本文自南都·湾财社
采写 | 南都·湾财社记者 孙阳
编辑 | 王琦璋
深圳土拍市场再次迎来新供应。南都湾财社记者注意到，近期，两宗位于南山区的核心居住用地在深圳市公共资源交易平台挂牌，总起始价近40亿元。
据了解，两宗宅地分别位于南山粤海街道和前海合作区。其中，粤海街道地块因其在科技园片区多年断供后的首次亮相，以及仅2.9的罕见低容积率，被市场称为“王炸”级供应。
值得关注的是，此次出让均采用“不设上限，价高者得”的竞价方式。有市场分析人士指出，这并非一次简单的土地供应，其背后反映出深圳在土地出让策略上的深刻转变——通过锚定已被市场验证的热销项目进行“精准供地”，试图在当前市场环境下，为房企和市场注入“高确定性”的信心。
时隔多年，深圳南山科技园片区终于迎来住宅用地的公开出让。根据深圳市公共资源交易平台发布的公告，宗地号为T204-0153的地块将于6月5日进行出让，其起始价高达23.02亿元。资料显示，该地块位于粤海街道海云路和海天二路交叉口，土地面积1.41万平方米，总建筑面积5.31万平方米。
从位置来看，该宗地地段价值突出，地块紧邻百度国际大厦、深圳市软件产业基地等产业地标，坐拥地铁2号线、13号线双轨加持，交通出行便捷高效；周边汇聚深圳湾万象城、深圳湾学校等高端优质配套，东侧毗邻科技公园，串联教育、科创、居住、商务多元功能。片区内高端住宅云集，包含卓越浅水湾、恒立听海花园、深圳湾悦府、漾日湾畔等标杆楼盘，周边二手住宅挂牌单价普遍在12万至15万元。
据公开信息比对，此次出让的南山粤海街道T204-0153地块，其南侧约1.6公里处，便是2024年12月由中海与华润置地联合以185.12亿元总价竞得的T107-0107号宗地，即后来的深圳湾澐玺项目。该项目不仅曾创下了深圳宅地成交总价纪录，更在首开当日实现了约130亿元的销售额，成为2025年度全国新房市场的标杆。
而真正引发市场高度关注的，是其规划设计要点中一个堪称“奢侈”的指标——容积率仅为2.9。一位长期观察深圳土地市场的房企人士对记者表示，“在以高密度著称的南山科技园核心区，2.9的容积率几乎是不可想象的，这意味着未来项目极有可能被打造成市场稀缺的低密小高层或板式产品，这对于周边遍布超高层住宅的片区而言，将迎来产品的全新变化。”
锚定热销盘
深圳土拍的“确定性”新逻辑
与T204-0153宗地一同登场的，是将于6月12日出让的前海合作区T201-0233宗地。该地块位于桂湾片区，土地面积1.19万平方米，容积率3.1，起始价16.45亿元。同样，该地块也具备纯住宅、位置核心等稀缺属性。
值得一提的是，前海T201-0233地块的北侧，紧邻的正是2025年7月由招商蛇口竞得的招商海晏府项目。彼时，该地块以8.42万元/平方米的成交楼面价，曾刷新了深圳涉宅用地的单价纪录。而在今年4月的开盘中，招商海晏府项目去化率近九成，再次印证了市场对该片区高端住宅的强劲需求。
“这已经不是巧合，而是一种清晰的策略。”上述房企人士向记者表示，“这种‘优等生’旁边的供地模式，给开发商传递了最直接的信号：这里的市场是经过验证的，产品定位和价格天花板都有明确参照。这极大地降低了拿地的决策风险，提供了一种久违的‘确定性’。”
事实上，这种“高确定性”的供地逻辑在深圳近期的土地出让中已反复出现。例如，此前天健地产拿下的龙华民治地块，旁边便是市场热销的“新规红盘”鹏宸云筑；华润置地近日获取的龙岗地块，亦紧邻表现不俗的中海大运玖章项目。在当前“市场分化、单盘致胜”的行业背景下，购房者、开发商乃至政府，都在寻找高确定性的机会，深圳的土地供应策略，显然正在主动迎合这一趋势。
政策组合拳下，市场信心待考
事实上，深圳土地供给策略正在转向“少而精”。地产研究机构克而瑞指出，2026年深圳居住用地计划供应90公顷，商品住宅用地仅55公顷，较2025年继续缩减，创近年来新低。
相较于2022年360公顷的高点，降幅高达75%。这种“缩量提质”的供地策略旨在通过控制增量来稳定市场预期，同时以低容积率地块提升住宅品质，引导行业从“高周转”走向“高质量”。
而此次两宗核心地块的挂牌，其时间点同样耐人寻味。就在公告发布前夕，4月29日，深圳刚刚宣布核心区域限购松绑的政策调整。从需求端的政策松绑，到供应端的高质量宅地投放，一套清晰的“组合拳”脉络浮现，其核心意图或在于稳定市场预期、提振行业信心。
然而，信心传递的背后，更是对开发商综合实力的严峻考验。两宗地块近40亿元的起始总价，叠加“价高者得”的规则，意味着最终的成交价将远高于此，这无疑为参与者设定了极高的资金门槛。同时，从公告中关于地铁安全保护区协调、燃气管线保护、噪声污染防治等多项严格要求来看，也对竞得者的后续开发和运营能力提出了更高标准。
最终，市场的反应将是检验这一切的唯一标准。6月5日和12日的拍卖会现场，是否会重现昔日房企争相举牌的激烈场面？最终的成交价和溢价率，将达到怎样的高度？这一切不仅将决定两宗“王炸”地块的最终归属，更将验证深圳房地产市场的真实信心水位。
