深圳龙岗大运片区，曾经计划建700米"中国第一高楼"的那块地，换主人了。
5月6号，华润置地旗下公司以底价70.45亿摘得龙岗区龙城街道地块。底价，意味着没有竞争，就华润一家报名。
这块地的前身是世茂集团的"深港国际中心"。2017年12月，世茂豪掷239.43亿拿下，一举刷新当年全国总地价纪录。计划投资500亿，打造一栋700米超高层地标综合体。
然后就没有然后了。2022年世茂爆雷，项目停工。2023年中信信托两次司法拍卖，两次流拍，无人问津。
一块承载着深圳野心和世茂荣光的地，在市场上挂了两年，连个砍价的都没有。
直到政府出手。
一条教科书级的盘活链条
把时间线拉出来看看。
2017年12月，世茂以239.43亿拿地，全国地王。2018年3月，正式开工，计划总投资500亿。2020年引入中信信托融资87亿，吸引上千名投资者。2022年世茂爆雷，项目停工。2023年中信信托两次拍卖——两次流拍，没人接。
转折在2025年7月。龙岗区政府启动"收地化险"方案，以大约68亿的价格整体收储了世茂深港国际中心涉及的12宗土地及地上建筑物。这笔交易获得了中信信托计划投资人的表决通过。
2025年11月，深圳市城市规划设计研究院中标地块规划研究任务，改规正式启动。
2026年5月6日，华润置地以底价70.45亿竞得改规后的地块。
注意这条链的关键节点：市场卖不出去，政府收储，改规，重新出让。
这不是简单的"国企捡便宜"，这是一套有完整逻辑的资产盘活方案。
两次流拍说明了什么
2023年，中信信托两次把项目推上拍卖台，两次流拍。
原因不复杂：地还是那块地，但市场已经不是那个市场了。
世茂拿地时规划的业态是纯商办——写字楼、购物中心、酒店、公寓，总建筑面积136万平方米。核心卖点是700米超高层地标，"深圳第一高楼"。
但2023年的商办市场是什么样？
全国重点城市甲级写字楼空置率持续攀升。一线城市核心商圈都填不满，何况深圳龙岗大运片区——这里不是前海，不是福田CBD，离市中心30多公里。
700米地标？在空置率20%加的市场里，没有租户会为"高度"买单。
两次流拍，市场用真金白银投了票：纯商办的超大体量项目，在当前环境下不可行。
政府做了什么
2025年7月，龙岗区政府启动"收地化险"。
关键词是"收储"。政府以大约68亿的价格，整体收储了这块地及地上建筑。这笔钱实质上是给了中信信托背后的上千名投资者一个交代——87亿的融资压在那里两年了，政府出面给了一个可预期的退出价格。
收储解决两个问题。
第一个，锁定债权人的退出。避免了无休止的司法拉锯。上千名投资者不用再等一个不知道什么时候能卖出去的烂尾项目。
第二个，拿到改规的主动权。土地从世茂手里收回后，规划调整的主导权回到政府。政府可以根据当前市场需求重新设计方案。
这就是"收储改规重新出让"的核心逻辑——不是简单降价卖地，而是通过改变土地性质和规划条件，让资产重新具备商业可行性。
改规改了什么
改规前后的对比，直接说明市场变了多少。
世茂时期，纯商业用地，总建筑面积136万平方米，核心是700米超高层地标，楼面价大约1.75万一平米。
改规后，住宅加商业混合，总建筑面积直接砍到47.68万平米——砍掉了65%。其中住宅30.56万平米，占64%。商业14.35万平米加酒店和配套，容积率降到3.26，楼面价降到大约1.48万一平米。
700米的中国第一高楼没了。取而代之的是30万平米的住宅和配套商业。
一句话：从"造地标"变成了"卖房子"。
