广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2023）粤01民终14472号
上诉人（原审被告）：渤海银行股份有限公司深圳前海分行，住所地：广东省深圳市南山区前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），经营场地：深圳市南山区后海滨路3168号中海油大厦（深圳）B座1层02-04单元、12层、13层。
负责人：祁树鹏，该行行长。
委托诉讼代理人：董方，广州金鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德洋，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢泳君，女，1986年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：汤刚，广州市花都区新雅街法律服务所基层法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：广州新弘房地产有限公司，住所地广东省广州市花都区新雅街道雅源中路18号二号楼242房。
法定代表人：林显团，该公司总经理。
上诉人渤海银行股份有限公司深圳前海分行(以下简称渤海银行前海分行)因与被上诉人卢泳君、广州新弘房地产有限公司（以下简称新弘公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2023）粤0114民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月29日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2023年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人渤海银行前海分行的委托诉讼代理人陈德洋、被上诉人卢泳君的委托诉讼代理人汤刚到庭参加诉讼。被上诉人新弘公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
渤海银行前海分行上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回卢泳君该项诉讼请求；二、本案受理费由卢泳君、新弘公司共同承担。事实和理由：一、新弘公司转让抵押物未经渤海银行前海支行前海分行书面同意，购房款未付至预售资金监管账户，也未清偿抵押贷款，严重侵害渤海银行前海支行债权，亦不符合《抵押协议》第8.3条“抵押期间，未经抵押权人书面同意，不得将抵押物全部或部分出售，对于抵押人处分抵押物所得款项，抵押权人有权要求抵押人清偿被担保债务。”、第12.3条“被担保债务全部清偿后，抵押权人应及时将抵押物的抵押权利证明文件的正本交还抵押人，并与抵押人共同办理抵押登记注销”的约定，以及《承诺函》承诺第1点“本公司开发的‘奥园誉湖湾’项目，如因预售单元销售网签需要办理在建工程解押手续前，须按对应预售单元的销售金额进行提前还款。”的内容，故渤海银行前海支行没有义务为新弘公司涂销抵押。二、购房人卢泳君过错明显，其既未依约将房款付至监管账户，亦未在公开渠道查询房产的抵押状态，对于所购房屋的权利瑕疵未尽到合理的注意义务。另案涉房屋的成交价格显著低于市场公开价格，说明该房产交易亦存在投机性或串通性，应自担风险。（一）购房人可通过公开渠道查询得知所购房屋存在抵押或查封等权利限制，其在本案次易中亦聘请了中介提供专业服务，不可能不知道房产存在抵押。购房人明知房屋设置抵押仍购房，完全可以预见到可能产生无法办理网签过户的后果。（二）在购房合同及《商品房预售许可证》均已载明预售款专用账号的情况下，对于开发商使用非监管账户收取房款的操作，购房人应予拒绝并向住建部门投诉举报以维护自身合法权益。（三）抵押权设立购房行为发生之前，在房地产交易中心现场咨询窗口及广州市住房和建设局的官方网站上，任何人均可查询房产抵押以及确认监管账户的信息。卢泳君在购房过程中系经专业的咨询服务机构为其提供服务，不可能不懂得查询房产权属信息。卢泳君明知新弘公司要求其付款到非监管账户是违法的，明知房产有抵押存在无法网签的风险，仍然配合操作，明显存在过错，应自担风险。（四）在房产交易平台上亦可查询案涉房屋所在小区的市场交易价格，案涉房屋的买卖价格显著低于同等户型的交易价格，不排除卢泳君为了得到新弘公司的优惠待遇而愿意承担相关不利风险的情况。卢泳君作为具有完全民事行为能力的主体，既然知晓购房行为本就存在一定商业风险，就应自行承担可能产生的不利后果，不应损害渤海银行前海支行合法有效且成立在先的抵押权，或将本应由其自身承担的风险转嫁给渤海银行前海支行。