北上广与深圳:停车费水平天壤之别(二)

2. 上海：停车收费普遍较高，政策调整产生新问题

阶段一：停车收费起步指导价阶段

1995年版上海市经营性停车场（库）每小时收费标准

《关于全面规范和加强机动车停车管理的实施意见》（沪交停〔2005〕第621号）规定，利用价格杠杆，合理引导停车需求，包括“1.提高道路机动车停车收费标准，实行最低限价。道路停车收费采用政府定价，白天(7:30-19:30)停车按时计费；夜间(19:30-次日7:30)停车按次计费；为周边居民提供夜间及周六、周日、国定假日停车服务的，可按月收费。道路停车场不分车型执行同一收费标准。2.公共停车场(库)收费实行最高限价，改进计费办法，鼓励机动车进入场(库)停放。公共停车场(库)在执行现行按等级计费规定的基础上，最高收费不超过每小时10元；停车时间超过一小时后以半小时为计费单位，收费标准相应减半。允许并鼓励经营企业降低收费标准。3.对市场调节价的停车场(库)收费继续实行调价备案管理。有关经营企业在调整机动车停车收费标准时，应提前10天向所在区(县)物价局和区(县)交通管理部门(或市运管机构)备案。4.鼓励专用停车场向管理部门办理备案手续后对社会开放，收费标准参照公共停车场(库)标准执行”。

2005年版上海市各区域道路停车收费标准

《市发展改革委等关于授权静安等区人民政府开展及扩展公共停车场（库）机动车停放收费管理区域试点的通知》（2017）要求，“试点区应对试点方案进行充分论证，认真听取相关各方意见，综合考虑静态交通矛盾及社会各方面承受能力等因素，合理制定政府指导价，设置一定的调价周期、调价幅度等，并明确经营者调整服务收费标准时提前对外公示、报送主管部门等行为规范要求，合理引导经营者的价格行为；公共停车场（库）可实行按时计费、按次计费和长期协议三种计费方式”。

阶段三：全面实施停车市场调节价阶段

当前存在的主要问题

上海市实施停车高收费，特别是路内停车收费总体高于路外，在促进停车设施建设、缓解交通拥堵方面发挥了重要作用。但主要存在如下问题：

一是不同类型停车场定价失衡，加剧停车乱象。核心区居住区地下停车场长期实行市场调节价，月租达到400–1200元，而地面停车（仅150元左右）、夜间道路停车（300-400元，甚至免费）费用较低，这与停车收费应“地上高于地下”“路内高于路外”的原则存在一定冲突，进而造成地面和道路停得满满当当，但地下停车场却未饱和的问题。

二是业主只租不买，严重影响开发商收益。“开发商尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租”也造成业主不愿购买停车位，强烈要求开发商租赁使用，但开发商实行停车位租赁使用后业主往往又认为费用太高，其实对于上海中心区来说月租1200元开发商甚至是亏损的，必然将影响开发商投资建设停车场的积极性。

三是未考虑历史问题，既得利益者与后来者矛盾尖锐。“利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用”的规定，影响以前固定租赁地面车位业主利益，无形间加剧了既得利益者与后来者之间的矛盾。

四是缺乏合理的停车调价机制，易激发社会矛盾。要求“开发商所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，开发商应当与业主大会按照公平、合理的原则进行协商”，但实际很多小区难以成立业主大会，且即便成立了，让利益冲突的双方自行协商，难度极大，容易激化社会矛盾，可见上海也缺乏与香港公交车票价调整类似的合理机制。

上海不同圈层停车位售价

3. 广州：矫枉过正，协商议价有损各方权益

阶段一：政府指导价阶段

2003年出台的《广州市停车场管理办法》（政府规章）明确，“机场、码头、车站、旅游景点、住宅区等具有自然垄断经营性质的机动车停车场的停放保管服务收费，实行政府定价或者政府指导价”；《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》（穗价[2004]217号）进一步明确了宅小区停车场停放保管服务收费标准，收费收入的分配由停放保管服务单位与停车位产权单位协商确定。2008年修改的发布的《广州市停车场管理办法》（2018 年11月2日废止）对收费政策进行了调整，明确实行政府定价、政府指导价的停车场的具体范围和收费标准由市价格行政管理部门依据国家和省的有关规定另行制定并公布；《广州市物价局关于优化调整停车场差别化收费有关问题的通知》（穗价〔2014〕97号，该文已于2019年07月31日废止）明确，住宅区停车收费实行政府指导价管理。

2004年版广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准（单位：元/辆）

2014年版广州市住宅区停车场停放服务收费标准（单位：元/辆）

2014年版广州市商业配套停车场停放服务收费标准（单位：元/辆）

阶段二：市场调节价阶段

2018年版《广州市停车场条例》明确，“市价格行政管理部门应当会同有关部门制定住宅停车场议价规则，经市人民政府批准后公布。住宅停车场的机动车停放服务收费纳入《广东省定价目录》时，实行政府指导价管理 ”；《广州市发展改革委 广州市住房和城乡建设局 广州市交通运输局 广州市市场监管局关于 完善机动车停放服务收费管理有关问题的通知》（穗发改规字〔2021〕2 号）明确，“住宅停车场机动车停放服务收费实行市场调节价管理”。

