作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
又一新房即将带着两千多套的供应体量，搅动深圳楼市。
通勤满分、居住扣分的典型
近两年购房群体越来越挑剔，深圳楼市明显分化，核心区房价稳得住，刚需片区库存明显，不少新盘想卖得动，不仅要靠价格走量，还要卷品质优势。
近期深圳楼市外围地段，即将迎来标志性供应。
位于深圳龙岗石芽岭特发臻华府5月已开放营销接待中心及样板间，全盘供应量约2250套住宅，预计5月入市，首推3栋住宅。
作为龙岗大布吉板块大体量的新房，2250套住宅，体量超大，靠着14号线地铁口的光环而受到市场关注。
实际项目如何？
若以居住角度看，属于通勤满分但居住体验感可能需要打上折扣的典型改造项目。
1、高密度属性，居住体验质感打折
现在深圳新盘容积率都在2点几、3点几越来越多，新出让及规划项目也同样如此，低密几乎是买房的主流选择。
特发臻华府容积率7.1，总高45到47层，总高47层三梯六户。
商品房一层六户的设计，相对眼下的新规盘而言，有点偏高。
且部分楼栋之间的楼间距最短的仅16-18米，超高层，楼间距密，实地视觉密度并不小。
从项目实地看，项目的楼栋之间实际视觉感受，相对较密，目前项目施工进度处于主体建设二十多层的状态。
其中，03地块7栋住宅，各楼栋之间的距离大部分在18—20米，最近的住宅楼栋仅相距16.03米。
而07地块，3栋住宅，最近的楼栋仅相隔14.58米。
这样的楼间距，楼栋之间的对视及视野，低楼层的采光都需要实地考察。
2、车配比缺失，后期停车位紧缺可能成为常态
项目总共2623户，车位只有1919个，车位配比仅1:0.73，远低于1:1的基础标准。
之所以车位这么紧张，根源是作为旧改利益统筹项目先天受限，地块面积小，还要塞进商品房、回迁房、保障房、幼儿园、公交站、菜市场，又是地铁上盖，还要划分大量回迁房。
为了控制成本、快速回款，开发商不得不强控指标，最终只能压缩车位、园林这些成本类型的配套。
这也是很多改造项目躲不开的课题。
3、周边城市界面一般，改善需时间沉淀
项目虽然属于大布吉石芽岭板块，但城市界面分化很明显。
西南方向配套成熟，东北向是老旧居民房、小型工厂，环境杂乱。
周边区域短期没有其他大规模整村改造规划，城市界面难以快速翻新升级。
4、打着新规户型旗号，实则靠飘窗增面积
项目主推87–143㎡三至五房，宣传定位是新规户型，但实际样板展示空间显示，个别户型对视明显，客厅飘窗面积占比明显。
室内可用面积需大面积飘窗来凑，看似空间得房提升，实则考验后期室内空间规划及设计。
个别户型还存在对视问题。
5、回迁房占比高，社区居住纯粹性一般
项目两个地块共计2623户，其中商品房1391套，回迁房859套，保障房373套，商品房占比约53%。
高回迁占比是不少小区价格的桎梏。
回迁业主拿房成本极低，后期不管是出租还是出售，在市场底部阶段，报价都会比商品房低很多，直接形成价格倒挂。
市场上，回迁房的交易，很多时候在二手房市场中算不上主流。
但市场实际交易中存在明显的回迁房效应，尤其是回迁房占比高的住宅小区。
比如位于龙华观澜的珑门壹品花园，2024年10月入市，901套69~119平住宅，备案均价约38800元/㎡，总价区间约231万～574万，至今还剩余415套房源未售。
尽管在促销过程中，价格优惠到约2.8万/平，但依旧拼不过小区的回迁房源约2.5万/平的挂盘报价。
再如位于龙岗布吉的信义金御半山·珑门，2025年5月开盘，307套86~122平住宅，备案均价约57900元/㎡，总价区间约496万～717万，至今依旧卖剩48套。