三、一审法院适用法律错误。渤海银行前海支行就案涉房屋办理了在建工程抵押权登记，对案涉房屋享有抵押权，而卢泳君享有的权利是债权，根据物权优于债权的原则，卢泳君的债权无法对抗渤海银行前海支行的抵押权。一审法院判决涂销抵押权的判项是错误的，混淆了抵押权的效力和抵押权的实现两个概念，即便一审法院参考了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条以及《全国民商事审判工作会议纪要》关于消费者购房人权益与抵押权发生冲突时的裁判规则和精神，但前述相关规定的准确表述均是“排除执行”，也就是说，其适用范畴必须是执行阶段针对案外购房人的执行异议，且不意味着符合条件的“消费者”权利能够消灭或对抗抵押权。在《民法典》有明确约定的情况下，应当严格依法承认和保护渤海银行前海支行的抵押权。如果在审判过程中简单粗暴地直接判决涂销抵押权，这是对合法有效且成立在先的抵押权的根本否定，是对正常交易秩序的无视和践踏，将严重侵害抵押权人的合法权益，也是对司法解释和司法政策的曲解，且会起到错误和负面的司法示范作用。四、《民法典》第四百零六条规定“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，即转让抵押财产不影响抵押权。花都区住建局可以在不影响渤海银行前海支行的抵押权的同时为卢泳君办理网签登记手续。现一审判令渤海银行前海支行涂销抵押，仅是花都区住建局称“根据房屋管理系统设置，资产在抵押未涂销的情况下无法办理网签手续……需涂销抵押才可办理网签手续”，即花都区住建局以“系统设置”为由，强行要求涂销抵押，这属于野蛮执法、机械执法，严重违背《民法典》精神，剥夺了渤海银行前海分行的抵押权。包括本案在内，新弘公司私下处置掉170套房产的购房款均未进入监管账户，造成该事件的根本原因是花都区住建局对房产交易缺乏监管。依据《抵押协议》约定及《民法典》的规定，渤海银行前海支行不同意涂销抵押。一审法院仅因花都区住建局“系统设置”不当，就有法不依，并随意超越《民法典》，以“生存权”为由剥夺渤海银行前海支行的合法债权，明显属于判决错误。综上所述，请求二审法院改判驳回卢泳君的诉讼请求。
被上诉人卢泳君二审答辩称：一、新弘公司未经渤海银行前海支行书面同意转让抵押物，购房款没有支付至预售资金监管账户，没有清偿抵押贷款，是新弘公司违反抵押协议的行为，与卢泳君无关。一审法院基于保护卢泳君作为消费者购房人的生存居住权益，判决渤海银行前海支行与新弘公司涂消卢泳君所购房屋的抵押手续，依法有据。二、首先，卢泳君是普通消费者购房人，其基于信赖开发商已取得预售许可证的行为，相信所购房屋上不存在任何权利瑕疵，很少会去考虑房屋是否存在抵押以及开发商是否已清偿了银行债权，也很难有能力调查此类情况。同时，我国法律并未禁止销售与购买抵押房屋。销售抵押在银行的房屋是我国房地产交易市场的普遍做法。其次，卢泳君不清楚也无从得知所谓的监管账户，其根据开发商的指引将房款支付到开发商指定的账户，这是购房时支付房款的一贯操作流程与做法，也不存在任何过错。再次，房屋的交易价格是由市场决定的，这几年因为整个房地产市场的不景气以及疫情原因，价格回落是全国房地产交易市场普遍现象。卢泳君的购房价格并不存在显著低于市场价格的情况，更不存在投机性或串通性。没有哪个购房人会投机或串通购买一套可能会被查封、拍卖的房屋，渤海银行前海支行的说法没有任何的事实依据。三、渤海银行前海支行对于新弘公司销售抵押房屋是同意或默认的。（一）新弘公司从2019年底开始销售房屋，一直到2022年年初，期间超过两年多时间，渤海银行前海支行是可以通过各种销售宣传渠道得知的。（二）从渤海银行前海支行的上诉状以及一审庭审情况来说，渤海银行前海支行知道房产交易平台上有涉案小区房产的交易价格，即知道新弘公司有在销售涉案小区房产。（三）渤海银行前海支行作为专业的金融投资企业，其既可以在出借款项时设定一定的条件限制开发商在未清偿其债务之前不能取得预售许可证，也可以在设定抵押权时与开发商约定在取得预售许可前应先清偿其债务或者同时清偿债务，但渤海银行前海支行并未采取相关措施限制新弘公司取得预售许可证出售抵押房屋，亦未适当监管销售房款，这就是同意或默认了新弘公司出售抵押房屋与收取购房款的行为。渤海银行前海支行对于抵押财产的监管存在明显过错，其应承担不利的法律后果。四、退一万步说，如果法院判决卢泳君不能取得案涉房屋的物权期待权，但卢泳君购买案涉房屋是完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十九条规定的三个基本要件的，那么在渤海银行前海支行为实现其抵押权而需要拍卖案涉房屋时，卢泳君是能够排除抵押权人的强制执行的。如此将会形成抵押权无法得以实现，而卢泳君的物权期待权亦无法实现的尴尬局面。这样的法律效果不利于抵押物的流转，更不利于社会经济发展。