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深圳城市更新的政策框架与投资逻辑

深圳的土地面积约1997平方公里，土地资源紧缺程度全国罕见。叠加早期快速工业化形成的大批老旧工业区和城中村，城市更新成为这座城市获取发展空间的必由之路，也是吸引大规模社会资本投资的重量级赛道。

根据2018年发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》和2022年发布的《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》，深圳城市更新的核心导向是“强区放权、优化程序、提高效率”，近年来更明确要求“工业上楼”和“产城融合”，将过去单纯以住宅开发为导向的更新模型，全面转向“产业空间提质+公共服务补缺+人居环境改善”多维协同模式。

城市更新的投资逻辑亦正经历深刻转变。过去以住宅开发主导的高利润模式在政策加码和限价背景下逐渐被边缘化，取而代之的是“产业升级+长期运营”模式。社会资本参与城市更新的主要途径包括：前期参与单一主体形成（权益整合），中期参与城市更新单元规划编制和一二级开发联动，后期持有运营型物业获取长期租金收益。与此同时，深圳加大了力度推进“工业上楼”试点项目，鼓励将低效利用的工业厂房改造为高标准产业空间，为先进制造业回流都市核心区提供空间载体。

案例分析：罗湖玉龙片区——全国最大垃圾填埋场变身产业净地的标杆

位于罗湖区的玉龙填埋场，封场已达20年之久。2024年6月，深圳市启动全量开挖搬迁治理工程，计划于2026年底完工，达到土地出让条件-。该项目采用先进的生态环境导向开发模式（EOD），总投资约21.7亿元，计划于2026年完工，致力于实现环境治理与产业开发的协同共赢-。完工后，该片区将与玉龙新村棚改贡献用地共同组成约30公顷集中连片用地，成为深圳市中心完全由政府持有的最大的一块连片产业净地。

据规划，玉龙片区将建设近30公顷的“数字新城”，从“垃圾山”到产业高地的转型堪称城市更新投资的典范之作。资金层面，项目不仅需要巨额的生态治理投入（21.7亿元），后续土地出让和产业开发更将撬动数倍的社会资本跟进-。整个项目带来的启示是：城市更新不再是简单的拆旧建新，而是包括生态修复、产业规划、公共配套、品质社区等系统性工程，需要政府前期强力主导和全盘规划。

案例分析：深铁携手笋岗TOD与深业泰富等旗舰更新项目

2026年4月，深圳市罗湖区笋岗街道推出的笋岗TOD自然资源资产组合供应项目由深圳市地铁集团有限公司成功竞得，成为广东省自然资源资产组合供应政策出台后落地的首个项目-。该项目构建了“地上+地下”组合供应新体系，将建设用地使用权与地下轨道交通空间使用权打包形成复合型资产包，打破了过去单一资源、单一权利分散供应的局限-。

同日，中建三局联合体中标福田区园岭街道兄弟高登高新产业园城市更新项目施工总承包工程，中标额约12.48亿元，项目集产业研发、高端办公、商业配套于一体，是福田区重点打造的标杆级产业升级项目-。

此外，宝安区新安街道37区城市更新项目由深圳海滨房产有限公司开发，拆除范围约15.92万平方米，规划计容总建筑面积约65.4万平方米，总投资约67亿元，分三期实施-。这些案例表明，深圳城市更新正在从零散开发商主导开发向系统性的政府规划、国资主导、社会资本协同参与格局演变。

投资视角

城市更新已成为深圳吸引社会资本投入的重要领域，其投资规模大、周期长、政策敏感度高，但也孕育着巨大的资产增值机遇。对投资者而言，需要重点研究城市更新单元的规划时序匹配和迁拆搬迁进度，关注政府收储与市场招拍挂之间的价格剪刀差空间。此外，投融资模式的多样化（如引入城市更新基金、专项债工具）也是一个新的看点。

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