今年有个重要的计划，开一个《国内城市调研文章系列2026版》。
从十年前入行开始，几乎每隔一段时间，我都会拉着行李箱，到处跑、到处调研，看市场、看房子、看产业、看板块；看海外、看国内。
上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、合肥、长沙、成都、天津、西安、郑州……国内所有一线、二线，以及热门三线城市都去过，有些城市去调研过好几遍。
五一之后，我又踏上了调研之旅，买了张高铁票，第一站选在了深圳。
深圳之后，大概率会陆续去调研上海、广州、北京、成都、南京、合肥、武汉等，昨晚直播分享了很多深圳考察内容，今晚还有直播，《深圳考察报告》已经做好，其他城市调研后也会出报告，感兴趣可以进我的私密群。
茅十八一线调研私密群
看完深圳，真的可以原谅所有城市！
这五年，全国楼市下沉，每次去一个城市调研，听到最多的故事就是谁谁前几年买的房子赔了多少钱，说实话我早都听麻了。
但每次去调研完深圳，都可以坦然包容所有的城市、区域。
如果你只单看大盘，只关注笼统的数据统计，那你肯定没发现，很多城市已经悄悄发生了很大变化。
这几年的行情，深圳一定是全国变化最大的城市之一。
-超跌的深圳。
别的不说，外围的不说，就说核心区的南山。
跌幅最大的53.7%；
跌幅最小的25.3%；
普遍跌幅在35%-40%；
这是南山，深圳非常核心的地方了。
深圳各个区域房价高点及跌幅情况：
南山：20万，跌幅35—55%
福田：18万，跌幅35—55%
宝中：18万，跌幅40—60%
碧海：13万，跌幅40—60%
龙华：13万，跌幅40—60%
沙井：9万，跌幅45—60%
光明：9 万，跌幅50—65%
这什么概念？
1、整个深圳，这几年最抗跌的地方，跌幅也在30%。
2、除了南山和福田，其他区域都有不少房子跌幅在50%-60%。
3、外围的沙井、光明，跌幅最大，光明比沙井跌的更多！
看到这里，有没有觉得，在郑州、武汉房价跌个40%-50%，杭州跌个40%，成都跌个45%啊，和深圳相比，都不算什么。
撕裂的深圳！
这张图，是整个深圳的区域及重点版块图，高清版，我的私密群有。
这张，是整个深圳在售新房住宅的楼盘地图以及价格，想了解哪些区域，哪些板块及价格，私密群详聊。
深圳的核心区和外围，撕裂到极致！
你看，核心区库存真不多：
整个福田核心区现有库存非常少，在售楼盘只有三个。
一个现房小区，位置非常好，旁边商场、学校都有，卖10万。
一个大盘，卖10万，房企绯闻不少；
还有一个蹭香蜜湖，毛坯卖到13万多。
然后，就没啥了。
再看南山，
一个热门新规盘，单价13万多，开盘就卖完了；
一个旧规盘，买8万多，得房率只有75%；
还有一个新盘，位置很好，地铁口，周边低密，还没开盘……
再看宝中，
最核心的新安，现在还是限购区，但你只要有大专以上学历，就能买。
腾讯企鹅岛对面，一个保利，单价10万+，豪宅标配的会所、功能区、独门独户私密感，卖的只剩最后两套顶楼；
它隔壁有个楼盘，9万多，便宜吧？但装修标准吧，进门只有半个厨房的水平，卖的稀稀拉拉，现在还有不少房源……
你看，核心区南山、宝中、福田，新盘也就这么多，库存很少，可选的也不多。
所以一旦出现位置不错的、新规楼盘，哪怕价格卖到十几万，一开盘就卖的很快。
深圳的另一面是，走出核心区，往关外一看，外围库存多的吓人！
这是我做的楼盘地图，截了沙井、光明的部分。
沙井周边都是村子，新片区密密麻麻的高楼、容积率拉爆。
光明的土地非常多非常多。
前几年炒科学城的概念，连接到东莞，楼盘也密密麻麻，一眼望不到边，全都是楼盘广告。
这是截的龙岗和坪山的一部分。
楼盘更多、更密，也是整个深圳房价最便宜的地方。
这是目前深圳最需要规避的地方。
深圳一个超一线城市啊，跌幅比二线城市都多，肯定是超跌的。
一个深圳啊，把开发商熬的，卖了三四年，都在打折扣，甚至在想各种办法破备案价85折。
过去在一线城市，首付没有一两百万根本上不了车。
现在呢？
总价300多万可以买龙华最核心的北站周围，首付50多万，一套大三房。
过去动辄单价十几万的前海，现在最核心的地方8万多也可以买到。
你说首付五六十万，总价三四百万的预算可以买哪里？
对比杭州，连核心区的边缘都进不去；
广州也只能买非核心区；
郑州买个北龙湖也不宽裕；
谁能想到啊，五六十万= 深圳优质核心地段，有没有超出想象力？
深圳考察相关资料都已经做好，其他城市调研后也会出报告，感兴趣可以进我的私密群。
另外，今晚还有直播，听壹号讲深圳
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