如果抵押权不被涂销，却又无法实现，同时卢泳君的物权期待权也无法实现，抵押财产将因长期登记于被执行人名下而处于不稳定状态。而涤除抵押权反而有利于更好的实现商品房消费者的合法权益，消除物权瑕疵，更好地实现物尽其用。抵押权人则可另行向抵押人主张权利。五、卢泳君购买案涉房屋是为了家庭生活居住需要，并已签订合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并收楼入住，是真实的消费者购房人，其物权期待权是基于保护消费者的生存权利的特殊价值而产生的权利，应优先保护并涤除在后的抵押权。六、房屋是安身立民之根本，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条有关“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定，应优先保护消费者购房人的生存利益。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回渤海银行前海支行的上诉，维持原判。
被上诉人新弘公司二审无到庭答辩，亦未提交书面答辩意见和举证。
卢泳君向一审法院起诉请求：1.判决新弘公司、渤海银行前海分行于判决书发生法律效力之日起三十日内为卢泳君办理广州市花都区奥园誉湖西街3号奥园誉湖湾1栋1103房的涂销抵押手续；2.判决新弘公司、渤海银行前海分行在判决书确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助卢泳君办理广州市花都区奥园誉湖西街3号奥园誉湖湾1栋1103房的商品房买卖合同网签备案手续及预告登记手续；3.本案的诉讼费用由新弘公司、渤海银行前海分行承担。
一审法院经审理查明：新弘公司是奥园誉湖湾项目的开发商，取得奥园誉湖湾项目的商品房预售许可证，预售案涉房屋。
2021年9月17日，卢泳君作为买受人，新弘公司作为出卖人签订草签的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定卢泳君购买广州市花都区奥园誉湖西街3号奥园誉湖湾1栋1103房，预测建筑面积141.6609平方米。第四条房屋权利状况承诺：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.出卖人已依法取得该商品房的预售许可证明；3.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；4.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同预告登记或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（不低于全国银行间同业拆借中心在买受人付款日最近一次公布的相应期限贷款市场报价利率LPR）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的违约金。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，总价款为3070614元。第六条付款方式及期限：一次性付款。第七条逾期付款责任：买受人未按照本合同及附件三的约定时间付款的，双方一致同意，每逾期一日，按应付未付购房款的万分之二标准向出卖人支付违约金。逾期超过60日的，出卖人有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。其他具体约定详见本合同附件三。第十八条预告登记：双方应于本合同网上签订之日起/日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构申请办理预告登记。第二十八条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十三为补充协议，合同及补充协议还约定了其他内容。
一审另查，2020年4月9日，新弘公司（借款人）与渤海银行前海分行（贷款人）签订《房地产开发贷款合同》，约定渤海银行前海分行向新弘公司提供借款本金13.5亿元。之后，渤海银行前海分行向新弘公司发放了贷款本金。渤海银行前海分行（抵押权人）与新弘公司（抵押人）分别于2020年4月9日、2020年7月25日、2020年12月11日签订三份《不动产抵押协议》，约定担保的主合同为上述《房地产开发贷款合同》，合同8.3条约定：抵押期间，未经抵押权人书面同意，不得将抵押物全部或部分出售、出租、转让、赠与、抵押、质押、抵偿债务、托管、转借或以任何方式处分抵押物之权益。而且，若因抵押人违反上述承诺而使抵押物发生毁损，不论何方之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失，对于抵押人未经抵押权人书面同意处分抵押物所得款项，抵押人同意抵押权人有权选择如下方式进行处理，抵押人有义务协助办理有关手续……合同附件的《不动产抵押物清单》包括案涉房屋。案涉房屋于卢泳君与新弘公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前办理抵押权登记，抵押权人是渤海银行前海分行。