第一太平戴维斯华南区董事长吴睿说得直接——世茂时期两次流拍的核心原因是以商办为主的规划，在当前市场环境下化难度太大。政府收储后增加住宅比例，项目才具备经济可行性。
翻译成人话：市场不买单的方案，就换一个市场买单的方案。
华润拿的是什么条件
70.45亿底价看起来便宜，但出让条件极其苛刻。
住宅部分30.56万平米，可分割销售，这是华润的现金流来源。附近中海大运玖章备案均价大约6万一平米，按这个价格算，住宅货值超过180亿。
商业部分要求全年期自持，且对运营主体有硬门槛——2024年营业收入合计不低于50亿。能满足这个条件的商业运营商，全深圳可能只有华润万象系、万科印力、龙湖天街寥寥几家。
品牌要求更狠：至少5个高端国际零售品牌，加5个国际一线户外运动品牌，加3年内不少于30家首店或旗舰店。
酒店要引入国际高端品牌，达到超高端或奢华等级。
违约责任写得也很明白：商业运营未达标，最高10亿违约金。酒店没引进，30万一天。
这些条件本质上是政府在筛选接盘方——不是有钱就能拿，得有运营能力。能同时满足这些条件的开发商，全国可能一只手数得过来。
华润拿这个地不是靠运气，是靠万象系多年积累的商业运营实力。
算算这笔账
世茂2017年拿地花了239.43亿。政府2025年收储花了大约68亿。华润2026年竞得花了70.45亿。
华润拿地楼面价大约1.48万一平米。对比周边中海大运玖章的2.96万一平米，相当于周边地价的五折。
住宅货值保守估计180亿加，减去70.45亿地价，再减去建安成本按8000一平米算大约38亿，毛利空间还有70亿以上。
商业和酒店虽然自持，但万象系本身就有成熟运营体系。14万平米的商业加酒店，对华润不是负担，是加分项。
华润赚的不是"捡漏"的钱，赚的是改规加运营的钱。
这个案例的行业意义
第一个意义："收储改规"正在成为存量盘活的标准解法。
世茂这块地两次流拍说明，纯靠市场化手段，很多困境资产就是卖不出去。必须有政府介入——收储锁定债权，改规调整产品，重新出让引入有能力的新玩家。
这条路可以复制到全国所有类似的困境商办项目上。特别是那些在远郊拿了大地块、规划了超大体量商办的开发商——他们手里的资产，走的都是世茂的老路。
第二个意义：商办资产正在被重新定价。
700米地标值多少钱？2017年的深圳，无价之宝。2026年的龙岗大运，可能是负资产——高额建安成本，漫长回本周转，不断攀升的空置率。
改规的本质是把"想象力溢价"从资产价格中剔除，回归使用价值。住宅占64%，不是华润不想做商业，是市场只认住宅。
第三个意义：运营能力成了拿地的新门槛。
10亿违约金加30万一天的酒店违约金，这些条件直接把没有商业运营能力的开发商挡在门外。未来土地竞争比的不只是谁有钱，而是谁有把商业资产运营好的能力。
华润能拿这个地，万象系是最大筹码。龙湖能拿类似项目，天街系是筹码。万科能拿，印力系是筹码。
反过来，那些纯开发型、没有商业运营体系的房企，在这种存量盘活的竞赛中连入场券都没有。
239亿变成了什么
2017年12月，世茂用239.43亿买了一个"深圳第一高楼"的梦想。
2026年5月，华润用70.45亿买了一块能卖180亿住宅的土地。
700米没了，地标没了，世茂的荣光没了。
留下来的是30万平米住宅、14万平米商业、一座酒店，以及一个完整的存量盘活样本。
对华润来说，这是一笔好生意。
对行业来说，这是一个信号。
地产黄金时代那些"造城""造地标"的故事，已经彻底翻篇了。新时代的主角不是谁盖得更高，而是谁运营得更好。
世茂239亿买的是面子，华润70亿买的是日子。一个时代的审美，就这样在一张规划图上翻过去了。
