深圳首个原拆原建试点开工!40年旧楼自主更新,开启城市更新新模式

2026年5月23日，罗湖区正式启动了深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目的施工工作；该项目作为深圳首个落地的老旧住房自主更新原拆原建试点工程，标志着这类新型城市更新模式已经正式进入落地实施的建设阶段，能够为深圳存量房时代的城市更新工作，摸索出一套可复制、可推广的全新实施路径。项目整体运作模式以业主自筹资金、自主决策、全程参与为核心，政府层面会持续提供对应的政策保障与审批服务，彻底打破了传统城市更新工作长期依靠开发商主导的固有运行模式，对于深圳本地以及国内诸多超大城市的老旧住房改造工作，都具备着较为突出的示范价值。

该老旧楼栋坐落于罗湖区深南东路与河边路交叉口的东北方位，建筑始建的年份为1979年，累计楼龄已经突破四十年，属于片区内标准的老旧危楼建筑。在长年累月的自然风化与使用损耗之下，建筑本体已经出现了明显的结构性安全隐患，外墙饰面存在大面积斑驳脱落的情况，建筑内部的水电管线也有着严重的老化锈蚀现象，楼栋原本具备的居住使用功能已经出现了大幅衰退的情况；受制于楼栋整体低洼的地势条件，每一年雨洪汛期都会频繁出现河水倒灌的状况，会持续威胁到居民的居住安全，也会大幅降低日常居住的整体体验，片区居民对于楼栋翻新改造的诉求，一直都保持着强烈且迫切的状态。传统棚改与拆迁的更新模式，很难适配这类小规模的老旧楼栋改造场景，自主更新结合原拆原建的方式，也就成为了化解这类老旧建筑改造难题的重要突破口。

从整体政策发展脉络能够看出，该项目的落地推进，是高度契合国家、广东省及深圳市各级城市更新战略导向的。2024年8月出台的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》，首次将“自主更新”模式纳入中央层级的城市更新战略框架，明确对老旧住房的自主更新、原拆原建改造方式予以政策支持；2025年广东省编制的“十五五”规划，对城镇老旧小区改造工作做出了细化部署，持续推进相关改造工作落地的同时，积极鼓励老旧住房采用自主更新、原拆原建的改造形式。2026年1月，罗湖区主动贴合各级政策导向，将该楼栋改造项目确定为辖区首个老旧住房自主更新试点，率先在全市范围内落地“自筹资金、自主更新、原拆原建”的创新模式，能够为项目后续的顺利推进，提供扎实且关键的政策支撑。

对比常规的城市更新工程项目，该试点项目最核心的创新点，是搭建起了“业主主导、政府护航”的全新运行体系。在传统拆迁棚改的实施模式当中，开发商会全面把控项目的投资、施工建设以及后续权益分配等全部环节，业主只能被动接受既定的改造结果；结合当下整体的房地产市场行情来看，开发商对于体量较小的老旧楼栋改造项目，普遍缺乏主动参与的意愿，大量同类零散老旧楼栋，长期被困在无人运维、难以改造的困境当中。该项目能够把改造主动权完全交还到业主手中，改造意愿摸排、设计方案研讨、代建单位筛选、改造资金归集等全流程环节，都可以依靠业主集体决策敲定，让业主的合法权益可以得到充分的维护与保障。

老旧楼栋改造项目的落地过程里，能否统一全体业主的改造共识，是项目推进中最关键的难点所在。项目筹备初期，不少业主都会存在政策认知不足、出资成本顾虑、产权办理不确定等各类现实问题，整体观望的心态会表现得较为突出。为有效化解这类现实阻碍，罗湖区住建局、桂园街道办等相关职能部门，采取逐户上门走访的方式开展政策宣讲，细致核算项目改造的各项成本与预期收益，清晰梳理完整的审批流程与产权办理规范，逐步消除业主心中的各类顾虑。经过系统的沟通推进，楼栋全体业主均完成百分百签约同意、百分百授权委托、百分百改造资金缴纳，创下了老旧小区改造领域业主共识率的优质标杆；项目从2026年1月确立为试点，到同年5月正式开工，仅耗时四个月就落地全部前期筹备工作，整体审批推进效率，会明显优于传统类型的城市更新项目。

依托既定的建设规划内容，中建八局承接该项目的施工建设工作，深圳华森设计负责整体方案的规划设计，项目整体建筑面积达到数千平方米；重建施工环节会严格遵循现行现代建筑建设标准，对原有户型结构做出科学优化，完善建筑的消防防护与抗震体系，全面升级老化的水电管线设施，彻底根除建筑现存的结构隐患与汛期内涝问题。重建改造完成后的建筑外观风貌，能够和周边城区的整体风貌相互协调，场地内部会配齐基础便民配套设施，楼栋整体的居住舒适度与安全性能会得到全面提升，原有建筑的产权属性也会完整保留，不会产生任何产权变更的相关问题。项目计划在2026年底完成主体结构的建设施工，后续依次开展室内装修、配套设施完善等工作，项目全面落成之后，能够成为罗湖区老旧住房自主更新改造领域的标杆工程。

房地产行业已经正式步入存量提质的核心转型阶段，该试点项目的成功落地，能够为整个行业带来深刻的实践参考价值。目前深圳新房房源的市场供应节奏在逐步放缓，存量住宅在房产市场中的整体占比持续走高，大量建成年限较久的老旧住房，普遍存在安全隐患突出、使用功能滞后的问题，传统粗放式的大拆大建更新模式，已经无法适配城市高质量发展的建设要求。自主更新原拆原建的创新模式，不用依托开发商投入大额建设资金，依靠业主自筹资金自主开展改造施工，既可以快速化解老旧住房的各类安全隐患，也能有效盘活存量房产的固有价值，降低城市更新的整体改造成本，高度贴合现阶段房地产市场的转型发展需求。

从区域建设发展的角度来讲，罗湖区作为深圳开发建设时间最早、老旧小区分布最为集中的核心片区，辖区老旧住房的更新改造压力一直都相对较大。本次试点项目的顺利落地，不只是有效解决了单栋老旧楼栋的改造难题，还沉淀出一套“业主自主、政府引导、专业参与”的成熟模式，具备极强的复制推广价值。后续罗湖区可将这套更新模式逐步推广到辖区其他老旧楼栋的改造工作中，持续破解老旧小区更新改造的各类瓶颈，稳步提升片区整体的居住品质，助力区域城市更新工作，顺利完成从增量开发到存量提质的发展转型。

放到深圳房地产市场的整体发展格局中来看，该试点项目的正式开工建设，进一步完善了深圳现有的城市更新体系，促成了棚改、旧改、自主更新多种模式并行的多元化更新格局。自主更新模式具备准入门槛低、运行灵活性高的特点，尤其适配小规模、零散化分布的老旧住房改造场景，有效填补了传统更新模式无法覆盖的改造空白，既可以为深圳存量房市场的活力激活提供全新路径，也能够为全国同类型超大城市的老旧住房更新工作，提供可借鉴、可落地的深圳实践经验。

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