促销过程中同样经历过促销优惠，但同小区的回迁房源去年6月报价仅4万出头。
即使不出售，出租情况下加上公租房，实际项目居住纯粹性可能就需要打折。
6、近距离主干道+露天轨道，噪音难免
项目门口就是双向八车道的盛宝路，同时也是厦深高铁，地图测距约289米，距离水官高速约317米，有一定的噪音源。
前阵子，位于前海桂湾的深业云海湾花园，由于紧靠前海地下隧道入口处，货柜车昼夜不停产生噪音而集体在小区外立面集体挂出“吵”字而引发热议。
同期，也有位于光明区凤凰街道的中海时光境，由于小区与光明城高铁站的轨道，直线距离不过约200米，部分户型在阳台上就能直接看到高铁轨道，同样纷纷在阳台贴出“吵”字。
这类临主干道，临高铁项目，就算装隔音玻璃，低频震动和夜间噪音也很难完全隔绝，对睡眠敏感的群体并不友好。
当然，项目并非毫无市场优势。
首先轨道通勤，30分钟可通达福田核心。
项目位于14号线石芽岭站出口，下楼即地铁站，车库负二层可直通地铁站，两站直达深圳罗湖北，四站直达福田腹地岗厦北站，轨道通勤时间不过半小时。
而半小时轨道距离，相较于福田动辄7万—10万/㎡的价格，有一定的价格门槛优势。
就看这些短板，在项目实际开盘后，价格上是否有一定市场竞争力。
其次，开发商针对项目公共区域设计，下了一定功夫。
如入户大堂可能直接连通地铁站出口或地下连廊，实现无风雨出行；入户大堂整体空间开阔，采用高挑设计，大堂内设有水景设计；车库做了精装修，设计了星空顶。
面子上的工程做得还不错，就看后期实际交付落地效果。
市场一把利刃
当下深圳楼市整体上，龙岗是新房供应大户，库存压力并不小。
在刚需购买力有限的情况下，特发臻华府带着两千多套房源持续入市，对整个龙岗尤其是布吉、石芽岭板块，是一次定价重构。
目前石芽岭周边新房价格稳定在5万/㎡上下。
与项目相距约1.3公里的特发香阅四季园2022年12月入市，289套89~126平住宅，备案均价约50900元/㎡，总价区间约411万～702万。
与项目相距约2.8公里的里城玺樾山2023年1月入市，663套85~100平住宅，备案均价约55100元/㎡，总价区间约432万～581万。
二手房方面，10年内的次新房源成交价格维持在5字头。
如2016年的鸿荣源尚峰，4月13日成交一套86.07平普通户型，总价467万，折合单价约54259元/㎡；3月23日成交一套71.93平户型，总价406万，折合单价约56444元/㎡。
2016年的宇宏健康花城，4月7日成交一套89.41平普通户型，总价468万，折合单价52344元/㎡；3月20日成交一套143.05平五室两厅大户型，总价748万，折合单价约52290元/㎡；3月20日成交一套88.74平普通户型，总价436万，折合单价约49133元/㎡。
而项目附近楼龄超过15年的二手房，价格在4字头，超过20年的价格则不到3字头。
比如与项目相距约1.8公里的慢城一期，2006年的板塔楼，4月15日成交一套114.69平户型四室两厅，总价459万，折合单价约40021元/㎡。
与项目相距直线约300米的中城康桥花园二期，2003年的板塔楼，4月5日成交一套83.43平普通户型，总价仅225万，折合单价约26969元/㎡。
对市场而言，项目的价格的确立，则代表市场的新格局诞生。
若项目以低于市场5万左右的平价开盘，直接把石芽岭新房价格天花板拉低，整个龙岗东部刚需盘价格都需要跟着调整。
若高于市场价格，则去化有一定压力。
特发臻华府密度高、车位不足、回迁占比高、噪音明显，自身的硬伤无法忽视，要快速去化，就看后期价格如何了。
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