2026年2月实施的《广州市停车场条例》明确，“住宅停车场实行适用议价规则的市场调节价”，且是唯一选择。2021年出台的《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则(试行)》明确，待售住宅应在商品房买卖合同中明确停车收费标准，已售住宅停车场经营者与业主应当履行6大程序进行协调议价后方能提高停车收费标准，意味着停车费一旦制定就很难再调整，大概率还是沿用2014版的相关收费标准或者适当上浮。

2026年版广州市道路临时泊位使用费标准

当前存在的主要问题

一是住宅小区停车费协商议价机制实施难。该机制会干预开发商定价权，导致开发商的产权收益受损，进而降低其建设停车场积极性，长远看可能加剧“停车难”。同时，对于业主来说也不一定有利，因为调价太难了，即便在房价下行的时候，广州依然有停车场调高停车费。其实，香港公交车票价调整机制值得借鉴，其与物价等客观指标关联，不受利益相关者主观意愿影响。停车费调整如与房价等的变化绑定，更合理，也更容易操作，既能兼顾各方权益，也能避免产生争议：房价涨，停车费就涨；房价跌，停车费就跌。

二是不同类型停车场定价失衡，加剧停车乱象。一类地区办公商业停车收费标准达到16元/小时，相比路边临时停车10元/小时高很多，同时路边停车夜间免费、其他场所收费，住宅小区等露天停车收费（150元）远低于地下停车场（400元以上），这与停车收费应“地上高于地下”“路内高于路外”的原则存在一定冲突，进而造成地面和道路停得满满当当，但地下停车场却未饱和的问题，也将影响开发商停车场收益并降低其投资积极性。

三是政府定价类停车场过多，干扰市场行为。相比北京、上海，广州存在多种类型政府定价和政府指导价停车场，包括：城市公共交通枢纽（换乘）站及机场、车站（火车站、汽车客运站）、码头、口岸等交通场站配套停车设施，党政机关、事业单位、非营利性医疗机构、公办学校、利用公共资源建设的景区以及政府投资建设的博物馆、图书馆、青少年宫、文化宫、体育馆等社会公共（公益）性单位配套停车场，以及各级人民政府投资建设的停车场（含采用划拨供地的方式，由城市建设投资公司、交通投资公司等国有企业投资建设的社会停车场）。该举措必然造成社会资本等投资建设停车场的积极性不高，并加剧景区、医院、学校、体育馆等周边交通拥堵。

4. 深圳：不确权导致诸多纠纷，并衍生出其他问题

（1）权属纠纷问题

深圳市实施的全市停车场共享使用、停车位不分割产权措施，即停车位不可以买卖、也不能租赁使用（固定使用某个停车位）、每天使用均是先到先得。该政策在实现停车共享、提升停车位周转效率、解决停车难问题方面发挥了积极作用，但大幅增加了停车场管理的难度，衍生出涉及停车位的管理、使用、收益权等矛盾纠纷问题。

深圳的住宅小区停车场究竟权属属于哪一方，是属于开发商，还是业主，还是属于其他主体，众说纷纭。从《中华人民共和国民法典（物权编）》的立法精神来看，目前主流观点采取“约定归属说”，即按照房地产销售合同的约定来确定地下非人防区域停车位的权利归属。《深圳经济特区房地产转让条例》（2019修正）第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。

这就造成开发商以销售合同约定为由认为停车场归其所有，而小区业主以未办理产权登记（因地方政策原因，深圳停车位产权无法经房地产登记机关初始登记，后续也就无法进行分割销售和登记）为由，拒绝承认相关所有权，认为停车位属于小区配套设施，应当归全体业主所有，或者以《深圳经济特区物业管理条例》“物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理”为由，坚决反对开发商或其委托的管理单位单独管理配套停车场，开发商往往在小区业主大会选聘新的物业之后，依然坚持不肯退出停车场的管理，进而引发规模性的矛盾冲突，在房地产不景气的大背景下近年来该类矛盾纠纷愈演愈烈。但深圳的地下停车场，政府未计算容积率，也未收地价，无论属于开发商还是业主均存在瑕疵，按道理应该像新加坡一样或者像深圳的配建公交场站一样，属于政府。

（2）停车费等其他问题

深圳停车费的标准更是低的惊人，几十年几乎没变化，一直是月卡室内250元、露天110元，让人好奇深圳实行的是否是市场经济体制。经核实，深圳市停车场收费标准变化历程如下：

阶段一：政府指导价阶段

《深圳市物价局关于加强机动车停放服务收费管理的通告》（深价〔2002〕32号，2006年废止）明确，“商业场所（含室内专业停车场、商场、娱乐场所、宾馆、饭店、写字楼等）配套停车场的机动车停放服务费实行市场调节价，由经营者按补偿成本、依法纳税、合理利润的原则制定价格。住宅小区（含商住楼，下同）配套停车场和工业厂房配套停车场的机动车停放服务费实行政府指导价，由市价格主管部门制定公布统一基准价；经营者可根据停车场设施等级、地理位置和供求关系等因素，在不高于基准价的前提下制定具体价格；等”。

