北上广与深圳:停车费水平天壤之别(三)

三、基础认知：停车费的内涵、功能与定价权

很多人会疑问：同样是停车，为什么我得交1500元停车费，别人只需交150元？为什么买了停车位还得另外交费……要弄清楚这些，关键在于理解停车费的内涵、功能及定价权，不同城市差异明显。

（一）停车费的内涵和功能

1.停车场物业服务费

很多城市的住宅小区地下停车场或者停车楼的停车位可以买卖，北上广一个停车位售价几十万元甚至上百万元，但是业主买了停车位并不代表其不用缴费了，就跟买了房子需要缴纳物业费类似，买了停车位还需缴纳停车场的物业服务费。为什么需要缴纳？因为停车位并非家家户户都需要购买，并非公摊范畴，而且停车场管理单位确实提供了相关服务，包括：卫生清洁、场所安保、秩序维护、挪车协助、政府汇集数据协助、设备维护、计时收费等。停车场的物业费跟住宅的物业费性质差不多，都是按照使用面积收费，需要说明的是购置停车位的业主需要缴纳的停车场物业费的计算面积并非仅自己拥有的停车位面积，还需平均分担停车场通道、坡道、设备房等面积，前文提到地下停车场通常每个停车位分摊的面积是30-40平方米。深圳的住宅小区物业费标准平均是3.97 元/㎡/月（听说全国最高），计算下来是120-160元/月，这笔费用归属物业公司，所有停车场的停车费基本都包括这部分费用。这种情况下，使用停车位的业主与停车场管理单位之间自然形成“物业服务合同”关系。

2.停车位租赁费

对于可分割权属的停车场，由于购买停车位费用较高，部分业主不愿意购买或者承担不起购买费用，选择租赁停车位；当然也有开发商出资建设但权属归政府的停车场、利用业主共有空间设置的地面停车场等，停车位无法销售而选择出租的。如：《广州市停车场条例》规定“住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库未出售的，开发商应当予以出租；车位、车库出售或者出租的，应当首先满足业主的需要”；《北京市物业管理条例》规定“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人”。这种情况下，就需缴纳停车位租赁费，涉及空间使用权问题，停车位承租人与停车场管理单位之间自然形成“租赁合同”关系。其实，只要房价贵、停车位价格贵，自然停车位的租赁费也高，前文第（二）部分提到上海中心区地下停车场平均每个停车位的综合成本是45万元，假设开发商为贷款，银行利率3%，70年等额本息还清，月供约需1300元，这还是开发商分毫不赚的情况。这样看来，开发商收取超过1000元的地下停车费并非大家想象的暴利。

3.分时租赁服务费

对于共享使用的停车场/位，如各城市的公共停车场、道路停车场、商业停车场公共停车位及深圳的住宅小区停车场等，通常实行“先到先停”的使用模式，停车位不固定给特定个人使用。这时，停车人与停车场管理单位之间，不再是《民法典》规定的“租赁合同”、“保管合同”等有名合同关系，而类似于共享单车的分时租赁，属于一种新型的服务合同关系。《国家计委关于印发<机动车停放服务收费管理办法>的通知》（计价格〔2000〕933号，2015年12月废止）中提到一个对于各种情况均适用的词“停放服务”；《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）“住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用”中正式提到“停车服务合同”，但该名称不是《民法典》规定的“有名合同”；《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见发改价格》（〔2015〕2975号）中进一步明确了“停放服务”的概念。应该来说，“停放服务费”可细分为“物业服务费”“停车位租赁费“分时租赁服务费”等多种类型。

4.相关调节费

《国家计委关于印发<机动车停放服务收费管理办法>的通知》（计价格〔2000〕933号）提到“为加强机动车停放服务收费管理，规范机动车停放服务收费行为，保护车主和机动车停放业务经营者的合法权益，促进汽车消费，根据《价格法》等有关法律、法规规定，制定本办法”，可见早年间停车收费管理需要促进汽车消费，因此停车费普遍实施政府定价或者政府调节价，自然收费较低。但《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见发改价格》（〔2015〕2975号）则完全改变了方向，明确“积极发挥价格杠杆对供需关系的调节作用，促进停车设施建设，提高停车资源利用效率；推行不同区域、不同位置、不同车型、不同时段停车服务差别收费，抑制不合理停车需求，缓解城市交通拥堵，有效促进公共交通优先发展与公共道路资源利用；供需缺口大、矛盾突出区域可实行较高收费，供需缺口小、矛盾不突出区域可实行低收费”，并规定“同一区域停车设施，区分停车设施所在位置、停车时段、车辆类型等，按照'路内高于路外、拥堵时段高于空闲时段'的原则，制定差别化服务收费标准。适当扩大路内、路外停车设施之间的收费标准差距，引导更多使用路外停车设施”。可见，停车收费肩负着多种调节作用，即：引导停车资源合理使用、激励停车设施建设、抑制停车需求、缓解交通拥堵的作用。可能国家也意识到，很多时候“免费的是最贵的”。当然这种做法也是世界先进城市的通行做法，明白了这层意思，也就不难理解为何道路停车收费标准会那么高。

