旧楼变新宅！
深圳这一老旧住房终于迎来了重建，业主们纷纷激动得落泪。
5月23日，深圳市第一幼儿园宿舍楼自拆自建项目正式启动！
这是深圳首个老旧居民楼自主更新、原拆原建的试点项目，给深圳老旧小区的改造走出了一条新路子。
40多年的老楼终迎新生
这栋楼的故事，得从1979年说起。
它是深圳市第一幼儿园的宿舍楼，位于罗湖区深南东路与河边路交叉口东北侧。算下来楼龄已经47年，无疑是深圳早期的“元老级居民楼”。
如同其他老破旧的小区一样，第一幼儿园的宿舍楼也面临着墙体开裂、梁柱老化、外墙斑驳脱落等常见的危害，还经常因挨着河，面临着河水倒灌的痛苦，一楼的居民们苦不堪言。
房子存在安全隐患，居民想要改造的意愿也愈发强烈。
但要等来合适的开发商谈何容易？毕竟现在多数开发商的日子并不好过，加之这一栋楼小，拆了重建根本不划算。
不过好在罗湖区抓住了机会，乘着国家提出发展意见的风口，做出相应的举动。
2025年《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”；2026年广东省“十五五”规划也做出相应的强调。
2026年1月罗湖区已将深圳市第一幼儿园宿舍楼列为全省首批自主更新试点，首开先河。
业主自主，老楼变新宅
老楼的困境已经了然，那么这次原拆原建的思路是怎么样的呢？我们来看一看。
这次改造走的是“业主自筹资金＋自主更新＋原拆原建”的新模式。原地重建，面积不扩太多，高度不往上叠加，还是住宅，业主回迁，彻底避开了传统旧改所面临的的补偿、利益分配的难题。
旧改范围涵盖6层楼，共10户人家，重建项目总面积870.38㎡，设计上也做了不少贴心的优化，比如底层架空做公共空间，重新规划户型，暗卫改明卫，层高提高到3米，加装电梯等。
推进方式上，这10户业主实现了100％签约、100％授权、100％自筹资金，自己选代建单位、设计团队，全程参与方案讨论与监督。
政府方面也大幅简化了审批流程，仅用4个月就办完所有手续，效率拉满。
项目于2026年5月开工，预计2026年年底完成主体建设，2027年初业主就能原地回迁。
深圳还有哪些小区在旧改？
有了深圳市第一幼儿园宿舍楼这个首例试点开路，深圳也有不少老旧小区坐不住了，也开始尝试原拆原建。
罗湖区的红岗花园是目前最受关注的，它可谓是最早传出来的要原拆原建消息的小区。
1987年建成，总共18栋楼，占地3320㎡，最早是韶关钢铁厂给职工家属的安置房，典型的老旧小区。
早在2019年的时候就传出棚改的消息，但进展缓慢。直到2024年6月街道办发布了准备启动自筹资金改造的摸底调查，这才重回大众的视线。
到了2024年9月，红岗花园的首轮摸底结果出炉，居民整体同意率达到了90%以上，形式上看起来是不错的，只不过后续推进仍需要等待。
还有龙岗布吉南门墩，深圳旧改的“硬骨头”。
2008年就立项，2021年企业暴雷后停工。直到2025年国企天健接棒，项目从“城市更新”转为“城中村改造”。
但听说貌似因赔偿方案谈不拢，最近部分业主开始推进“自筹自建”，自己组织意愿征集，想绕开开发商，自己集资重建。
再者是前海月亮湾花园，前海片区的老牌小区。1993年建成，共42栋多层住宅，2100多户业主。
早年多次就该尝试均失败，2017年因佳兆业意愿征集搁置，2021年棚改因“严控大拆大建”政策被叫停。
如今棚改遥遥无期，业主只能转向自筹自建，近期正与华润置地、华润银行对接。但2100多户业主利益复杂，要达成95％以上的同意率，难度不小。
原拆原建的前景究竟如何？
结合上面所提到的例子，相信大家在心中对原拆原建的前景也都心中有数了。
罗湖第一幼儿园宿舍楼作为深圳首例，从业主自发申请、100%签约、自筹资金，到政府4个月完成审批。证明小体量、产权清晰的旧楼是可行的。
对红岗花园、南门墩、月亮湾花园这类旧改停滞的小区，原拆原建是绕开开发商、摆脱烂尾风险的新出路。
再看现实的坎儿：共识难、资金重、规模受限。
像月亮湾花园这种的几千户的大型小区，要达成高同意率、分摊成本极难。业主自筹资金压力大，低收入家庭负担重，政策细节等也还在完善。
整体看来，短期内原拆原建或将以楼龄长、安全隐患大、户数少为主复制。
从长期看，他或许会成为深圳旧改的重要补充，但难成主流，更适合“小而危”的老楼，大型小区仍需探索多元路径。
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