深圳甲级写字楼2026年一季度报告&二季度市场展望

2026年一季度深圳写字楼销售市场监测到2例新入市写字楼项目，总办公建筑面积为11万㎡，分别是东方湾文化中心及信义科技大厦,均位于南山区。

2026年一季度深圳一手办公成交88套，同比下跌77.36%，环比上升158.8%；成交面积约1.41万㎡，同比上升248.3%。

其中，成交面积最大的是福田区，成交面积11395.24㎡，同比上升1161.7%，占全市一手办公成交面积80.7%。

2026年一季度深圳二手办公成交532套，同比上涨31%； 成交面积约5.7万㎡，同比上涨28.7%。

其中，福田区成交面积最大，为2.5万㎡，占全市二手办公成交面积的44%。

■ 中原体感下，一季度一手办公成交金额、套数均大幅上涨，二手办公受基数影响，均大幅下降。

■呈现 “价升量缩、大宗遇冷” 的特征：成交单数基本持平，但受高基数大宗成交影响，成交面积环比下滑77.3%、成交金额环比下滑84.0%，市场活跃度显著回落；同时，受结构性项目支撑，平均单价环比上涨19.0%，主力成交转向中小体量物业，市场整体预期趋于谨慎。

■市场整体表现：市价量齐跌，活跃度显著回落

2026年一季度深圳租赁市场成交单数、面积、金额、租金单价全面下滑，受2025年四季度大宗租赁需求的高基数影响，成交面积和金额环比降幅接近60%，市场整体活跃度明显降温。

■需求结构特征：大宗退潮，中小需求收缩

市场表现出明显的结构性调整，大面积、高租金的大宗租赁需求大幅退潮，同时中小面积、常规租金的租赁需求也同步收缩，租户整体呈现更保守的租赁决策倾向，市场观望情绪加重。

2026年一季度市场进入企稳修复阶段：租金跌幅与空置率均较前期收窄。短期新增供应仍维持百万平方米级规模，但业主 “以价换量” 节奏已放缓；市场呈现 “强则更强、弱则承压”的分化，核心产业片区去化效率显著提升。

■ 租户选址呈现 “产业集聚 + 提质升级” 特征。智能硬件、科技、金融、 跨境电商等核心产业成为需求主力，企业倾向于搬迁至租金更优、品质 更高或产业配套更强的载体。同时，租户对楼宇数字化运营、产业链配 套服务的需求持续提升，推动市场向 “综合办公解决方案” 升级。

■短期内市场仍将处于结构性调整与缓慢去化阶段。新增与存量供应并存，买方市场特征难快速逆转，租金与空置率继续承压。

未来市场动能转向 “质量提升 + 效率优化”，去化主要依赖企业空间优化与产业升级，具备韧性的专业服务、转型科技企业及内资公司将成为核心驱动力，市场将进入以精细化运营加速供需匹配的复苏新阶段。

■交易类型上，企业搬迁占比高达75.7%，是一季度最主流的交易行为，扩租需求（23.03%）次之，而新设立企业的租赁需求仅占2.27%，反映出市场以存量企业流动为主、新增需求偏弱的特点。

■面积需求上，100㎡以下的小户型办公空间需求占比最高，接近50%，其次是100-200㎡区间，而300㎡以上的大面积办公需求整体占比偏低，说明市场以中小微企业的办公需求为核心，大面积租赁交易活跃度不足。

■片区呈现显著的 “强则更强、弱则承压” 分化格局；西丽依托科创龙头集聚与百万方产业载体落地，成为全市租金表现较为稳健的板块；

龙坂、科技园依托产业集聚需求领跑全市；福田金融集聚与稀缺供应韧性十足；

后海蛇口总部效应凸显，去化持续改善。前海虽受新增供应集中推高空置率基数，但招商效率亮眼，空置率已环比收窄；

宝安承接核心区外溢需求，以价换量加速去化；罗湖受产业外迁影响，市场仍处调整阶段。整体市场以灵活租赁为主，核心片区优势持续扩大。

一季度甲级写字楼TMT与专业服务业成为本季度深圳甲级写字楼市场的两大租赁需求主力，按租赁面积计算，二者合计占比超50%。

AI相关企业租赁热度延续，租赁面积占TMT行业整体租赁面积三成以上。

在市场竞争日趋激烈的背景下，引入商务空间运营商已成为写字楼业主缓解运营压力、提升项目竞争力的重要举措。物流及供应链类企业租赁活跃度亦较高，凸显了深圳作为跨境贸易核心枢纽的重要地位。

此外，租赁成本的下降亦刺激更多小众细分领域企业、经营性业态入驻甲级写字楼，推动楼宇租户结构更趋多元。

■一季度深圳大宗交易以单宗及具备产业背景的自用型实业买家为主。

■核心区域价值凸显：交易集中在前海、后海等核心商务区，标的物业多为高品质甲级写字楼，具备较好的区位优势和产业配套，符合自用型买家对资产质量和运营稳定性的需求。

■产业资产热度上升：产业园交易笔数最多，且以企业自用为主，说明实体企业对产业空间的需求持续释放，龙华、龙岗的产业园区成为重点关注方向。

■交易形式更加多元：法拍、竞拍、资产盘活类交易占比提升，机构和企业通过多元渠道收购存量资产，市场从单一的新建项目购买，转向存量资产的优化配置。

据不完全统计，2026年全年新入市写字楼总办公建筑面积为177.54万㎡，南山区将为供应主力区域，全年供需矛盾依然突出。

2026年第二季度计划入市的商品房项目34个，预计供应房源面积1226812㎡，10909套。

其中：商务公寓75080.5㎡，838套；商业47615.1㎡，602套；办公49665.5㎡，405套。

（注：最终数据以商品房预售许可证为准）