深圳经验:利用极小空间大幅增加停车位

一、深圳停车难背景与机械式停车政策历程

深圳作为高密度超大城市，土地稀缺、车多位少，老旧区域停车设施缺口明显，建成年代较早的住宅小区、城中村、医院、办公楼、公园等长期面临停车难、停车乱、消防安全隐患突出等问题，成为城市治理与民生痛点。机械式立体停车设施通常能够以极小的占地面积大幅度增加停车资源供给，成为深圳缓解停车难的重要选择。2017年以来，深圳市机械式停车相关政策历程如下：

2017年9月，深圳市发改委会同多部门联合印发了《深圳市加强停车设施建设工作实施意见》，明确“机械式停车设施项目可按特种设备类报建的，免于办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续，项目法人需严格遵照《特种设备安全法》《特种设备注册登记与使用管理规则》的规定办理相关手续后方可投入使用”。

2018年6月，深圳市发改委会同深圳市交通运输委等三部门联合印发《深圳市停车设施建设专项规划》（2018—2020年），规划选址了一批机械式立体停车设施项目。

2018年12月，深圳市发改委会同深圳市交通运输委等六部门联合印发《深圳市机械式立体停车设施管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。该文件成为我市首部针对机械式立体停车设施的专项规范性文件，将单独报建的特定情形机械式立体停车设施纳入特种设备管理范畴，依托特种设备管理相关法律法规简化审批流程，推动了一批项目落地实施。

2020年1月，深圳市交通运输局（2019年深圳市发改委停车相关职责转移至深圳市交通运输局）印发了《深圳市机械式立体停车设施管理工作联席会议制度》（深交函〔2020〕15号），明确了特定情形机械式立体停车设施的报建审查工作机制。

2020年11月，深圳市交通运输局印发《深圳市机械式立体停车设施审批报建指引（试行）》，对2018版《暂行办法》进行了细化完善，有效期至2023年底。

2026年3月，深圳市交通运输局会同深圳市发改委等五部门联合印发了新版《深圳市机械式停车场（库）建设管理办法》，对利用边角空间建设机械式停车场（库）的特定情形项目按照建筑工程简化审批、分类管理、强化安全与运营监管。

二、深圳不同场景机械式停车库案例

本文选取老旧商办楼、城中村、医院、公园、住宅小区等典型场景，从建设前痛点、选型与建设、建成后成效三个维度介绍深圳市机械式停车场（库）建设的相关探索与实践经验。

1.老旧商办楼：金威大厦立体停车库等

田面村智慧立体车库

前海公园立体停车场

5.老旧小区：天海豪景苑立体停车库等

建设前痛点

天海豪景苑位于南山区招商街道，建成年代较早，共120户，原始车位配比较低，仅配建60个停车位，随着居民车辆保有量持续增长，停车矛盾日益突出。车辆占用消防通道、绿化、人行空间现象普遍，存在较大安全隐患，影响居住品质。

选型与建设

业主自筹改建新增机械立体车位61个，小区停车位总量达到121个。61个机械式停车位为利用小区内部架空层、地下停车库内部、边角空间建设，且选用了运行稳定、操作简便、维护便捷的成熟机型，兼顾安全与实用性。目前，该小区按月收取停车费：东架空层地面车位每月300元/位交纳停车费，地下室-1F地面车位每月300元/位交纳停车费，地上花园地面车位每月175元/位交纳停车费；南架空层立体车位（两层）每月175元/位交纳停车费，地下室-IF立体车位（两层）每月120元/位交纳停车费，地上垂直循环车位（七层）每月100元/位交纳停车费。所有停车位收费纳入物业服务费及物业费补亏支出。

建成后成效

机械式停车设施建成后有效缓解了业主停车难题，消除占道安全隐患，规范小区内部秩序，提升居住环境与物业价值，成为老旧小区停车改造的民生示范项目。

其他类似项目

目前，深圳在住宅小区内建设机械式立体停车设施的难度较大，涉及不同业主利益协调、建设资金筹集、停车收费标准低等众多难题，成功实践的案例不多。除天海豪景苑外，燕南名庭等少量小区也开展了相关实践，但深圳住宅小区停车难主要是围绕老旧小区在其周边利用公园绿地、办公场所边角用地、桥下空间等建设停车设施并通过停车共享来缓解；同时，也需充分利用老旧小区改造契机增加停车位。

6.其他

深圳在宝安翠岗五区工业园、宝安智慧安防产业园、南山公安局、南山第二外国语学校等其他场景也建设了一批机械式停车场（库），有效解决了园区工作人员通勤、群众办事、教师上班等不同类型停车需求。

三、总体经验和主要问题

1.成效和经验

经过近10年的探索实践，总体看来深圳机械式停车场（库）取得了较大成效，包括：一是集约高效利用土地，以极小占地实现车位数倍甚至十余倍增长，大幅提升土地利用效率，这是其他类型立体停车场（库）难以比拟的；二是治乱疏堵、保障安全和综合提升，以立体停车设施建设为抓手，消除占道违停，打通消防通道，改善片区交通秩序，甚至同步改善片区环卫、慢行交通等品质，实现了环境品质的综合提升，缓解了居住、就医、办公、游玩、消费等停车难的核心痛点并提升了房地产的商业价值。主要经验如下：

