深圳上周房价!0427-0503真实成交新鲜出炉

上周二手房市场成交点评

蛇口「半岛城邦三期」明显走强，上周成交了三套：168㎡3050万、84㎡1060万、346㎡顶复6750万。

去年8月，346㎡同户型成交价5600万，单价16.19万。不到一年，总价涨了1150万，涨幅20%+。

168㎡那套4月初同户型才2530万，一个月涨了500万。

半三房价整体上涨，背后原因也不复杂：一是一线临海的大平层豪宅整体还是稀缺；二是房价对比高峰期确实跌出了性价比；三是新房「中信信悦湾」的衬托。

深圳湾「恒裕滨城二期」的价格倒是一直很稳。

上周88㎡2150万（单价24.43万）、228㎡6100万（单价26.75万）。

1月份时170㎡成交价4580万（单价26.94万），223.8㎡6100万（单价27.26万），价格几乎没波动。

恒二的买家逻辑跟普通买房不一样——

他们不是看行情决定买不买，而是看有没有合适的户型放出来。

有就买，没有就等，所以价格稳。

科技园润玺系列量起来了，价没怎么动。

上周「润玺二期」270㎡3970万、120㎡1480万，跟前几个月的成交价基本持平。

「润玺一期」98㎡上周1205万，3月份同期也在1130-1210万这个区间晃悠。

最大的变化是成交量在放大——4月20号到5月2号，润玺系列成交了十几套，对比1-2月一个月才几套，节奏明显加快。

价格没涨太多，但想卖的人确实卖出去了。

前海这边，「诺德假日花园」在悄悄抬头。

上周66㎡480万，单价7.27万。

3月21号同户型435万，3月26号438万，4月16号455万，到上周480万。

一个半月涨了45万，大概10%。

「中海阳光玫瑰园」也有类似迹象，69㎡上周530万，比年初的480-500万上了一个台阶。

前海的上车盘价格弹性比豪宅区敏感，这说明入场扫货的刚需在增加。

宝安中心依然还是走量不走价。

「熙龙湾二期」178㎡上周成交了一套1880万，单价10.56万，跟今年1月的成交价相比变化不大。

碧海的「泰华阳光海」上周成交了好几套，单价6.18-6.51万，跟年底相比也就涨了两三个点。

新安的「华联城市全景」88㎡成交价在785万（单价8.92万），1月份同户型800万成交，基本持平。

上周法拍房市场成交点评

上周法拍最热的还是福田，溢价也高，普遍超过50%。

「天安高尔夫珑园」起拍997万，18个人抢到1537万，溢价54%；

「玮鹏花园」起拍525万，17个人抢到809万，溢价54%；

「天泽花园」起拍325万，18个人抢到514万，溢价58%；

「建鑫苑」起拍227万，18个人抢到366万，溢价61%。

但这并不是这周才有的现象。 

福田核心区住宅的法拍，今年以来一直都是这种热度，不是偶发事件。

今年4月中旬「香域中央花园」203㎡起拍1504万，18人参拍，最终3357万成交；

1月份「雅福居」89㎡662万起拍，17人参拍成交916万。

说明法拍房市场对福田核心区住宅的安全边际判断达成了共识——现在的成交价比二手市场有明显折价，抢到就是赚到。

但也要小心，法拍房的起拍价不等于成交价，很多人看到起拍价低就容易上头，结果导致很多热门楼盘的竞价买家多，几十轮上百轮竞价下来，最终成交价跟二手房市场差不多甚至还更高，捡不到什么大便宜。

真正能捡漏的，是一些关注度低的冷门标的。

而南山和宝安的法拍就分化得多。

华侨城「锦绣花园」5人参拍、科技园「汇景花园」12人参拍，竞争程度跟福田完全不是一个级别。

从历史趋势来看，法拍房的捡漏空间在收窄。

 去年底到今年初，还有很多变卖标的只有1人报名，底价成交，有些甚至二拍都流拍。

但到了今年3-4月份，优质标的在一拍阶段就被抢光了，很少流到二拍。

而且溢价率也在走高，比如福田法拍住宅去年12月溢价率普遍在20-30%，现在冲到50-60%，说明法拍房赛道也卷起来了。

非核心区就完全是另一番景象了。

坪山、龙岗、光明的法拍住宅，很多只有1-3人参拍，溢价率低甚至底价成交。

龙岗「领峰杰筑」那一批法拍房拍了十几套，大部分不到10人参拍，成交价跟起拍价差距不大。

总结

顶级豪宅走出了独立行情（比如半三、恒二），稀缺性决定价格，跟大盘关系不大；

核心区刚需盘（科技园、前海）成交量回暖、价格有企稳迹象；

法拍房市场分化极端，好地段抢破头，偏远区域没人要。

福田核心区法拍已经成了一门独立生意，但入场的门槛也在变高。

以下是深圳各重点小区的二手房和法拍房成交明细数据，大家自己看吧：

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南山：深圳湾、蛇口、后海、华侨城、前海、科技园、西丽、南山中心区

福田：香蜜湖、福田中心区、上下沙、八卦岭

宝安：宝中、西乡

其他：龙华、光明