马光远前几天讲了几句话房地产悲观论，地产圈直接炸了。
说白了，他之前一直是看空派，喊了三年别买房，结果深圳房价偷偷涨回来了，还创下新高。
（凭心而论，马光远被打脸不是第一次了，但这次是真的疼。）
全国房价走势分化已经不是什么秘密了。
2024年到2025年这段时间，大多数城市的房价都在往下走，有的城市跌了20%都不止。
咱们普通人感受最深的就是——老家省会的房子挂了大半年，看房的人寥寥无几，价格一降再降还是卖不动。
然而，从去年开始，深圳不一样了。
深圳南山区的几个新盘，开盘当天直接被抢光。
不是排队认筹的虚假热闹，是真的有人通宵排队，摇到号了跟中彩票似的发朋友圈庆祝，就和当年杭州第一次施行摇号时一样。
有个盘我去查了一下。备案价十二三万一平，开盘两小时清盘。
这事儿透着诡异。
全国房价都在跌，凭什么深圳在涨。
凭心而论，这个问题我琢磨了挺久。
核心在于五个大字：供需关系😊。
深圳这个地方有点特殊。
土地面积就那么大，两千平方公里出头，比很多地级市都要小。
深圳常住人口超过一千八百万，人口密度是数一数二的。
更关键的2个点：深圳这地方年轻人多，搞科技、搞金融的码农多，这些人群的购买力不是盖的。
另一个点：上市公司太多了，一家上市公司里年薪百万的就有几十或者几百人。
大家对房子的需求一直都在，甚至一直在增加！
但供给呢？
深圳这些年一直在严控建设用地，新增住宅用地少得可怜。
2023年和2024年的住宅用地供应量，比高峰时期少了将近四成。
这是公开资料显示的数据。
有地才有房，没地就只能眼睁睁看着存量房越来越少。
（这么一讲，大家应该就明白了。不是深圳房价想涨。是没有房子卖。）
越是没房子卖，越容易被投机！！！！大家也是看中了这一点！！
深圳的限购政策这几年松了好几次，从最早的五年社保，到后来三年。再到后来深户可以买两套，门槛一降再降，这也是在增加需求端。
还有一个因素不能忽视：预期。
房价这东西很有意思，买涨不买跌是人性。
2023年大家都在观望，觉得房价还要跌，结果真跌了，观望的人更多，形成恶性循环。
深圳的房价在2024年下半年开始企稳，有几个核心地段的二手房甚至开始小幅回升。
这个信号一出来，嗅觉灵敏的买家就坐不住了，常年从房子里赚钱的人对房价和房价趋势很敏感！
从价格反转后，大家买涨的心理又回来了。
我身边有个朋友在深圳做科技公司，2024年底他把手里一套龙华的房子出手了，净赚了小一百万。
他跟我说了一句话，我觉得挺有意思的。
他说钱放银行里利息越来越低，理财收益也不靠谱。
想来想去还是核心地段的房子靠谱，哪怕不涨，租金也能覆盖月供。
这个逻辑代表了一大批中产的想法。
深圳的租金回报率这些年一直在全国前列。
南山、福田这些地方，一套五百万的房子。月租金能到七八千，年化回报率将近两个点。
比存款利率强多了，也比大多数理财靠谱，房子在自己手里，暴不暴雷自己都清楚，比那边被包装过的理财产品强太多了。
（额外提一嘴，租金回报率这件事很多人不重视，但真正懂行的人都在算这个账。）
所以深圳楼市的买家画像大概是这样的：
科技、金融行业的中高层管理者，手里有个几百万存款，在观望中终于看清方向了，也想明白了，就下手了。
与其让钱躺着贬值，不如换成砖头。
首付三成，贷款三十年，月供用租金覆盖一大部分，剩下的自己补。
这个游戏玩得转。
话说回来，深圳楼市的爆发对全国意味着什么。
凭心而论，还是不好说！
一方面，深圳作为一线城市的领头羊，它的走势会影响全国购房者的预期。
深圳涨了，其他核心城市比如上海、北京、广州的买家心态就会发生变化。
有人开始觉得，是不是该出手了。
这种情绪会慢慢传导，传导需要大几个月的时间。
另一方面，大多数二三线城市的供需关系跟深圳完全不一样。
库存高企、人口外流、产业空心化，这些问题不是靠预期就能解决的，但这些问题会拖累总体的楼市，在信息层面会出现矛盾！！很难预测！！
深圳的趋势是不可复制的！
（我多嘴一句，这波深圳行情受益最大的其实是核心地段的次新房和老旧小区里的优质房源。远郊盘、品质一般的盘，走量依然不怎么样。分化是关键词，不是所有房子都能涨。）
马光远被打脸这件事本身挺有意思的。
专家预测市场这件事，准确率从来都不高。
经济学的模型建立在理性人假设上，但买房这件事从来都不是纯理性的，只要涉及到消费，就不可能是理性人，这是我的观点。
有人是刚需，有人是改善，有人是投资，不同的买家在同一个时间点做出不同的决策，这些决策汇聚在一起形成了市场价格，市场永远比任何模型都复杂。
马光远们看空有他们的道理，居民杠杆率太高、出生率在下降、地产黄金时代过去了，这些宏观因素都是真的，未来也大概率会继续影响着地产行业。
但他们低估了一件事，核心城市的核心资产，在特定的历史阶段，依然有它的稀缺性和吸引力。
（最后一句，票子是你自己的，房价涨跌影响的是你未来几十年的生活质量，别人的意见听听就好，我讲的，也是听听就好，你的决定需要你自己做，咱自己人不骗自己人！）
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
