万科瑧山府5栋加推：海德园在前，你愿意什么价入瑧山府？香蜜湖新金融中心旁、双名校加持、3梯2户现楼，5栋76套保留房源竞拍入市的底层逻辑福田安托山标杆豪宅万科瑧山府5栋约76套保留房源即将竞拍入市，15-17万/㎡起。深高学位，传统豪宅区，二手放盘均价18.5万、成交越3.5万，你会选择5栋加推尾盘吗？-- 重点数据卡 --
【开发商】深圳市东方欣悦实业有限公司（万科）
【占地面积】约3.23万㎡
【建筑面积】约17.51万㎡
【容积率】4
【绿化率】40%
【住宅套数】556
【车位】800个个（1:1.8）
【价格范围】15-17万/m²
【总价】约4000万/套
【户型面积】231-240㎡四房三卫大平层
【交房标准】精装
【销售状态】持售
【预计开盘】-
【保障房】无
-- 配套信息 --
【地铁】地铁2/7号线安托山站约350米
【周边学校】红岭实验小学、深圳高级中学南校区
-- 楼盘概述 --
万科瑧山府，备案名安托山花园，位于福田区安托山六路与侨香五道交汇处，是万科'瑧'系封神之作。项目总占地约3.23万㎡，总建面约17.5万㎡，容积率4.0、绿化率40%，2018年建成、2019-2020年完成入伙。
项目分两期开发，共9栋建筑556户，其中7、8栋为商墅，其余7栋为38-41层高层住宅。一二期整个小区只有231㎡和240㎡两种纯大平层户型，3梯2户南北通板楼设计，专梯入户，精装实景现楼。
5栋原规划为人才房，现作为开发商保留房源约76套即将以竞拍形式入市，预估15-17万/㎡起。
项目位于福田与南山交汇的安托山板块，西接华侨城、北邻香蜜湖，承接香蜜湖豪宅外溢需求，是车公庙和福田中心区高净值人群改善置换的首选。随着香蜜湖新金融中心规划落地，瑧山府作为临近核心区的纯豪宅社区，直接享受板块规划红利。
万科瑧系封神之作，纯大平层社区圈层纯粹
5栋76套保留房源竞拍入市，15-17万/㎡起
实景现楼即买即住，二手房稳定在17-18万/㎡
临近香蜜湖新金融中心，享受世界级规划红利
红岭实验小学+深圳高级中学南校区双名校加持
-- 户型点评 --
万科瑧山府的户型是项目最大亮点之一，纯粹到极致。整个一二期小区只有231㎡和240㎡两种户型，全是四房三卫大平层，还都带家政套间，实用率约80%。纯板楼设计，户户都是端头位，270度采光，通风和采光直接拉满。两种户型各有特色，240㎡户型更受市场青睐。
纯板楼设计，户户端头位，270度采光
3梯2户主仆分梯，私家电梯厅直接入户
全四房三卫+家政套间，实用率约80%
室内设计由知名设计师程绍正韬操刀
面积：231㎡ | 总价：预估总价约3500-3900万横厅设计动静分区，主居住空间全朝南，带13㎡超大阳台，三卧朝南，主卧双面采光配采光衣帽间和11㎡大主卫。适合注重南向采光和主卧尺度的家庭。美中不足是除主卫外其余卫生间为暗室。集中在6栋和9栋。
面积：240㎡ | 总价：预估总价约3600-4100万小区最受欢迎的户型，实打实的南北通透，餐客厅分离设计，双套房夹客厅朝南，北向餐厅连岛台中西双厨配齐，主卧位置更独立私密性更好，还带超10.7㎡独立衣帽间。整体户型比231㎡更优，分布在1-5栋，5栋加推的正是这个户型。
-- 项目特色 --
万科瑧山府的硬件配置放在当下豪宅市场依然能打。9栋纯玻璃、铝板及大理石打造的外立面，无论什么时间什么角度看上去都熠熠生辉。3梯2户的梯户比做了主仆分梯设计，私家电梯厅直接入户，从根源上保证居住私密性。