（二）停车费的定价权

停车费的定价权取决于停车场/位的权属和当地政策要求。经梳理，停车场/位权属主要有6种形式，不同权属形式意味着不同的政策逻辑。

（1）权属为开发商（开发商自有车位）

由开发商投资建设，且未纳入业主公摊面积和政府权属等情形的停车场/位，包括开发商投资建设的住宅小区地下停车场、办公商业场所停车场等，权属归开发商（一般需办理初始权属登记，临时停车场除外）。通常，由开发商自主决定停车位的出租价格（停车费），但政府需发挥监督作用；同时，停车位租赁价格的调节机制也容易产生纠纷。需要注意的是，如停车场物业服务费包含在其中，则该费用需依据当地政策要求制定（下文不再说明），如深圳的物业服务费确定规则为：普通住宅前期物业服务（未成立业委会、开发商选聘物业阶段）、保障性住房（公租房、安居房等）为政府定价，已成立业委会的普通住宅（业委会与物业协商定价）、非住宅物业（写字楼、商业综合体、公寓、工业园区等）、普通住宅后期物业服务（前期期满后）则实施的是市场调节价（双方协商）。

（2）权属为个体业主（个人购置车位）

房产业主从开发商手头依法购置的停车位（一般需办理权属转移登记至业主名下），权属归业主个人，如业主将自有停车位租给别人，出租价格由其与承租方协商确定。无论业主自有停车位是自用还是出租，停车场管理单位仅能获得物业服务费，如《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》规定，“机动车所有人已取得停车位所有权或者使用权的，其停车位的管理服务费由停车场管理单位与停车位的所有人或者使用人约定”。

（3）权属为全体业主共有1（公摊面积）

《民法典》规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。具体包括老旧小区地面停车场或各类住宅小区的地面停车位等，全体业主均从住宅购置和物业费中缴纳过公摊费用，权属归全体业主共有。相关停车收费标准的制定或者调整作为涉及业主利益的重大事项，按照物业管理相关法律法规由业主大会依法决定。但业主出于自身利益考虑，对停车收费的调节作用认知有限、对无车业主的收益权关注不足，通常会对内低价格（相比地下停车场收费标准低）、对外高价格，将影响地下停车场的使用及投资建设方收益，进而影响社会资本投资建设停车场的积极性，且有车业主与无车业主之间可能也会产生一定矛盾。

（4）权属为全体业主共有2（非公摊面积）

①特定公共停车场/位

产权归属：大量住宅停车场（尤其是公共组屋配套停车场）权属归政府（建屋发展局HDB），由市镇理事会（TCs）代表政府进行维护和管理，开发商仅负责建设，不拥有产权。

定价逻辑：政府根据区域位置、车位供需，统一制定停车费标准（实行“月租、时租、择时免费”结合的模式），既保障车主的合理需求（月租价格适中），又通过价格杠杆提高车位利用率，同时避免价格垄断和不公。

管理模式：所有公共住宅小区停车场“只租不售”，实行“先来先停、有空即停”，避免车位私产化导致的利用率低下；周末、公共假期，部分停车场免费开放，兼顾公益属性。

②道路停车位

国内各城市市政道路及停车位由地方政府投资建设，权属自然归政府，通常收费标准由当地发展改革部门制定（《广东省行政事业性收费管理条例》规定，省人民政府价格主管部门会同省人民政府财政部门负责行政事业性收费标准管理）。如：《北京市机动车停车条例》规定，“道路停车收费纳入政府非税收入管理，实行收支两条线，收入全额上缴区级财政，并定期向社会公开”；《上海市停车场(库)管理办法》规定“道路停车场收费属行政事业性收费，实行收支两条线管理，收入全额上缴财政，支出由财政按照批准的预算核拨”；《广州市停车场条例》规定“道路停车泊位使用费扣除相关税费后应当全额上缴财政，实行收支两条线管理。区交通运输行政主管部门应当每年将道路停车泊位使用费收取情况向社会公开”；《深圳经济特区道路交通安全管理条例》规定“路边临时停车位使用费属于行政事业性收费，应当上缴市财政，并统筹用于发展公共交通以及交通安全隐患、交通拥堵治理”。考虑道路停车费的多种调节作用，其收费标准自然应高。

（6）权属为国家（人防停车场）