深圳楼市:抛售潮来了

根据最新数据，截至4月21日，深圳二手房挂牌均价跌到5.99万元/㎡。

这是历史上第一次跌破6万。

更扎心的是，在价格失守的同时，想逃跑的人正在变多。

上周深圳新增的二手挂牌量，一下子涨了9.4%。

降价，踩踏，正在这个市场里真实发生。

挂牌价跌破6万，这个数字信号意义大于实际意义。

它告诉所有业主一个残酷事实：你的资产定价权，正在消失。

现在卖房是什么体验？我们很多会员正在经历。

你挂800万，买家开口就问750万卖不卖。

你咬牙降到780万，发现隔壁同户型悄悄挂760万。等你狠心跟到760万，已经有业主打出“急售，745万”的标语。

这不是买卖，这是踩踏。

每个人都想抢在别人前面跑掉，结果就是价格越踩越低。

4月的前20天，深圳二手房一共卖了3641套，平均一天不到200套。

这么大的市场，这么点成交量，说明大部分人都在观望。

买家在等，等一个更低的底。卖家在熬，看谁先熬不住。

一周新增挂牌量激增9.4%，这群人是谁？

第一类，置换改善的。 这是主流。孩子要上学，两房换三房，关外换关内。但“卖一买一”的路，现在堵死了。自己的房子卖不上价，看中的房子又砍不动价，卡在中间动弹不得。

第二类，套现止损的。 做生意需要现金流，或者单纯觉得楼市没戏了，想赶紧变现。这群人最狠，降价也最果断。

第三类，学区房业主。 这是最焦虑的一群。深圳教育均衡化不是口号，是实打实的行动。深圳二外扩建，直接新增1200个高中学位。虽然远水解不了近渴，但信号很清楚：靠一个学位炒高房价的时代，过去了。

而和卖家的仓皇形成鲜明对比的，是买家的从容。

楼夫人接触的买房会员，现在心态稳得很。

“急什么？让他们先卷一会儿。”

这是原话。

现在的买家，像极了菜市场里快收摊时的顾客。

他们背着手，慢慢逛，东挑挑西拣拣。

“你这不够新鲜”，“那边比你便宜”

一句话就能让卖家心态失衡。

房贷利率，首套3.05%，公积金2.6%，而且央行说了，今年还有降息空间。

买家不急，他们等的就是卖家绷不住的那一刻。

看全国数据，其实楼市在好转。

3月份，70个城市里涨价的城市变多了。上海、北京都有回暖迹象。

但深圳，像个例外。

原因不难理解：

第一，房价基数太高了。 涨得最猛，摔得也最疼。购买力跟不上这个价位。

第二，新房在分流。 大量的新盘，价格更有优势，还不用跟业主斗智斗勇，直接抢走了二手房客户。

第三，购买力断层了。 前几年该上车的都上了，没上车的，面对现在的房价还是上不去。新增的购买力，需要时间积累。

而别的城市在“救”，深圳在“看”

看看隔壁城市，动作幅度大到惊人。

佛山搞“以旧换新”，政府牵头，开发商收房，还怕你吃亏设“保护期”。

珠海直接发钱，换房补贴3万，提高公积金贷款额度。

都是在干一件事：打通置换的链条，让你们敢卖敢买。

深圳呢？很安静。

唯一的大新闻是深铁底价拿了深圳湾一块地。

这信号很微妙：大佬们长期依然看好，但短期，极其谨慎。

那在如今的市场，我们的普通人应该怎么做?

如果你现在想卖房：

1. 别端着了。 挂牌价要有诚意，直接参考小区最近的最低价，再降2-3个点。现在不是赚钱的时候，是抢跑道的时候。

2. 房子就是你的简历。 花几千块做个深度保洁，拍点好看的照片。同样价格，干净漂亮的房子先成交。

3. 多条腿走路。 中介、物业、业主群、甚至开发商的“以旧换新”，都问问。别吊死在一棵树上。

如果你现在想买房：

1. 别急。 市场供应过剩，你有绝对的选择权。慢慢看，至少看50套再决定。

2. 往狠了谈价。 从挂牌价9折开始谈。别不好意思，市场就这样。谈不下来就换一家，卖房的比你急。

3. 盯死性价比。 别只看单价，看总价能买到什么。同样的500万，现在能选的，比去年这个时候好太多了。

如果你想换房：

1. 先卖后买，铁律。 别幻想自己的房子是例外，先拿到钱再说。

2. 算大账，别算小账。 你卖亏了5%，但你要买的房子可能跌了10%。一进一出，你可能还赚了。

3. 置换是消费升级。 如果换了之后，通勤、教育、居住面积没有质的提升，那就再想想。别为了换而换。

短期看，资产缩水，谁都心疼。但长期看，价格泡沫挤出，让真正需要房子的人上得了车，让市场回归理性健康，未必是坏事。

如果你想在深圳买房，不妨先来找我们聊一聊。

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