深圳20+豪宅又日光的三个思考

昨天，深圳两个豪宅新房项目同时开盘，基本日光。

宝安中心区观潮府，备案均价146800元，加推8单元198/257㎡四房，直接售罄；

深圳湾中信信悦湾，备案均价208300元，加推302㎡和519㎡顶复，只剩一两套低层，基本日光！

深圳湾沄玺2025年北区首开均价17.58万/㎡、3月加推南区2栋二单元均价17.99万/㎡，5月加推南区2栋一单元整体备案均价约18.2万/㎡，只剩吓最后88套，分三次开盘，每次同步单价上涨几千。

深圳近两年，取消70/90，取消新房限价后，豪宅市场成为楼市的主流热点，屡屡开出天价单位，比如信悦湾就备案一套顶复，658平，单价38万，总价2.5亿。

其实豪宅市场卖的再贵，和绝大部份普通人毫无关系，但基本都是日光售罄，相当离谱。

土拍取消限价。以下截图源于2024.6.7日写的文章，有兴趣可以回顾，当时提及买房和拿地赚钱的共识未来会被打破，如今的确拿地的房企从深超总中海取消限价后，都赚钱了，于是所有的国企央企都纷纷进攻顶豪市场了。

日光后我有几个思考。

1.豪宅为啥卖得好？

供应少+产品差

深圳土地出让，集中在2020-2022年区间，全是低得房率，深圳商品房史上最黑暗的时期，统统团建，品质差，全是高价拿地，房企断现金流的阶段，所以能做出什么好东西？

更别提大户型，大平层豪宅。

深圳取消70/90政策是2023年，深超总中海第一次试行。

之后2024年取消新房限价。

于是才有了2025年的深圳湾沄玺18+，观潮府14+，中信东角头20+。

只能说深圳湾中信命特别好，放在2023年前开盘，只能和深业中城一个样，限价13.3万，哪有现在的备案均价20万+。

现在豪宅市场有点供不应求，看上面的图就知道，还是控增量，控地块出让，这也符合中央说的房地产维稳，如果再像过去集中几十块土地出让，房地产再来一次崩盘也没啥奇怪的。

2.豪宅天价卖的好，新房涨价几万，为何没实现普涨市场。

虽然我很讨厌讨论什么分化行情，结构性市场，但这也是事实，顶豪市场，豪宅新房市场卖的好也是常态，主要是过去深圳长达10多年没有什么新规产品大平层纯粹大户型，核心地段供应少，哪怕全部叠加起来也不过3000套，深圳要找这么点改善有钱人，还真的是轻轻松松。

我上面聊到的，限价13.3万，如今新房突破限价，已经来到了20万，按理说，腰部中部资产，10万的，8万的理应跟涨，如果用过去的市场惯性，房价应该是普涨。

事实并没有，如果要聊原因，无非就是中产这一波人挺惨的， 收入预期不明朗，早些年买的房也跌了，这一批人过去都是通过房价涨+收入稳定或增长，然后踮脚向上换房，以前大家的一片欣欣向荣的迹象，是500万的业主敢换房1000万的，然后1000万的人敢去撬2000万的房，因为深圳在过去数十年，遇上了房地产红利，的确房价暴涨造富了这么一批人。

只不过疫情后时代，这个底层逻辑发生很大的变化，只有顶层的富豪不受市场影响，中产腰部结构的无论是房价还是收入都影响极大，说白了就是他们的信心预期不在了，所以普涨市场没来。

3.更直观感受的是，置换链条也失效了。

刚需-刚改-改善-终极置业

一层换一层，以前是因为刚需盘也能涨，涨了就能卖了1房换2房，2房换3房，如此顺序，现在卡在刚需到刚改这一部分，其实话说回来这一波豪宅新房的去化，没多少是真正以房换房的，都是手里有现金，很多都全款买，厌恶杠杆的改善富人需求在行动。

甚至很多中产卖家庭里2套或3套也不一定敢去换新房，因为可能卖了也不够，加上收入信心不足偏保守，所以我说置换链条失效了。

降息，降月供，资金周转