调研进入第二阶段，我们从关外热度最高的龙华出发，一路走访福田、南山、宝安三大限购区，至此，深圳最具价值、最核心的四大区域已全部踏勘完毕。
这个推进速度，远远超出了出发前的预期。究其原因，并非我们仓促赶路，而是核心区可看的项目本就寥寥——我们几乎看完了所有能看的楼盘，到最后已然“看无可看”。说出来或许令人难以置信，偌大的深圳，四大核心区加起来，可售的新项目仅不到20个，精确来说，只有16个。
更令人意外的是，这16个项目中，至少有一半已是尾盘状态：要么仅剩几套、十几套房源，最多的也不过几十套。这样的供应现状，放在“千万人口、万亿GDP”的深圳，实在匪夷所思。
先从南山说起。
我们首先看了宇宙第一街道——粤海街道的一个城改项目，地处科技园片区，紧邻深圳大学，这片区域早已许久没有新盘入市。
这个项目从户型设计到样板间装修，都让人眼前一亮，它也是整个科技园板块唯一在售的新盘。最具吸引力的是价格，仅8万多/㎡，装修标准也相当不错；
新规后主力建面约105-140㎡，集住宅、商业、办公、酒店等多元业态于一体。项目自带约1.9万㎡精奢时尚酒店、约5.7万㎡未来潮流街区（以后期实际运营为准）、约1.26万㎡公共配套，全方位迭代粤海片区的人居体验。
售楼小姐姐告知我们，项目还有一栋楼将于5月底开盘，我们一听顿时振奋，以为终于有充足的选择空间。可话音刚落，她便提醒我们：“如果中意这个项目，一定要尽快下手，房源真的不多。”我们当即疑惑：新楼栋尚未开盘，怎么会房源紧张？
随后，小姐姐给我们看了一张内部房源截图：整栋楼中，一半房源已被标为红色（锁定状态），蓝色可选房源仅占一半，全部可售房源加起来也不过百十套。再看售楼部内挤满的人群，一丝莫名的紧张与担忧油然而生——即便我们只是来调研，也真切感受到了“抢房”的紧迫感，这种情绪鲜明又久违。
值得一提的是，这个项目要求验资200万，要知道，深圳楼市已有好些年没有这样的要求了。
更有意思的是，项目的意向客户中，有大量香港人。
在等候去样板间的接驳车时，身后五六个香港老人全程用粤语交谈，恍惚间竟让人错觉身处港岛的黄竹坑。香港人北上买房的趋势愈发明显，一方面得益于政策宽松，另一方面则是价格差距带来的吸引力：在香港，10几万/㎡只是边缘区域的底价，就连北部都会区都已卖到15万/㎡，而在深圳核心区，这个价格却能买到品质一流的住宅。
再说说一个我个人偏见中不太看好的项目，它位于前海桂湾，妥妥的王牌地段，卖点是前海稀缺的在售小户型。
但一眼就能看出，这个项目是旧规划修改而来——原本规划为公寓，为了提升去化率，才调整为住宅属性。也正因如此，户型设计显得格外奇葩：80多㎡硬做两房，90多㎡强行打造三房一卫，整体得房率仅75%，居住舒适度大打折扣。
即便如此，这个项目同样要求验资200万。起初我们听完便想转身离开，但出于好奇，还是验资进入样板间一探究竟。必须承认，它的地段确实无可挑剔，位于桂湾核心，但此次定价两极分化：部分户型性价比突出，部分则明显偏高，提醒打算入手的人，选房前一定要做足功课，切勿只看总价就盲目入手。
更离谱的是，进入样板间前竟要求收走手机，理由是防止拍照泄露装修细节。不过和售楼小姐姐交谈的过程中，我们越听越心惊：这个项目3月底开盘，而我们调研当天，仅剩价格最贵的高区房源。小姐姐透露，项目的购买人群中，台湾人和香港人占比极高——或许他们对奇葩户型早已见怪不怪，而前海的规划红利的8.2万/㎡的单价，对他们而言简直难以置信。也正因如此，这个项目成了前海的“网红盘”，仅一个五一假期就卖出了5个亿。
这一刻我才明白，对产品的不喜，终究抵不过价格的绝对吸引力。也难怪项目敢要求验资200万，置业顾问也一副“爱答不理”的姿态——底气全来自市场的热度。
当下市场上，很多人的认知是“深圳房价降30/40/50”：核心区降价30%，次核心区降价40%，远郊区域降价50%，一副“市场拉胯”的印象。但只有亲临核心区的售楼部，才能感受到现实与认知的巨大反差——这里的火爆，和外界传言的“冷淡”判若两个市场。
就像我们遇到的另一个项目，竟要求验资500万💰，那一刻，真的有种错觉：深圳楼市仿佛又回到了曾经的狂热，让人分不清今昔何夕。
最后，说说一个最让我意外的项目。它位于赤湾——一个不仅深圳本地人不认可，外地人也避之不及的板块，甚至连深圳本地的置业顾问，都会提醒你“尽量避开”。
但就是在这样一个“冷门板块”，我们见到了整个两天调研中最多的人流：置业顾问忙得没空带看样板间，看样板间需要排队等候。更有意思的是，这个项目的窗外，就是乱糟糟的港口，景观并无优势。
可这一切，都抵不过它的核心优势——深圳少见的高品质产品：四开间甚至五开间朝南，114㎡就能做成大四房，139㎡更是做到大五房，户型的空间尺度和室内装修，足以让深圳人一眼惊艳。
更具吸引力的是价格，最低仅6.4万/㎡——要知道，这里可是南山、前海边！几站之隔的桂湾，80多㎡的“奇葩两房”还能卖到8.2万/㎡；南山最北边的同乐，紧邻宝安，单价也达到了6.6万/㎡。
这是一个典型的“高品质、低价格”项目，最终，开盘仅5个月，就只剩下50套房源，去化速度令人惊叹。
总体而言，深圳调研第二天的核心区、限购区之行，带给我们的全是震惊。这份震惊，源于新房与二手房的严重割裂：核心区二手房对新政毫无反应，依旧冷清，而新房市场却早已如火如荼；源于港澳台人士的超强执行力——我们在福田、南山看的每一个项目，都能看到大量港澳台购房者的身影。细想之下也不难理解：南山核心区8万多/㎡、蛇口核心区10-13万/㎡的价格，对他们而言，几乎是用刚需的预算，抄底深圳最好的地段、最好的房子。他们大多经历过完整的楼市周期，在他们的认知里，8万/㎡的南山核心、8万/㎡的蛇口核心，或许已是超跌状态。无论这个判断对错，至少他们的经验，让他们坚定地选择了此刻入手。这份震惊，更源于供需的严重失衡：龙华+福田+南山+宝安新安，值得一看的新项目不到20个，且大多是尾盘，没有一个货量充足的新盘大盘。按照眼下的人气，用不了多久，深圳最具价值的核心区域，或许就将陷入“无房可买”的局面。当供需失衡的差距越来越大，深圳核心区的楼市，必将迎来实质性的改变。而这种身处一线、直击现场的震撼，是不在现场的人永远无法感受、也无法理解的。微风起于青萍之末，以上，便是我们实地看盘的最真实感受。
一线深圳楼市实地调研持续进行中，更多深度市场解读、板块内幕、真实行情，可持续锁定关注，第一时间掌握楼市风向！
已有计划布局、配置深圳资产的朋友，建议提前对接专属顾问。优质笋盘、内部好项目、一手房源动态，将优先同步，助力大家抢先占位、不错过核心机遇！
注：深圳第一轮考察已经完成，有更多关于深圳的问题，可以加微信咨询！
