深圳旧改大洗牌!一区7个旧改项目失效,超40个项目延期存续

近日，龙岗区园山街道保安社区坳一、坳二片区城市更新单元正式宣告失效，标志着该区2026年首个旧改失效项目落地。

截至2026年5月，龙岗区累计已有7个城市更新单元计划正式失效；与此同时，近一年区域内超40个旧改项目申请延期，在政策期限内卡点推进，深圳旧改两极分化、行业出清态势愈发明显。

关注我👇

团队研究了10年深圳楼市干货全在里面

一、龙岗7大旧改项目出局，知名房企项目折戟

据官方公示信息，本次失效的园山街道保安社区坳一、坳二片区，为龙岗2026年首个失效旧改项目。在此之前，2025年龙岗已有5个旧改项目相继退出，叠加往年失效项目，目前全区累计7个旧改单元宣告失效。

所有失效项目均因未在规定有效期内完成规划报批，依据深圳城市更新管理条例自动调出更新计划。

从项目体量来看，本次失效项目拆除规模可观，其中横岗社区上围片区更新单元拆除面积最大，达11.59万平方米。值得注意的是，多个失效项目背靠知名房企，石灰围片区项目原由恒大持股企业申报，新利厂项目关联佳兆业，业内普遍认为，房企资金链承压是项目停滞、最终失效的核心诱因。

按照政策硬性规定，旧改项目计划失效后，2年内不得再次提交申报，这意味着该批地块短期焕新无望，改造进度存在极大不确定性。

二、延期潮同步爆发，40+项目卡点抢跑续命

一边是项目集中失效，另一边大批旧改项目开启延期模式。梳理龙岗区城市更新和土地整备局公开公告，过去一年内，区域内明确公示延期的旧改项目数量已超40个。其中2026年已有16个项目发布延期公告，多数项目延期截止时间为2026年4月8日，目前已超出有效期限。

现阶段仍有多个大体量旧改项目持续调整周期，水径社区上水径片区（拟拆除面积22万余平方米）、园山街道荷坳旧村、龙岗街道格水片区等重点项目，均在2025年下半年至2026年初完成计划调整，有效期普遍顺延至2026年中下旬。

针对长期搁置的老旧更新项目，龙岗区在2025年5月出台管控措施，为27个早期立项、无明确有效期的旧改单元统一设定2年有效期（2025年5月7日-2027年5月6日）。

名单涵盖坂雪岗科技城04单元、木棉湾片区、横岗社区中心片区等老牌旧改，不少项目立项超十年、长期处于僵尸停滞状态，此次限期整改，正式给存量搁置旧改下达清理通牒。

三、全市行情趋同，38个旧改项目已正式清退

龙岗旧改分化并非个例，深圳全域旧改洗牌趋势凸显。截至2025年底，全市已有38个城市更新项目正式调出计划、宣告失效。从审批进度划分，未获批规划的项目多达36个，仅2个项目完成规划审批。

除此之外，全市仍有约57个项目已过公示有效期，尚未完成官方调出流程，存量搁置项目数量偏高。

四、行业深度复盘：多重因素催生旧改大洗牌

本次深圳旧改批量失效、延期，是政策、市场、企业多方因素叠加的结果。政策层面，深圳严格执行旧改计划2年有效期规则，彻底终结旧改无限期囤地、长期搁置的行业乱象，倒逼低效项目出清。

市场层面，楼市进入深度调整周期，旧改拆迁谈判难度加大、综合开发成本攀升，多数住宅类旧改收益失衡、算账困难；企业层面，融资渠道持续收紧，中小房企及债务承压房企无力承担旧改高额前期成本，资金断裂导致项目停滞流产。

五、行业发展趋势及置业参考

业内分析表示，未来深圳旧改将告别粗放式扩张，迈入规范化、精细化管控阶段。僵尸项目、低效项目会持续加速清退，资金实力雄厚、开发流程合规的优质项目将留存落地；开发主体或将呈现国进民退趋势，国企、央企逐步成为旧改主力。同时区域分化进一步加剧，产业配套完善、区位优质的片区旧改稳定性更强，偏远片区旧改风险持续走高。