《深圳市机动车停放服务收费管理办法》（深价管字〔2006〕47号，已于2008年废止）则明确，“住宅类停车场实行政府指导价；临时类停车场实行政府指导价；社会公共类停车场分别实行市场调节价、政府指导价和政府定价”。修订版《深圳市机动车停放服务收费管理办法》（深价规〔2008〕1号）明确，“商业场所（商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、专业市场等）配套停车场的机动车停放服务收费由市场调节价改为政府指导价管理；住宅类停车场实行政府指导价；等”。

阶段二：业主定价阶段

现行《深圳市发展和改革委员会关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知》（深发改〔2017〕1518号）规定，“住宅小区停车设施停车收费原则上实行市场调节价。鉴于目前住宅小区的机动车停放服务尚不具备形成有效竞争的条件，住宅小区停车收费标准的制定和调整适用以下规定：停车设施未依法经过产权登记的，停车收费标准的制定或者调整应作为涉及业主利益的重大事项，按照物业管理相关法律法规由业主大会依法决定。凡未依法履行业主大会决定程序的，停车收费暂按原有关规定执行。未依法成立业主大会的住宅小区，可由区住建部门会同街道办事处，在征求该住宅小区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定当地社区工作站代行业主大会职责，与停车设施经营者协商确定停车收费标准”，但商业场所配套停车场改为市场调节价。

2002年版深圳市政府指导价和政府定价停车场机动车停放服务收费标准表

（单位：元/辆）

2006年版深圳市住宅类停车场（含住宅与商业、办公等场所共用的停车场）机动车停放服务收费标准表（单位：元/辆）

2008年版深圳市住宅类停车场机动车停放服务收费标准表（单位：元/辆）

2008年版深圳市商业场所配套停车场收费指导标准（元/天）

2017年版深圳市实行政府定价的社会公共类停车设施停车收费指导标准

（单位：元/辆）

当前存在的其他问题

深圳普遍实施停车低收费，在提升有车一族满意度方面发挥了重要作用。但主要存在如下问题：

一是居住小区停车有车业主定价，负面影响多。按道理，停车场/位得权属属于谁，谁才有资格定价。但深圳发改部门出台的政策明确规定住宅小区（几乎都未经过产权登记）停车收费由业主定价（作为涉及业主利益的重大事项，按照物业管理相关法律法规由业主大会依法决定），说得更准确一点实际是有车业主定价。这就造成即使前期物业确定的停车场收费标准较高，待后续小区成立业委会后，停车收费标准也将被调低；同时，停车位权属自然也就被解读属于全体业主，相当于告诉大家深圳停车场的建设成本无差别的体现到了房价中。进而形成三大问题：1.停车场如属全体业主，对无车业主不公，停车收费扣除物业服务费等后应归业主公共收益，但由于定价过低，几乎没有剩余收益，相当于无车业主“补贴有车业主”；2.如将开发商认为归其所有的停车场认定为属于小区业主，将导致开发商投资建设及运营维护停车场的积极性降低，停车场设施设备老化后又将影响居住体验；3.低停车费刺激更多人购车（深圳年轻人不买房先买车的现象非常普遍），并影响社会资本投资建设停车场（深圳没有独立占地的公共停车场），进而造成停车位更加紧缺。

二是深圳办公商业停车费低，加剧交通拥堵。办公商业区域收取较低停车费，诱增小汽车出行，深圳科技园、各大商圈等区域高峰期“一位难求”，价格杠杆调节出行选择作用失效，加剧了交通拥堵，同时低停车收费也必然影响社会资金投资建设停车场的积极性。

三是不同类型停车场定价失衡，加剧停车乱象。夜间道路停车免费、其他停车场收费，住宅小区等露天停车收费（110元）低于地下停车场（250元），这与停车收费应“地上高于地下”“路内高于路外”的原则存在一定冲突，进而造成地面和道路停得满满当当，但地下停车场却未饱和的问题，也将影响开发商停车场收益并降低其投资积极性。

四是政府定价类停车场过多，干扰市场行为。相比北京、上海，深圳过多类型停车场实施政府定价或者指导价，包括：机场、码头、车站、口岸以及城市公共交通枢纽站、换乘站等交通枢纽配套停车设施，旅游景区（点）配套停车设施；党政机关、事业单位配套停车设施，非营利性医疗机构、公办学校以及政府全额或参与投资建设的公园、体育馆、图书馆、博物馆、文化宫、青少年宫、音乐厅、书城等社会公共（公益）性单位配套停车设施；政府财政性资金、城市建设投资（交通投资）公司投资建设的室内专业停车设施。该举措必然造成社会资本等投资建设停车场的积极性不高，并加剧公园景区、交通枢纽、医院、学校、体育馆等周边交通拥堵。

（未完待续）

参考文章：