深圳楼市的一些新现象,要引起重视了

最近这半年，市场有企稳的迹象了！

比如，很多人在问，市场是不是回暖了？一些刚需二手盘，经历了前期下跌，业主不愿再降价了，去年二季度后那种恐慌式的降价挂牌现象少了；一些新楼盘，卖出了不错的业绩。

这些都是市场稳定的信号。符合心动（感觉市场好了）→眼动（看到市场好了）→行动（自己下场买房）的市场稳定逻辑。那么，真实市场发生了什么变化？下面从我的感受谈一谈。

近期，我在看新房项目的时候发现一个新的变化：

24-25年，新房竞争力可能是堆技术、卷投入，升级的外立面，更高的得房率，位置回归热门板块，会所功能升级，LDKG厅设计，大堂车库装标升级、通透性更好的户型等等。

进入26年，除了继续在物质层面卷，新房的竞争力开始转向整个社区的配套或片区界面的提升。

比如，“学铁商”齐全，而且确保优质，比如省市一级小学、地铁500米范围内、自带商业；

比如，配置一个社区公园，与自带的商业、学校一起，形成了一个功能完善的“微城市单元”；

比如，层高达到3米，容积率普遍降至3.0左右，梯户比合理（如三梯六户），居住的舒适性更强。

比如，考虑得房率，90-100平米可以做到相对舒适的3-4房，总价可控，刚改一步到位。

产品升级的新现象，拜4大因素所赐：

一是，供地回归主城区，地方政府将地价降低了

二是，净地出让，并以优质配套支持开发商拿地

三是，主城区城市更新提速，整备出较大的地块

四是，《住宅项目规范》落地，支持高品质供应

这还不是新规旧规、豪宅非豪宅的问题，而是对住户居家、小区、社区生活便利性和舒适度集大成的满足，老人买菜和遛弯儿、家庭出行购物、小孩上学和玩耍等，真正靠近“全龄友好”。

简单来讲，新房供给整体水平上了几个台阶。

随着中心区城市更新提速，淘汰产业和批发市场外迁，这种竞争力超强的新房物种会越来越多的出现。

更关键的是，它的价格不算贵。

因为，现在市面上在售的新盘很多，方圆5-10公里范围内，至少是10-20个，加上挂牌的次新二手房，大家都在抢客户。现在的大环境下，价格敏感型的客户居多，单价高个几千块就会赶跑一批（哪怕你的性价比再高）。毕竟，总价多50万，客户就少了一大批。

所以，多数产品并非打造豪宅，而是满足真实居住需求的基础上，创造出超越其他产品的“综合性价比”。对很多开发商来说，可谓一盘定生死，首开无法去化60%，后续就陷入漫长的去化周期中，有点麻烦了。因此，价格适宜、综合品质还高的性价比优势，就很重要了。

这么一来，它导致的问题，就是对2024年之前批售、现在还在售的新房，在建的旧规项目，片区配套和城市界面存在短板的已出让地块，体量大的二手“次新房”，带来巨大冲击。

没有对比就没有伤害。简单来讲，但凡看了这类产品的，无不心动的；再看周边的次新二手房，甚至是2023年及之前的产品，5公里范围内的旧规新房等等，实在看不下去。

接下来，很可能出现的情况就是，周边曾经的改善盘，次新也好、在售也好，在片区内过去是被追捧的对象，现在会逐渐感受到越来越大的压力，先是看的人少了，然后是价格的松动。

因为，对于他们来讲，最大的优势可能就是价格的弹性。而恰恰，很多购房者看重的就是价格。

大家可以看看，在售的旧规产品，近期是不是又降价了？一些次新房楼盘，是不是挂牌量在上升。

其实，2025年二季度以后，就出现了这种情况，当时是新规产品的降维打击。

现在，尽管新规产品以“偷面积”来碾压旧规和次新房的问题，被纠偏了。但新产品正面的竞争优势太突出了。要怪，就怪产品迭代太快，或者之前高周转时代下的产品太差了。

就跟新能源时代，浓眉大眼的BBA油车大降价、大撤退，是一个道理。

当我们听说某个区，一下子推了多少个新盘、卖了多少套新房，这样的喜报确实让人兴奋。但周边那些卖得差的楼盘，卖不掉的二手房，接下来会不会降价？这个往往没人报道，但要警惕。

而且，这种压力会传导，核心区的二手次新改善盘降价了，在售的旧规盘，也要跟着降。

2025年二季度以后，一线城市新房、二手房价跌的幅度很大，带动四季度以来交易的回暖。

今年3月底以来，新一波的新房项目上市了，而且综合品质一个比一个卷。不希望历史重演，我也是行业中的一员，也希望企稳的迹象能转为趋势。但各地能不能少上几个项目？片区内在售多的，旧规多的，二手房挂牌量大的，能不能不要一下子上好几个新房项目？能不能不要推楼面价更低的地块？旧改出来的地，能不能逐步推，让规划落地推动地块出让？

另外，新房供应要做好户型、价格段、客户端定位的差异化，不要人为导致供给端同质化供应、导致价格竞争和内卷，不要让刚刚开始修复的市场信心和预期再一次破防了。

还有，五一前的新政，确实带来了市场交易量，但彰显市场企稳的，是市场的内生动力，关键看3个指标：

一是，二手房挂牌总量是不是下降了？

二是，二手房卖旧买新的置换，是不是循环起来了？

三是，房价有趋稳迹象了，租金呢？