车位比1:1.8，地下三层共800个车位，远超普通豪宅标准。人车分流管理严格，电梯刷卡到户。室内设计由程绍正韬操刀，精装用料实打实。
园林为中式风格，设有多重归家动线，环绕式风雨连廊连接所有楼栋，还配了泳池、会所、果岭级草坪。
每栋楼都是挑高10米双大堂，采用干挂石材做背景，精装车库带智能化识别+24小时管家服务。万科物业管家式服务的口碑一直在线，9.8元/㎡/月的物业费在高端社区里不算天价。
梯户比在豪宅中属顶级配置，主仆分梯设计保证居住私密性，私家电梯厅直接入户，归家仪式感拉满。与万科悦府一期同品质，精装用料实打实，细节处全是豪宅该有的质感，大落地窗、精选材质与人文细节营造传世大宅气质。中式风格园林设有多重归家动线，环绕式风雨连廊连接所有楼栋，泳池、会所、果岭级草坪等配套从不虚设，真正做到实景可用。每栋楼都是挑高10米的双大堂，采用干挂石材做背景，精装车库带智能化识别+24小时管家服务，当年直接刷新深圳豪宅标准。-- 项目楼书 --
万科瑧山府位于福田香蜜湖豪宅带的安托山板块，配套早已成熟，交通、商业、教育、生态全方位覆盖，属于即买即享的成熟居住板块。
步行约350米到达地铁2/7号线安托山站（双地铁线路），可快速直达福田中心区、南山科技园、罗湖。自驾有北环大道、深南大道、滨海大道等多条城市主干道环绕。自带约2.5万㎡万科里·瑧商业，1公里左右有福田山姆会员店和深圳印力中心，3公里内有东海城市广场和沃尔玛香蜜湖店，从日常采购到高端消费均可满足。学区对口红岭实验小学和深圳高级中学南校区，双名校加持让项目成为深圳少有的带顶级学区的豪宅盘。片区内还有竹园小学、荔园外国语小学、福田外国语中学等优质学校，以及深圳国际交流书院、贝赛思双语学校等国际学校。两山一湖六公园格局，背靠安托山、塘朗山，紧邻香蜜湖，2公里内有香蜜公园、儿童乐园、梅林山公园、园博园、燕晗山公园等。小区对面是福田文化中心，安托山博物馆也在规划中。4.5公里内有香港大学深圳医院，5公里内有北京大学深圳医院，6公里内有深圳市儿童医院（三甲），10公里内有深圳市中医院（三甲）。-- 优势点评 --
位于福田和南山交汇处，临近香蜜湖新金融中心，直接享受世界级规划红利。香蜜湖新金融中心对标上海陆家嘴，深圳国际交流中心已竣工，金融文化中心外立面成型，未来是中国第四座国家级金融中心。一二期整个小区只有231㎡和240㎡两种大平层产品，纯大户型社区圈层纯粹度拉满，是安托山片区唯一纯豪宅标杆。红岭实验小学+深圳高级中学南校区的双名校组合，让瑧山府成为深圳少有的豪宅+顶级公立学区楼盘，兼顾高端居住和优质教育需求。3梯2户主仆分梯、私家电梯厅入户，瑧系24小时管家式服务业主评价高，产品力放在当下豪宅市场依然能打。交通、商业、教育、生态全方位覆盖，双地铁、山姆会员店、双名校、六公园，属于即买即享的成熟居住板块。二手房挂牌价约18.6万/㎡，去年成交价约17万/㎡，相比当年10万/㎡开盘价涨了70-90%，楼市调整期仍稳定在17-18万/㎡，相当保值。-- 性价比分析 --
5栋保留房源预估15-17万/㎡起，与当前二手房成交价17万/㎡基本持平。若以15万/㎡起拍，则存在一定价格优势；若以17万/㎡起拍，则与市场价持平，优势不大。去年11月首批4套顶楼房源17万/㎡起拍去化不佳，业内预计5栋可能调至15万/㎡起。新房竞品中新世界·香蜜四季折后10.9万/㎡起但圈层不纯，而且地段价值更弱；
