深圳城市更新重点单元前景可期

1 前言

深圳城市更新工作备受社会各界高度关注。2026年2月，深圳市主要领导亲自带队赴项目一线召开现场推进会，直面当前城市更新推进中的堵点、难点问题，强化全市统筹、靠前协调督办，以更高标准、更实举措推动重点项目提速攻坚，为城市更新高质量落地提供坚强保障。

2026年3月16日起实施，深圳住建、规自局联合发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，核心要点：

1)保障房配建优化：未完成规划审批的项目，原则上可不配建保障房，大幅降低开发成本；

2)土地移交率灵活调整：满足交通、教育等配套前提下，可合理核定（调降）土地移交率，无需走计划调整程序；

3）规划审批简化：允许“清调供”项目局部调整规划，加速盘活存量。

但无论如何优化调整，相关文件尚未明确具体操作细则与实施路径，在实际执行层面仍存在较大弹性与操作空间。

2 重点关注更新单元

2026年深圳城市更新领域固定资产投资目标1680亿元，占全市固投约20%。 全市筛选104个重点攻坚项目，覆盖10区，南山（19个）、宝安/龙华（各15个）、罗湖（13个）、龙岗（12个）为核心区域。不过文件非官方发布的文件。下面为网上散布的版本，不过有些项目没有列入其中。

3、深圳城市更新新旧政策的衔接

新版《住宅项目规范》明确住宅容积率管控要求为3.1，对深圳城市更新项目形成刚性约束。对于尚未完成计划立项的城市更新单元，需全面重新评估新规对开发强度、经济测算及项目成本的实质性影响。

综合政策导向与市场现状判断，当前深圳城市更新已进入以消化存量为主的阶段。计划立项工作将优先推进既有存量项目的盘活与落地，原则上不再大规模新增立项单元，整体更注重存量盘活、风险可控与提质增效。

4 各区重点更新单元的现状 

当前各区重点城市更新单元整体推进成效不一，不少项目前景不容乐观、落地难度持续加大。从宝安石岩上下屋及田心旧村片区城市更新单元当前推进情况来看，项目现场已完成拆除，但立项等前期法定手续尚未完成。加之近期政策导向发生转变，该类项目在实施过程中存在诸多不合规操作隐患，后续开发建设面临较大不确定性，整体推进难度极大。以龙岗积谷田为例，现场拆除虽已完成，但二、三期违法建筑核查、实施主体确认、用地批复等关键环节仍未闭环，项目推进链条长、审批约束严、利益协调难。很多分期开发项目只怕一期完工后就没有二三期。

从全市层面看，诸多重点更新单元普遍面临多重现实瓶颈：市场主体投资意愿减弱、资金平衡压力加剧、权利人签约谈判受阻、规划与用地手续周期拉长，部分项目因政策调整、市场变化、主体退出等因素陷入停滞。本项目在拆除、核查、确权、报批等全流程均遭遇卡点，充分体现深圳城市更新工作的系统性、复杂性与实操艰巨性。 

（1）宝安石岩上下屋及田心旧村片区城市更新单元现状。

（2）龙岗南约积谷田更新单元（二三期）

5 深圳城市更新的出路

深圳城市更新的出路，核心在于以存量盘活为纲、以政策松绑为器、以市场化机制为基、以政府统筹为保障，从“大拆大建、增量扩张”转向“精准盘活、提质增效、利益平衡”的高质量更新路径。结合2026年新政与当前困境，出路可概括为“降本、盘活、提效、稳预期、强统筹”五大方向。

（1）核心困境：深圳城市更新的“卡脖子”问题

1）成本倒挂、算账难：高土地移交率（约30%-40%）+ 强制保障房配建（15%-20%+拆迁补偿高企，叠加楼市下行，项目普遍 “投入即亏损”。

2）存量庞大、推进慢：全市已立项超1000个，实施率不足53%，大量项目停滞、烂尾，土地资源被冻结。

3）拆迁博弈、周期长：业主、开发商、债权人利益失衡，“一户否决”导致项目长期卡壳。

4）规划刚性、弹性不足：容积率、用地功能、配套要求固化，难以适配市场与项目实际。

5）资金断裂、盘活难：中小房企资金链承压，出险项目缺乏有效处置机制。

（2）破局出路：五大关键路径（2026 年新政落地版）

政策松绑：从“刚性约束”到 “弹性适配”，直击成本痛点，这是当前最核心的破局抓手，3月16日新政已明确落地，取消保障房强制配建：未完成规划审批项目原则上不配建保障房，直接降低约20%开发成本，释放可售面积、改善现金流。土地移交率灵活核定：满足交通、教育等基础配套前提下，合理调降土地移交率，无需复杂计划调整，大幅提升项目盈利空间。规划审批简化：允许“清调供”项目局部调整规划；已签拆迁协议达95%以上可申请调整拆除范围，加速项目推进。

（3）存量盘活：从“增量立项”到“清退盘活”，聚焦 “清调供”

全面转向存量消化：暂停大规模新增立项，优先盘活1000+存量项目，重点推进104个重点攻坚单元（2026年投资1680 亿）。

“清调供”机制破局：对停滞、烂尾项目实施“清退原实施主体—调整规划—重新供地”，引入国企、AMC 等“国家队”接盘，通过资产重组、破产重整盘活出险项目。

分类处置存量：

已立项未实施：优化规划、降低移交率、取消保障房，重启推进。

已签约未开工：简化审批、提供金融支持，加快开工。

烂尾/出险：通过 “清调供”+ 并购贷款+产重组，快速盘活。

（4）机制创新：从“政府主导”到“市场化+法治化”，平衡多方利益

利益协调法治化：完善《深圳经济特区城市更新条例》配套细则，明确拆迁补偿标准、表决机制，破解“一户否决”困境。

政府统筹+市场运作：市长带队现场办公、市区联动督办，搭建业主 — 开发商—债权人协商平台，引导合理预期、减少博弈内耗。

6 深圳城市更新前景展望

当前，深圳城市更新已由“寒冬”步入政策暖春、攻坚见效期。通过降本减负、盘活存量、机制创新等一系列举措，未来 3—5年有望实现三大突破：

一是产业空间集中爆发，释放数百万平方米高品质产业空间，有力支撑产业高质量发展；

二是居住供给持续扩容，核心区域新增大量商品住宅，有效缓解住房供需矛盾、稳定市场房价预期；

三是城市面貌全面焕新，重点更新单元打造成为片区标杆，推动区域价值整体重估与提升。

深圳城市更新正加快实现发展模式转型，由过去 “增量扩张” 向存量提质深刻转变，着力推动土地集约利用、产城深度融合，走出一条更高质量、更可持续的城市发展新路。