一审再查，卢泳君作为原告诉被告新弘公司、渤海银行前海分行商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2022年10月9日立案受理，卢泳君在该案中的诉讼请求与本案一致，一审法院于2022年12月20日作出（2022）粤0114民初16177号民事判决，该案中查明卢泳君支付购房款2500614元，为查明案涉房屋的抵押登记、预告登记等情况，一审法院于该案中依法函询广州市规划和自然资源局花都区分局。广州市规划和自然资源局花都区分局的复函显示，案涉房屋已办理在建工程抵押权登记，抵押权人是渤海银行股份有限公司深圳前海分行，案涉房屋须先行办理在建工程抵押权注销登记、签订预售商品房买卖合同后，再依程序申请预购商品房预告登记，未查询到案涉房屋的首次登记、转移登记、查封登记及其他登记信息。因卢泳君未付清房价款，一审法院作出判决如下：驳回卢泳君的全部诉讼请求。该案判决生效后，卢泳君于2023年1月4日向广州市花都区人民政府新雅街道办事处的账户支付购房款570000元，附言备注为花都奥园誉湖湾二期1-1103房尾款，卢泳君与新弘公司一致陈述由政府设立了监管账户，用于收取购房款，故部分业主的购房款支付至监管账户中。新弘公司确认其已收齐全部购房款。
另，2022年11月23日打印的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示，卢泳君名下在广州市查无不动产登记结果。广州市规划和自然资源局出具购房资格证明，经核查，截至2022年11月23日止，卢泳君具备本市住房限购区域内住房购买资格。
截至本案法庭辩论终结前，卢泳君与新弘公司未就案涉房屋的预售合同办理网签手续。
一审法院认为：卢泳君与新弘公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》意思表示真实，依法成立有效，对当事人具有法律约束力。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、卢泳君提起本案诉讼是否构成重复起诉；二、卢泳君关于涂销案涉房屋抵押手续并办理网签、预告登记手续的主张能否成立。对此，一审法院评析如下：
关于争议焦点一，虽然卢泳君在（2022）粤0114民初16177号案中诉讼请求与本案一致，但该案中卢泳君未付清房价款，该案生效后，卢泳君支付了剩余房价款，基于前案生效之后出现的新事实，卢泳君提起本案诉讼，并不属于重复起诉。
关于争议焦点二，新弘公司已在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确承诺对案涉房屋享有合法权利及案涉房屋不存在司法查封或其他限制转让的情况，卢泳君依新弘公司指引的付款方式支付了全部购房款，且卢泳君在本案中提供的购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示，其具备购房资格，其名下无登记不动产，由此可见，卢泳君购买案涉房屋系用于解决其居住及生活需要，属于满足生存权的消费者范畴，具有优先保护的特殊法益。故卢泳君享有的物权期待权应当优先于渤海银行前海分行的抵押权。渤海银行前海分行抗辩卢泳君不具备物权期待权及其抵押权优于卢泳君享有的权益，理据不足，一审法院不予采纳。
基于消费者购房人生存权益的考虑，卢泳君主张渤海银行前海分行、新弘公司协助办理案涉房屋的抵押涂销手续，一审法院予以支持。新弘公司同意在抵押权涂销后与卢泳君办理案涉房屋的预售合同网签及房屋预告登记手续，故对于卢泳君请求新弘公司在抵押涂销后协助其办理网签和预告登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。渤海银行前海分行并非商品房买卖合同的合同主体，卢泳君请求渤海银行前海分行协助办理网签和预告登记手续，一审法院不予支持。
