近日，深圳市湾联置业有限公司发布深圳市龙岗区园山街道金昇厂城市更新单元项目（一期）项目代建招标计划，招标估价4000万。深圳市龙岗区园山街道金异厂城市更新单元项目位于深圳市龙岗区园山街道荷坳社区，桂坪路以西、龙飞大道以南区域。本项目用地面积11299.2平方米，规划计容建筑面积77106平方米，其中：住宅64396平方米（含保障性租贸住房22539平方米）、公共配套设施12710平方米。值得一体的是，发布代建招标信息的深圳市湾联置业有限公司，即为今年1月，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局确认的园山街道金昇厂城市更新单元一期、二期实施主体。笔者通过爱企查了解到，通过股权穿透拟实施主体深圳市湾联置业有限公司的大股东为湖北省联合发展投资集团有限公司，是湖北省属大型国有控股公司，联投集团由湖北省和武汉城市圈九市国资委为主要出资人，东风汽车集团、葛洲坝集团等7家省内央企为股东。 龙岗区园山街道金昇厂城市更新单元一期、二期位于龙岗区园山街道荷坳社区，大运枢纽站点500米范围内，桂坪路以西，龙飞大道以南区域。该更新单元一期、二期拆除用地面积为29111.4平方米（见附件1）。深圳市湾联置业有限公司已完成该更新单元一期、二期拆除用地范围内土地、房屋及其它地上附着物的搬迁补偿安置协议的签订，并申请确认为该更新单元一期、二期的实施主体。根据《深圳市城市更新办法》及其实施细则等有关规定，拟确认深圳市湾联置业有限公司为该更新单元一期、二期的实施主体，现将该更新单元一期、二期内的原权利人、土地、建（构）筑物情况、单一主体形成情况（见附件2）及实施主体进行公示龙岗区园山街道金昇厂城市更新单元一期、二期拆除范围图 2024年8月9日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布关于《龙岗区园山街道金昇厂城市更新单元规划修改（草案）》的公示。明确提到：龙岗区园山街道金昇厂城市更新单元于2022年9月获得批复（深龙府函〔2022〕43号），现因进一步落实国土空间规划及市“控商办”有关方案要求，且为加快推进桂坪路、荷韵路建设，保障大运枢纽物业开发项目交通出行等原因对更新单元进行规划修改。龙岗区园山街道金昇厂城市更新单元规划修改（草案）已经龙岗区城市更新领导小组2024年第6次会议审议并获原则通过，根据《中华人民共和国城乡规划法》《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法实施细则》以及《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批操作规则》等规定，现予以公示。内容如下：
一、项目区位
项目位于深圳市龙岗区园山街道荷坳社区，大运枢纽站点500米范围内，北临荷风路，南临规划坪新路，西临规划荷坳路，东临规划桂坪路。
二、修改原则
在不增加已批更新单元规划经营性指标的前提下，对城市更新单元规划指标、建设用地空间控制，以及分期实施方案等非强制性内容进行修改。
三、修改内容
（一）关于分期实施方案修改
原则同意项目调整为两期实施：将原规划的01-01地块，用地性质为商业用地+二类居住用地，规划调整为01-01和01-02地块，更新单元总开发建设用地面积保持不变。其中，一期实施01-01地块，用地性质为二类居住用地，用地面积11299.2平方米，二期实施01-02地块，用地性质为商业用地，用地面积5876.2平方米。
（二）关于规划指标修改
根据《深圳市城市规划标准和准则》《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等政策，重新核定地块规划容积。规划修改较原规划批复总建筑面积由161990平方米调整为142662平方米，减少19328平方米，项目容积率由9.4降低为8.3。其中01-01地块住宅建筑面积由原规划批复72750平方米（含租赁型人才住房25470平方米）调整为64396平方米（含保障性租赁住房22539平方米），减少8354平方米（其中保障性租赁住房减少2931平方米），01-02地块商业、办公及旅馆业建筑面积由原规划批复75380平方米调整为64406平方米，减少10974平方米。
（三）城市设计修改
1.公共开放空间修改：原规划01-01地块落实不少于1290平方米公共开放空间。规划修改落实原批复要求，结合《大运新城城市设计实施方案》对桂坪路生活性街道的定位，集中在靠近桂坪路一侧设置公共开放空间1290平方米，其中01-01地块设置公共开放空间460平方米，01-02地块设置公共开放空间830平方米，公共开放空间的边界和位置可在下阶段设计中微调，但总面积不得减少。
2.建筑退线控制修改：落实原规划建筑退线要求，为实现荷韵路界面的延续性，规划修改01-01和01-02地块，北侧一级、二级建筑退线均按12米控制，其他建筑退线按照《深圳市城市规划标准与准则》予以控制。
3.公共架空连廊接口修改：因原已批规划01-01地块划分为01-01和01-02两个地块，其中01-02地块用地性质为商业，具有公共属性且更靠近大运枢纽站，故将原公共架空连廊接口调整至01-02地块，即根据《大运新城整体城市设计》，应在01-02地块北向、东向预留开设公共架空连廊的接口。
4.地下空间控制修改：因原已批规划01-01地块划分为01-01和01-02两个地块，规划修改允许01-01和01-02地块地下空间进行整体开发，应满足市政道路和地下市政管线建设及管理要求。允许01-01地块预留与西侧地块地下空间联通的车行通道接口。
（四）公共配套设施修改
1.结合龙岗区卫生健康局意见，考虑片区社区健康服务中心充足，为避免重复设置，取消配建的1500平方米社区健康服务中心，将该公配指标调整至社区级公共配套用房，故社区级公共配套用房由原规划批复6260平方米增加至7760平方米。
2.原规划公共配套设施13860平方米全部于01-01地块整体实施，规划调整01-01地块落实社区老年人日间照料中心（1500平方米）、社区级公共配套用房（7760平方米,含600平方米托育服务机构、含50平方米社区警务室）、社区管理用房（300平方米）、通信单元机房（2处，每处50平方米）、社区服务中心（400平方米）、社区警务室（50平方米）、文化活动室（1000平方米）、6班幼儿园（1600平方米，占地1800平方米）和社区儿童游戏场地（占地600平方米），合计建筑面积12710平方米。01-02地块落实党群服务中心（650平方米）、再生资源回收站（60平方米）、环卫工人作息房（20平方米）、公共厕所（120平方米）、小型垃圾转运站（300平方米）和社区体育活动场地（占地1500平方米），合计建筑面积1150平方米。
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