这个五一前后，深圳房地产除了楼市新政引领全国这条明线之外，还存在一条规划大调改的暗线。在坪山超200万㎡巨无霸项目刷屏的同时，深圳光明区又一个「工业转型产城融合」的超级规划正式官宣！
通兴路（田寮段）项目，位于深圳市光明区玉塘街道田寮社区，东沿大陂河（同观湿地），南靠光侨路，西邻根玉路，北依光明大道，与明湖城市公园相望，内有虎地山公园。
本次调整服务于通兴路（田寮段）及连片周边地块土地整备利益统筹项目，超百万㎡片区用地迎来史诗级大调改 —— 曾经的工业重镇，即将变身教育、医疗、文体配套拉满的宜居新城！
01 大调改之前
调改前，项目是光明区“5+8”连片产业空间攻坚任务“第二梯队”中首个启动攻坚的项目，也是玉塘街道首个“平方公里级”产业用地二次开发项目。其战略定位极高，被视为建设光明区西南直角产业带和玉塘先进制造业园区的引擎项目。项目的核心目标是响应深圳市“20+8”战略性新兴产业集群布局规划，为光明区医疗器械新型产业社区的落地提供高品质空间。
调改前，整个片区土地规划，工业占绝对的主导，根据本次随图公布的数据统计，一类二类与普通工业用地面积累计超过了75万㎡。住宅以村民用地四类居住用地为主，共计8宗约27.42万㎡；二类居住用+商业用地与三类居住用地面积总共仅5.422万㎡。
02 大调改之后
本次规划调整是一次深刻的城市更新和功能再造行动。它响应了土地整备政策，将原本以传统工业、零散居住为主的城郊片区，重新规划为一个产城融合、职住平衡、配套齐全的现代化城市功能区。调整后，片区不仅居住容量大幅提升，更重要的是构建了层级完整、类型丰富的公共服务体系，并为产业升级预留了空间。
主要转变体现在：
功能升级与混合：
- 大幅增加居住功能将大量原有的普通工业用地(M1)、二类工业用地(M2) 调整为二类居住用地(R2) 和四类居住用地(R4)，显著提升了片区的居住容量和宜居性。其中二类居用地面积超过了37万㎡，建筑面积则超过了140万㎡（公布的数据建筑面积与容积率不一致，取直接公布的容积面积）；四类居住用地降至约21.67万㎡ 。
- 产业用地提质增效保留及整合的工业用地多数升级为普通工业用地(M1)，并设定了较高的容积率（普遍在4.0以上），强调集约高效发展。同时引入了新型产业用地(M0)，支持研发、创意等高端产业。
- 强化公共服务大幅增加了教育、公园绿地、文体、医疗、养老等公共服务设施的用地规模和项目配置。
用地布局优化：
- 改变了原先工业、居住、仓储等用地交错混杂的局面，通过调整使功能分区相对清晰，形成集中的居住组团、产业组团和公共服务中心。
- 规划优化片区同观路、田湾路、融汇路等次干道路线位,拉直并贯通卓逸路、环玉路等重要支路，同步调整因道路优化引发的地块边界调整。
本次调改后，教育、医疗、养老、文体、交通五大配套全面升级，直接对标片区级新城标准。
1. 教育资源：全龄教育链落地，多所学校同步规划
- 九年一贯制学校新增 72 班、54 班两所九年一贯制学校，均配建应急避难场所，满足片区全龄段义务教育需求；
- 小学与高中规划 60 班小学、30 班普通高中，保障片区教育资源供给；
- 学前教育多所 9 班、12 班幼儿园及托育机构同步落地，实现 “家门口上幼儿园”。
2. 医疗养老：三甲级规模医院 + 多所养老院
- 500 床专科医院规划用地面积 40650㎡，建成后将成为片区核心医疗节点；
- 养老设施设置 280 床养老院、90床养老综合体，其中养老设施与文体设施混合利用，兼顾养老服务与休闲活动；
- 社区医疗多处社区健康服务中心同步规划，实现社区医疗服务全覆盖。
3. 文体生态：大型公园 + 体育场地 + 活动空间
- 公园绿地扩容新增多处集中公园绿地，配建社区体育活动场地、儿童游戏场地、公共厕所、应急避难场所；
- 文体综合体规划居住区级文化中心、综合体育活动中心、游泳池、图书馆等设施；
- 休闲配套社区菜市场、便民服务站、文化活动室、社区警务室等配套一应俱全。
4. 交通出行：道路改造 + 公交首末站 + 停车场
- 通兴路改造作为片区南北向主干道，改造后将打通片区对外通道，连接光明大道、松白路；
- 公交配套新增公交首末站、公共充电站，完善片区公共交通网络；
- 停车设施规划社会停车场（库），含 450 个车位的大型停车场，缓解停车压力。
很多人对田寮-玉律的印象，还停留在 “模具产业集聚地”“厂房连片的旧工业区”。但随着本次法定图则大调改，片区正在迎来一场彻底的蜕变。
从坪山到光明，深圳正在用一个个超级项目，推动旧工业片区的蝶变升级。这些规划调整，不仅是城市空间的重构，更是民生福祉的升级。当然有些片区短期也会带来住宅供应过剩的新矛盾。
