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深圳龙岗大运，曾誓要建起700 米中国第一高楼的世茂深港国际中心，如今尘埃落定。2026 年 5 月 6 日，央企华润置地以70.45 亿元底价接盘，而这块地，世茂当年拿地就花了239.43 亿元。单项目账面巨亏171 亿元，更刺眼的是：从千亿房企巅峰到退市清算，从行业标杆到一地鸡毛，这场崩塌，就发生在短短 4 年里。老一代地产人许荣茂深耕 40 年打下的千亿帝国，在儿子许世坛掌舵的 4 年间，彻底倾覆。项目概况
项目名称：世茂深港国际中心
业主单位：世茂集团
项目类型：超高层城市综合体（原规划中国第一高楼）
土地位置：深圳市龙岗区龙城街道大运新城
用地面积：32.19 万㎡；计容建面：136.45 万㎡
规划总投资：超 500 亿元（拿地239.43 亿元）
规划高度：原 700 米（冲击中国第一）→ 后因限高调至 600 米
核心建设内容：600米超高层地标塔楼（办公 + 超五星级酒店）；深港国际会议展览中心；深港青年合作创业中心；深港国际演艺中心；国际化学校（小学至高中）；大型集中商业综合体；高端人才公寓（含部分可售公寓）；
项目时间线
▪️ 2023 年 7 月：首次司法拍卖，起拍价130.44 亿元，无人报名，流拍；▪️ 2023 年 11 月：二次降价拍卖，起拍价104.35 亿元，仍无房企接盘，再次流拍；▪️ 2025 年 7 月：龙岗区政府介入，以68 亿元整体收储 12 宗地块及地上建筑物，世茂单项目账面亏损 171 亿元，血本无归；▪️ 2025 年 11 月：政府启动规划招标，重新调整地块指标；▪️ 2025 年 11 月：深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布 “深港国际中心 12 宗地块规划研究” 招标，预算107.45 万元；
▪️ 11 月 20 日：公示结果，深圳市城市规划设计研究院以 106.88 万元中标；
▪️ 2026 年 4 月 8 日：深圳公共资源交易中心正式挂牌G01046-0106 宗地（收储后核心地块），起始价 70.45 亿元，保证金 14.09 亿元；
▪️ 2026 年 5 月 6 日：挂牌竞价截止，仅华润置地全资子公司深圳市润圳房地产有限公司1 家有效竞买人，底价 70.45 亿元成交；
完整时间线
▪️ 2017.12：世茂以239.43 亿拿下大运地块，规划中国第一高楼。▪️ 2019 年：许世坛全面接班，启动激进扩张，80 天砸 200 亿收并购。▪️ 2020 年：销售额破3003 亿，负债飙升至4372 亿；限高政策出台，高度下调。▪️ 2021 年：三道红线压顶，融资全面收紧，现金流紧张。▪️ 2022 年：销售暴跌至 800 多亿，债务违约，项目全面停工。▪️ 2023 年：项目两度司法拍卖，起拍价从 130.44 亿降至 104.35 亿，均流拍。▪️ 2025 年：政府收储，价格68 亿元，世茂单项目账面亏损171 亿元。▪️ 2026.05.06：调整后地块以70.45 亿挂牌，华润置地底价接手。为什么会烂尾？
1. 超高层本身就是高危局
▪️ 建安成本极高：600 米超高层单方造价是普通住宅的 3-5 倍，巨型底板、巨柱、伸臂桁架、超高压泵送、强风舒适度控制，每一项都是烧钱大户，仅地基处理就花了数十亿元；
▪️ 技术复杂度爆表：超限审查、消防特殊评审、抗震专项论证、深基坑支护，任何一个环节出问题，都要停工整改、返工，成本翻倍、工期拉长；项目从 700 米砍到 600 米，图纸重画、方案重做、审批重走，直接浪费 1 年多时间，前期投入全部沉没；
