成绩引发市场关注。

位于深圳湾的中信信悦湾此次推售78套大平层，建面超300平方米，备案总价约在5000万-7700万区间，均价超20.8万元/平方米，开盘半小时即销售一空。同时，一套建面超510平方米、总价超2亿元的顶楼复式也成功出售，而这套备案单价达到39.86万元/平方米的顶复，也刷新了全国新房价格天花板。

同日入市的深圳观潮项目，位于前海湾核心地段，本批次加推的40套房源，建面约为198-257平方米，备案均价约在14.7万元/平方米，总价在2500万-3500万元，也交出了“开盘即罄”的答卷。

业内认为，中信信悦湾与深圳观潮的热卖不是个案，而是当前深圳豪宅一轮独立结构性行情中的代表。

回顾来看，这一行情大约起始于2025年年四季度。这年11月底，华润置地与中海地产联合开发的深圳湾沄玺项目首开当日即录得130亿元销售额；随后面世的中信信悦湾祭出156套备案均价超24万元/平方米的房源，开盘两小时也实现破百亿元的销售额。

今年上半年，深圳顶豪市场持续领跑。3月下旬，深圳湾澐玺再推出162套房源，两次推盘累计销售金额突破239亿元；4月中旬，位于前海的招商·海晏府开盘推出151套房源，套均总价约2300万元，首开去化9成；深圳观潮在今年4月底首开时，去化率也高达95%，销售额实现60亿元。

不断释放的新项目，让深圳在一线城市的豪宅成交格局中站稳C位。克而瑞数据显示，今年前4个月，深圳总价在5000万元以上的高端住宅成交162套，是2025年全年的18倍，成交规模排在全国首位；成交均价达到20.5万元/平方米，超越北上广。

其中，深圳的过亿豪宅成交更是持续领跑，前4月，全国亿级豪宅网签成交39套，深圳占15套，已远超历年年度成交套数。

豪宅新盘的热销，也带动核心区二手豪宅的火热。业内认为，顶豪的火热重新确立了核心资产价值，对周边二手房定价逻辑产生深远影响，有效带动着区域内优质资产的成交。

主打豪宅楼盘的中原地产香蜜湖水榭花都店董杨志雄告诉记者，新政策放开限购后，有很多来自北上广和香港的客户，还有部分客户把预算提到了5000万-8000万，客户看房量有所回升；而部分业主心态逐步发生变化，议价空间也在逐步缩小。

是哪些客户在持续加码这类资产？近期多个豪宅项目入市的华润置地相关负责人透露，从职业构成看，客户高度集中在芯片、人工智能等前沿产业，多为企业创始人、核心高管或技术合伙人。

“一个非常突出的特点是年龄结构的年轻化。”上述负责人表示，“内部统计显示，约七成成交客户为‘90后’，甚至不乏‘95后’的创一代。这批年轻的高净值人群对城市核心地段新规迭代产品的稀缺性高度认可，选择在这个时间点入手，也是一场‘核心资产的安全置换’。”

杨志雄也感受到了客户群体的变化。“近年来，传统行业发展有所放缓，但包括IT、芯片、跨境电商等在内的新兴行业创富能力很强。”他告诉记者，近来买5000万至2亿元总价的房子、一次性付款的客户占比也有所提高。

行情依然看涨

深圳这轮豪宅独立行情，背后是多重因素的共同作用。第三方研究机构克而瑞认为，供应放量叠加需求释放共同推动本轮深圳豪宅成交热度。

据克而瑞统计，2025年底，深圳豪宅市场迎来集中供应潮，深圳湾澐玺、中信信悦湾、后海招商玺、联泰超总湾，这四大项目共计668套房源集中入市，总货值高达数百亿。进入2026年供应仍在释放，截至3月22日，总价3000万元以上的豪宅供应接近5万平方米，而去年同期为零供应。

从土地供应端来看，2026年深圳拿出了南山科技园这类“压箱底”的地块。上述机构指出，前述片区纯宅地断供了9年，周边近两年入市的项目有深圳湾沄玺、中海深湾玖序，是高端购买力集中的区域。

供应推动成交走高的同时，核心资产本身的稀缺性也让市场持续保持着对豪宅保持着较高的热情。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟认为，深圳缺的从来不是购买力，而是优质资产，过去十多年由于政策限制，深圳真正的顶级豪宅供应极度稀缺，这也导致其保值增值能力强。当前，市场处于持续调整即将筑底阶段，是入手的最佳时机。

供应放量的同时，利好政策的陆续出台也加速了改善需求的有效释放。今年4月29日，深圳发布楼市新政，定向对核心区限购政策进行松绑，深圳购房几乎“零门槛”。位于福田区的金地环湾城项目，是单价在10万元以上的改善项目。项目相关负责人也透露，受到新政带动作用的影响，项目在5月份“卖得很好”。

华润置地相关负责人表示，“429新政”后，政策窗口打开，客观上降低了全国高净值人群进入深圳的门槛，让多个豪宅项目从“区域游戏”变成了“全国资产配置的选项”。同时，政策的松绑也让豪宅告别过去的限价时代，进入由供需决定行情的周期，极大振奋了资产配置的信心。

58安居客研究院院长张波也认为，此次新政对高端改善与资产配置需求的拉动在近期表现明显。从安居客线上表现来看，4 月经纪行业景气度降至 47.76、处于荣枯线以下，但一线城市中深圳、广州保持在荣枯线上方，其中深圳表现最好，景气度指数54.76，业内对于深圳市场更有信心。

对于这一积极的走势，明源不动产研究院首席研究员艾振强预计将有望得到保持。“未来一年内，深圳市场供不应求的格局不变，市场继续走强的确定性非常强。”他表示，长期来看，由于断供带来的稀缺性，预计行情依然看涨。

克而瑞认为，在当前的政策宽松期，深圳高端市场的爆发，本质上是供应放量和高端改善需求加速释放的双重驱动。而高端改善需求的集中释放，不仅推动了豪宅成交放量，也是楼市回暖的又一个积极信号，对巩固市场预期、改善市场信心也起到了积极作用。

微信编辑 | 格蕾丝

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