关于诉讼费的负担，由于本案系由于新弘公司违约行为导致，故本案诉讼费应由新弘公司承担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，于2023年4月14日作出如下判决：一、广州新弘房地产有限公司与渤海银行股份有限公司深圳前海分行于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助卢泳君办理广州市花都区奥园誉湖西街3号奥园誉湖湾1栋1103房的涂销抵押手续；二、广州新弘房地产有限公司于上述判决主文第二项确定的涂销抵押义务完成后三十日内，协助卢泳君办理广州市花都区奥园誉湖西街3号奥园誉湖湾1栋1103房的商品房买卖合同网签备案手续及预告登记手续；三、驳回卢泳君的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州新弘房地产有限公司负担。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审另查明如下事实：一、卢泳君在一审中提交了其转账支付购房款的交易明细及收据、发票等证明其已付清全部购房款，对此，渤海银行前海分行、新弘公司均表示无异议。
二、一审法院曾作出（2022）粤01民终25347号民事判决，判令该案原告与新弘公司签订的商品房预售合同继续履行，新弘公司、渤海银行前海分行于判决生效之日起三十日内协助该案原告办理该案所涉房屋的涂销抵押手续，新弘公司在完成涂销抵押义务后三十日内协助该案原告办理网签备案手续及预告登记手续等。渤海银行前海分行对此不服，上诉至本院，本院于2022年12月14日作出（2022）粤01民终25347号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。对此，经本院询问，渤海银行前海分行、卢泳君均确认该案与本案属于同楼盘同类型案，事实方面没有大的差别，且购房单价也差不多。
经本院主持调解，渤海银行前海分行与卢泳君最终未能达成协商一致意见。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：渤海银行前海分行应否协助办理案涉房屋抵押登记的涂销手续。具体分析如下：
一审法院认定卢泳君与新弘公司签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，理据充分，本院予以确认，不再赘述。
经查，新弘公司已在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确承诺对案涉房屋享有合法权利及案涉房屋不存在司法查封或其他限制转让的情况，故卢泳君根据新弘公司所指引的付款方式支付了大部分购房款，并无明显过错。之后，卢泳君按相关指引向有关政府部门指定的监管账户支付了购房余款，新弘公司亦确认已收齐卢泳君的全部购房款。一审法院在查明上述事实，且查明卢泳君名下无登记不动产，具备在本市限购区域内住房购买资格的情况下，认定卢泳君购案涉房屋系用于解决其居住及生活需要，属于满足生存权的消费范畴，具有优先保护的特殊法益，即卢泳君享有的物权期待权应当优先于渤海银行前海分行的抵押权受到保护，并据此判令支持了卢泳君要求涂销抵押、办理网签备案和预告登记手续的诉讼请求，所作处理并无不当。
渤海银行前海分行上诉主张卢泳君与新弘公司之间就本案房屋的交易存在投机性或串通性，以低价购买案涉房屋，但其并未举证证实，故渤海银行前海分行对此应承担举证不能的不利后果。
渤海银行前海分行上诉主张其抵押权登记先于卢泳君购买案涉房屋，其抵押权应优于卢泳君的物权期待权，理据不足，本院不予采纳。
根据广州市规划和自然资源局花都区分局向一审法院作出的复函内容显示，案涉房屋必须先行办理在建工程抵押权注销登记并签订预售商品房买卖合同即网签后，才能依程序申请预购商品房预告登记。渤海银行前海分行并无充分证据推翻上述复函内容，亦无证据显示案涉房屋可以带押办理预告登记。且承前分析，在查明卢泳君已付清全部购房款，属于消费者型购房者，其权益应优先于渤海银行前海分行的抵押权予以保护的情况下，渤海银行前海分行以可以“带押网签”为由，上诉主张不同意配合办理涂销抵押登记手续，缺乏充分理据，本院不予采纳。
新弘公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见和举证，应视为该公司放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。
综上所述，渤海银行前海分行的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决查明事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由渤海银行股份有限公司深圳前海分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 刘 卉
二〇二三年六月二十六日
法官助理 罗志海
书 记 员 林冰翔
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