▪️ 周期长、资金占压久：超高层正常工期 5-8 年，从开工到回款至少 7 年，期间只有投入、没有大额回款，完全靠资金链硬扛；许世坛只看到 “中国第一高楼” 的光环，完全忽视超高层长周期、慢回款、高投入的本质，用短钱干长活，从工程逻辑上就注定失败。
2. 资金错配：用短钱干长活
▪️ 拿地全靠借，自有资金几乎为零：239 亿拿地款，大部分是信托和开发贷，年化成本 8%-12%，光利息每年就十几亿；许世坛为了冲规模，把所有资金都拿去拿地、并购，工程款优先级靠后，总包、分包、材料商的钱一拖再拖；
▪️ 回款周期与债务期限完全错配：超高层 8 年才能回本，而债务大多是 1-3 年短期债，借新还旧成了唯一活路；一旦融资收紧，资金链瞬间断裂，项目停工、工程款拖欠、工人讨薪，连锁反应爆发；▪️ 停工后成本滚雪球，越拖越亏：项目停工后，基坑需要维护、塔吊需要保养、场地需要看管、贷款利息照付，每天都在烧钱；世茂停工 4 年，仅维护和利息费用就超 50 亿，加上资产贬值，最终巨亏 171 亿，完全是资金错配 + 停工躺平的恶果。3. 管理失控：重规模轻工程
▪️ 战略跑偏：重并购、轻运营，重规模、轻质量：许世坛上任后，80 天砸 200 亿并购，盲目扩张土地储备，却忽视项目运营和工程管理；世茂巅峰时项目遍布全国，但大多是高杠杆收购的困境项目，地质条件复杂、图纸遗留问题多、施工难度大，后期整改成本极高；▪️ 前期勘察设计深度不足：边干边改，变更满天飞，为了赶工期、抢节点，深港国际中心前期勘察敷衍、设计方案未深化就仓促开工；施工过程中，不断调整规划、修改图纸，签证、变更占比超 30%，成本失控、工期延误，总包叫苦不迭；▪️ 资金分配混乱：优先拿地并购，工程款严重滞后：许世坛把大部分资金拿去拿地、并购、冲销售额，工程款支付节点形同虚设，按月结清成了奢望；总包垫资施工、分包垫材料、工人垫工资，层层垫资，最后项目停工，所有垫资都成了坏账；▪️ 现场管理混乱：停工后无人看管，资产损耗严重：项目停工后，世茂资金链断裂，无力管理现场，塔吊闲置生锈、基坑泡水变形、围护结构老化、钢筋材料锈蚀，复工成本比新建还高；华润接手后，仅前期整改就需投入数十亿元，这都是管理失控留下的烂摊子。给工程同行的 5 条保命忠告
1. 先查开发商家底，再谈合作
接项目前，必查 3 件事：负债总额、现金短债比、融资成本；高负债民企 + 超高层 / 大体量综合体 + 激进扩张老板 =高危项目，宁可少接，也不冒险；远离 “二代掌舵、盲目冲规模、喊口号造地标” 的开发商，风险极高。
2. 坚决不垫资、不担保、不拖款
工程款支付节点必须写死，按月进度 100% 结清，不接受 “垫资施工”“以房抵款”“延期支付”；合同明确约定：逾期付款超 30 天，有权停工并索赔，止损要果断；烂尾项目里，垫资越多，亏得越惨。
3. 前期算透风险，不盲目赶工期
超高层、复杂项目，前期多花 1-2 个月，把地质风险、技术难度、工期节点、造价浮动、政策变化全部算透；宁可前期慢一点、论证充分一点，也不后期边干边改、停工整改；图纸未深化、方案未审批、资金未到位，坚决不开工。
4. 严控变更签证，守住成本底线
施工过程中，严控设计变更和现场签证，非必要不变更、非紧急不签证；所有变更必须书面确认、费用明确、工期协商，口头承诺一律不认；变更占比超 10%，立即预警，避免成本失控。
5. 远离 “面子工程”
喊着 “中国第一”“城市地标”“规模翻倍” 的项目，大多是野心大于实力的面子工程；工程人要明白：能回款、能盈利、能安全交付的项目，才是好项目；不贪大、不图名、敬畏风险、守住底线，才能在行业里长久立足。
编辑：浙江万峰工程
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