南天电力旧改预计2026年下半年入市吹风价14-15万/㎡但含保障房。
二手房中海德园户型混杂投资客居多，锦庐花园楼龄老小户型为主，安峦公馆梯户密集社区偏小，深业中城单价持平但容积率高户型不纯。
瑧山府在品质和居住舒适度上是片区顶豪标杆。
安托山板块新房极度稀缺，南天电力旧改商品房仅100多套。瑧山府5栋76套保留房源是当前板块唯一可入市的纯大户型现楼，稀缺性突出。随着香蜜湖新金融中心落地和南天电力旧改入市带动板块关注度，瑧山府长期价值看好。-- 劣势点评 --
1-3栋挨着北环大道，低楼层房源会面临一定的噪音影响，选房时需特别注意楼层选择。虽然楼栋做了错式排列，但5栋会被万科香蜜府遮挡，视野表现一般，缺乏顶级豪宅的开阔感。部分低楼层房源还存在对视问题。社区园林虽然设计精致，但面积相对有限，绿化以低矮植被为主，和主打生态、超大园林的豪宅社区相比，园林优势不大。5栋保留房源需要通过竞拍形式购买，购房流程比普通二手房复杂，门槛也更高（验资1000万），且竞拍价格存在不确定性。-- 风险与舆情 --
5栋房源以竞拍形式入市，最终成交价可能高于起拍价。去年11月首批4套顶楼房源17万/㎡起拍去化不佳，若本次起拍价仍为17万/㎡，与二手房市场价持平，竞拍溢价空间有限，可能影响去化速度。深圳豪宅市场当前竞争激烈，周边新世界·香蜜四季和即将入市的南天电力旧改提供替代选择。若竞拍价格偏高，买家可能转向其他项目。项目为实景现楼，产品兑现风险极低。但5栋原规划为人才房，其户型设计和装修标准是否与一二期完全一致，需实地验证。学区对口红岭实验小学和深圳高级中学南校区，但具体入学政策需结合学位申请流程和积分规则综合判断，学区划分存在调整可能。以上分析基于公开资料整理，仅供参考，不构成投资建议。楼盘具体信息以开发商官方发布为准，学区划分以教育局最新公告为准。竞拍流程和价格以实际公告为准。
-- 点评总结 --
万科瑧山府能成为福田安托山的豪宅标杆，靠的是地段、产品、名校光环的硬核实力。即便是楼市调整期，市价也能稳定在17-18万/㎡，相当保值。5栋76套保留房源若以15万/㎡起拍，与市场价存在一定价差空间，现楼即买即住，对追求福田核心与顶级学区的家庭仍很有吸引力。若以17万/㎡起拍，则与市场价持平，现楼和竞拍房源的一手属性是主要卖点。
随着香蜜湖新金融中心持续落地和南天电力旧改带动板块关注度提升，瑧山府长期价值看好。对于预算充足、追求圈层纯粹和顶级学区的改善客群，5栋加推是进入安托山豪宅圈的难得机会。
预算充足且追求圈层纯粹和顶级学区的改善家庭，5栋加推值得关注。建议优先选择240㎡户型（南北通透更优），注意避开低楼层（噪音和对视问题），验资1000万可提前预约看房。若竞拍价格偏高，也可关注同小区二手房笋盘。-- 价格表/关键图 --
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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
本周的会员微信群，我们准备在微信群中给大家详细分析接下来的政策走向，其中有些内部消息较为敏感，不适合在文章中发表，上面扫码加微信。
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