深圳429新政两周后,楼市真见底了吗?核心区成交暴增61%

📌 核心观点

时隔半年，深圳再度打响一线城市政策松绑第一枪。429新政聚焦核心区限购定向松绑与公积金大幅提额，两周以来二手房成交强势反弹、价格连涨、议价空间持续收缩，新房核心区项目出现“日光盘”。本文从政策复盘、量价数据、市场博弈三个维度，拆解新政影响及后续走势。

一、429新政复盘：这次为什么不一样？

2026年4月29日晚间，深圳住建局发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自4月30日起施行。这是继2025年9月非深户限购放开后，深圳时隔半年再次加码放松，政策窗口选在“五一”假期前夕，响应4月28日中央政治局“努力稳定房地产市场”的总体要求。

这次政策有两个核心看点：一是限购的定向精准松绑，二是公积金贷款额度的显著提升。

限购调整：新政对福田、南山、宝安新安街道三大核心区定向放宽。深户家庭从原2套增至3套，在核心区可增购1套；缴满1年社保的非深户，从1套增至2套；更关键的是，持有有效深圳居住证的非深户，无需社保也能在核心区买1套，这相当于给大量“新市民”和实际居住但社保断缴的人群打开了核心区的购房通道。

合条件居民家庭（深户或社保满1年非深户），在原限购基础上，可在核心区增购1套；持深圳居住证的非深户家庭，可直接在核心区购买1套居所。

公积金提额：单人申请额度由50万提至70万，家庭共同申请额度由90万提至130万；首套上浮60%，多子女家庭上浮70%，初婚初育家庭上浮50%，保障性住房上浮40%。单人最高可达112万，家庭最高可达221万，是深圳公积金政策历次调整中力度最大的一次。

二、成交量：两周“强势回血”，南山区领跑

新政落地首周（4月27日-5月3日），叠加五一假期效应，一二手签约量同比分别大涨48%和62%，均创近6年同期新高。假期期间一手住宅看房量同比涨28%，二手住宅看房量同比涨27%。整个政策窗口期11天（4月30日至5月10日），全市一二手商品住宅累计网签2776套，同比增长52.9%。其中新房认购1021套，同比增33.6%；二手住宅网签1504套，同比增42.2%。

进入第二周（5月4日-10日），热度并未消退。深圳全市二手房（含自助成交）共计录得1720套，环比大涨50.6%，单周重回1700套以上。南山区最为亮眼，环比涨幅高达61.3%，单周录得量增至300套；福田区环比增长52.9%，录得292套；宝安区环比增40.9%。

需要注意的是，5月第一周（4.27-5.3）一手住宅网签量环比下跌12.75%，存在一定假期网签数据滞后因素，后续增速预计回升。另外，截至4月26日，深圳新房住宅累计成交2825套，成交面积环比涨25.12%，同比仍跌9.87%，显示新房市场复苏慢于二手房。

三、房价与议价空间：业主信心回来了

量在价先，成交放量正在快速传导至价格端。乐有家研究中心签约数据显示，深圳二手房成交均价已连续两周上涨，从4月下旬的57613元/㎡涨至上周（5.4-5.10）的61336元/㎡，累计涨幅6.5%，创下春节后周度房价新高。五一期间成交均价更反弹至63382元/㎡，环比大幅上涨10.38%。

新房价格同样企稳回升。新政后首周（4.27-5.3），新房成交均价61420元/㎡，环比微增0.19%；第二周（5.4-5.11）均价跳升至83916元/㎡，环比大涨36.63%，主要受宝安中心区招商华润观潮府集中成交带动，该项目折后均价约13.7万/㎡，形成与周边二手房的价格倒挂。

更敏感的指标是议价空间——业主的心理防线正在抬升。乐有家研究中心数据显示，新政落地后全市二手住宅平均议价率持续收窄，五一假期已降至9.42%，较4月减少0.21个百分点，较去年12月已累计收缩1.75个百分点。其中，总价800万至1000万区间的房源平均议价空间大幅收窄至7.95%，也是各总价段中唯一跌破8%的区间。经历近半年买家主导的市场后，业主重回强势定价区间。

四、什么人在买？结构分化的信号

新政效应并非雨露均沾，市场内部正在发生结构性转变。新政落地以来核心区板块热度明显高于外围区域。

中高端改善板块率先躁动。后海、蛇口、大学城等千万级以上二手房盘源看房量及签约量显著超出预期。从五一假期数据看，1000-1500万成交占比9.3%，环比涨1.5个百分点；1500万以上成交占比4.6%，环比涨1.9个百分点，中高总价成交占比提升趋势明显。