• 政策先行是保障：从探索到规范，持续简化审批、强化监管，同时还需完善相关建设标准、运营规范、审核指引、使用指南等，并做好规划设计审核，为项目落地保驾护航。
• 场景适配是核心：不同场景需求差异化明显，须针对性选型、定制化制定规划设计方案，比如前海公园周边为荷兰花卉小镇，携家带口游玩、购买各种花卉等需求较大，对停车位的尺寸要求相对较大。
• 空间挖潜是路径：优先利用既有已建成地块边角空间、地面停车场、桥下空间、国有储备用地、地下停车场内部，不占农用地等非建设用地，充分保护生态绿化、维护历史文物保护区等空间。
• 技术可靠是关键：机械式停车场（库）既要保障车辆和人员安全，又要提升存取车效率，因此需兼顾智能化与实用性，选用稳定、高效、易维护设备，有必要对相关产品进行长期跟踪鉴定和考核，逐步淘汰劣质产品。
• 多方协同是基础：机械式停车场（库）的建设需要政府部门、规划设计单位、设备供应商、专业运营管理单位、市民大众等广泛参与项目规划设计方案制定、咨询论证、建设过程监管、运营使用监管等全流程，形成共建共治共享格局。
• 安全运维是底线：机械式停车设备是机械式停车场（库）的重要组成部分，但不是全部，需要同时做好特种设备和建筑工程的严格验收、定期维保、智能监控，确保长期安全稳定运行。

2.主要问题

毋庸置疑，已经建成的机械式立体停车场（库）并非都好用，总体看来，主要存在以下问题：

一是国家和行业停车场（库）规范标准难以适应车辆大型化、新能源化趋势。当然，是否是停车位的问题。也需要研究。隔壁小日子车辆尺寸普遍较小，以适应停车位尺寸；国内却反过来，车辆不断大型化，特别是体型较大的电动汽车、SUV等受到普遍青睐。国家、行业、地方相关汽车制造与停车场（库）规划设计规范标准长期未能协调，造成停车位设计与车辆制造背道而驰。众多早年建设以适应燃油车的机械式停车场（库），目前普遍难以适应新形势的发展需要。

二是政府相关部门对机械式停车场（库）的规划设计方案审核把关不严。停车场（库）相关规划设计通常未对停车位尺寸、运维方案等进行严格审查，或者认为规划设计方案只要满足相关规范标准就行，让建设单位钻了空子。一方面房地产开发商为降低开发建设成本（地下停车场建设成本总体较高）、满足停车位数量指标要求，建设的建筑物配建机械式停车位尺寸普遍较小（同时载重低）、产品成本低、设备可靠性差，造成市面出现大量使用较为不便的机械式停车场（库），产生车辆剐蹭、取车时间长、入库排队影响周边道路交通运行等问题。另一方面，对于政府出台政策允许简化审批手续建设的特定情形机械式停车场（库），部分申报单位或建设单位动机不纯，打着建设机械式停车场（库）的名义搞违建类商业开发（如实际建成了公寓、办公楼等），甚至仅为骗相关补贴、骗拆迁补偿、将相关用地合法化等，与上述建筑物配建机械式停车位类似的问题也非常普遍。总体来看，建设单位动机不纯，近年来建筑物配建的机械式停车场（库）或者违规独立建设的机械式停车场（库）闲置或者废弃的现象依然存在。

三是缺乏系统性的片区停车协同管理和机械式停车场（库）使用培训机制。受机械式停车场（库）周边停车管理不到位或者停车免费（或低收费）等影响，多数车主宁可占道或者使用地面空间乱停乱放也不愿使用机械式停车库。同时，驾照考试未将使用机械式停车库的使用规则纳入，新手司机特别是女司机使用机械式停车库存在畏难甚至不会使用等问题；此外，尚未建立过时、废弃、劣质等类型机械式停车场（库）的退出机制，对市场非客观的负面报道也缺乏有效监管，造成劣币驱逐良币，影响了民众对停车场（库）的选择和使用。

四、小结

近年来，深圳产生了一批运作良好、受到市民欢迎的机械式停车场（库）项目，也诞生了一批机械式停车场（库）优秀企业，但问题也不少。世界其他国家的经验表明，机械式立体停车设施是一种有效增加停车位、缓解停车难的措施，也是停车人能够普遍接受的高科技设施，还是重要的产业。国内出现种种问题，需要我们系统性反思，好东西如果被玩残了，让市民见之心生畏惧，那机械式停车设备厂商、相关规划设计单位、政府停车管理部门、产业发展引导部门等都将陷入非常被动的局面。机械式停车场（库）目前市场整体不好，除了与大环境有关之外，更重要的还是市场本身存在劣币驱逐良币问题。政府部门需完善政策和规范标准、严把规划设计审查关、建立规划设计等各类单位黑名单机制、形成科学的停车场建设成本监审和使用收费调控机制、实施片区统筹性的停车管理等，市场相关设备供应商、规划设计单位、投资建设单位等需尊重停车人、拿出好产品，避免再出现负面问题。2026版《深圳市机械式停车场（库）建设管理办法》是深圳市各相关政府部门呕心沥血出台的好政策，行业各相关单位应严格遵循，共同推动机械式停车场（库）产业成为深圳重要产业。