投资客户重返市场。光明、龙岗等外围区域投资型客户咨询量也比去年大幅提升，其中不少是内地客户。乐有家反馈显示，新政出台后外地客户咨询量明显增加，对深圳核心区和前海辐射圈的兴趣显著升温。

不过，并非所有区域都在升温。有房产中介对新政下的分化直言不讳：核心区楼盘“周末忙到接不过电话”，而大鹏、坪山等东部及远郊售楼处依然显得冷清。

五、政策效应能持续多久？市场底是否已确认？

从当前量价走势判断，深圳楼市已越过短期政策提振引发的脉冲式反弹，站到了中期“市场底确认”的十字路口。

先行指标持续改善。二手住宅带看成交转化率4.36%，虽环比微降0.09个百分点，但依然处于近半年高点；五一期间新房带看转化率6.71%，同比明显高于去年同期水平。新增挂牌量环比下跌12.88%（4.27-5.3），显示新增抛售压力减弱，供需天平正逐步向卖方倾斜。

不过也要看到，新房市场复苏慢于二手房，网签数据阶段调整，存在结构失真因素。新政效应主要在核心区和中高端市场，远郊新盘及产品力偏弱项目去化改善有限。若后续基建配套和产业导入传导不足，高能级片区热度能否向全市扩散，还有较大不确定性。

从全国横向对比看，此次深圳新政属于对2026年初北京、上海政策的“接力”——北京2025年12月再度下调非京籍社保要求，上海2026年2月“沪七条”大幅松绑外环外限购。深圳新政力度更大、社保门槛直接取消，被业内视为一线城市政策松绑的相互接力，意味着一线城市全面限购不会在短期内消失，“政策底”已经底部明确。

六、利率、金融环境与供应面：三支撑因素

当前深圳首套房贷利率为3.05%（LPR3.5%-45基点），二套3.45%（LPR3.5%-5基点）；公积金首套五年期以上2.6%，二套3.075%[reference:22]。LPR已连续11个月未调，但央行年初明确今年降准降息仍有空间，银行净息差已企稳，汇率约束在减弱，后续降息通道已打开。

土地市场冷热不均、国企托底明显。龙岗大运片区G01046-0106宗地（原深港国际中心用地）于5月6日由华润置地以底价70.45亿元竞得，总建面约47.68万㎡，成交楼面价约14776元/㎡，成为今年深圳总价最高的出让地块。停工四年后，这幅昔日“中国第一高楼”用地终于成功盘活，但国企底价拿地折射出民企参与度仍弱。大运片区是东部最重要的产业与商业中心，若华润商业落地成功，龙岗楼市后续预期有望抬升。

供应端方面，一线城市新房库存去化周期约17.0个月，仍处合理区间。深圳2026年住宅供应主要集中在龙岗、宝安及光明新区，产品结构将以改善型及首改户型为主，叠加人才安居供应规模持续扩大，为整体结构性健康提供支撑。

七、结论：政策底部确认，市场底夯实中

429新政实施两周以来的数据呈现清晰的“政策-量-价”传导链条：限购松绑激活置换链条，公积金提额降低核心区成本，成交量先行，核心区价格企稳并外溢，议价空间缩窄，新增抛售下降，市场情绪已从去年“全线探底”切换到2026年5月的“核心区先行、结构性分化”新阶段。预计核心区域尤其是前海、宝中、南山福田带学区/概念板块，短期内价格将率先进入稳中有升的“小碎步修复”轨道。

潜在风险依然存在：远郊新盘去化仍旧偏慢，新房市场复苏节奏慢于二手房；若宏观信贷及限购后续提振措施不足，下半年成交热度则可能从高位回落；核心区短期价格若拉涨过快，也会与政策“三稳”预期形成阶段性背离。

🎯 给购房者的几点参考

• 新政后核心区成交量价先期反应，置换及合理改善需求可优先关注福田、南山、宝安区核心板块的高品质项目

• 公积金提额+首套上浮60%后家庭最高达221万，可有效降低核心区入场门槛，合理使用组合贷优化资金成本

• 若为自住且非价格急迫型，建议关注核心区二手房价格企稳后的性价比房源，当前因挂牌结构调整导致刚需二手价格相对稳定

• 投资者需理性评估“10%左右反弹窗口”的持续性，在政策助推与宏观利率下行的平衡中谨慎分批布局，不追短期点状过热溢价

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数据来源：深圳市住建局、深房中协、乐有家研究中心、中指院、中国人民银行深圳市中心支行

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