老班长看楼市|深圳一周楼市总结

一、政策重磅：4·29新政落地，定向松绑+公积金提额双管齐下

4月29日晚间，深圳市住建局发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，4月30日起正式实施，精准激活市场需求。

1. 核心区限购定向松绑（福田、南山、宝安新安）
• 深户家庭：最高可购3套
• 非深户（社保满1年）：可购2套
• 非深户（持居住证）：无需社保可购1套
• 盐田、大鹏：全域零门槛不限购，无户籍/社保/套数限制

2. 公积金贷款额度大幅上调

• 基础额度：个人70万（原60万）、家庭130万（原110万）
• 上浮政策：首套+60%、多孩+70%、初婚初育+50%
• 最高可贷：家庭351万、单人216万，直接降低置业成本

政策落地市场效应

• 带看量：新房同比+31%，二手房同比+58%
• 签约量：二手房门店同比+67%-114%，沈阳、长沙、香港等外地客跨城入场
• 市场热度：10+1区联动“五一好房节”，50+房企、上百楼盘参展

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二、成交数据：周度成交概况+月度成交总结

1. 一周每日网签监测

• 4.28：新房121套，二手房300套
• 4.29：新房98套，二手房265套
• 4.30：新房156套，二手房320套
• 5.1（五一爆发日）：新房89套，二手房412套，同比+114%
• 5.2：新房73套，二手房23套
• 5.3：新房日均65套，二手房日均180套，高位企稳

2. 一周总成交数据

• 新房：667套，环比+44.4%；成交面积7.2万㎡，环比+41.8%
• 二手房：1505套，环比+52.5%；成交面积14.8万㎡，环比+49.2%
• 一二手合计：2172套，环比+49.8%

3. 整月官方成交数据

• 新房住宅：3400套，环比+20%
• 二手房住宅：5644套，环比+11%
• 一二手合计：9044套，创2025年5月以来近12个月新高

三、土地市场：成交地块+挂牌地块动态

1. 本周成交地块

• 宗地位置与片区：龙华民治梅林关片区
• 用地面积、容积率、用地性质：1.31万㎡，容积率3.4，纯居住用地
• 竞得企业：天健地产（天智置地）
• 成交价、楼面价、溢价率：13.78亿元，楼面价约3.1万/㎡，溢价率40.2%
• 市场预期与板块影响：56轮竞价，核心宅地稀缺性凸显，未来入市售价有望突破6万/㎡

2. 本周挂牌重点地块

• 前海桂湾T201-0233宗地：1.19万㎡，起拍价16.45亿，楼面价4.47万/㎡，前海核心稀缺纯宅地
• 南山粤海T204-0153宗地：1.41万㎡，起拍价23.02亿，楼面价4.34万/㎡，科技园核心改善地块

3. 重点待成交/顺延地块

• 龙岗大运新城G01046-0106宗地：总建面47.68万㎡，起拍价70.45亿，5月6日出让，规划打造东部城市标杆综合体

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四、预售拿证：本周获证项目汇总（4.28-5.4）

1. 锦和玉鸣（宝安，4.28）：189套，备案均价4.8万/㎡，89-120㎡三房，宝安刚需主力盘

2. 龙湖观萃（光明马田，4.29）：92套住宅，备案均价3.82万/㎡，103-138㎡四房，精装刚改盘

3. 满京华·金硕悦府（光明新湖，4.29）：225套，备案均价4.52万/㎡，95-115㎡三房，光明核心改善盘

4. 新世界188（龙岗园山，4.22拿证）：315套，备案均价3.86万/㎡，76-98㎡三至四房，地铁刚需盘

5. 鹏美花园（大鹏，4.30）：890套现房，备案均价3.5万/㎡，70-110㎡两至三房，不限购刚需盘

五、新盘开盘：本周入市项目去化情况

1. 龙湖观萃（4.30开盘）

• 产品：92套，103-138㎡四房，精装交付
• 价格：备案3.82万/㎡，87折后3.33万/㎡，总价320万起
• 去化结果、核心优势：开盘100%日光，2026年深圳首个日光盘，刚需热度登顶

2. 新世界188（4.29开盘）

• 产品：315套，76-98㎡三至四房，精装，2028年6月交房
• 价格：备案3.86万/㎡，85折后3.28万/㎡，76㎡三房237万起
• 去化结果、核心优势：当日成交159套，去化约50%，3号线永湖站地铁口，性价比突出

3. 联发红山新澍（4.30开盘）

• 产品：89-120㎡三房，红山片区刚改主力
• 价格：三房总价370万起，片区内价格优势明显
• 去化结果、核心优势：首日去化四五十套，中高楼层优质房源快速去化

4. 鹏美花园（5.1开盘）

• 产品：890套现房，70-110㎡两至三房
• 价格：备案均价3.5万/㎡，五一特惠9折
• 去化结果、核心优势：首日成交70套，大鹏零门槛不限购政策直接带动成交

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六、市场总结与后市展望

核心结论

1. 政策效应集中释放，4·29新政精准松绑核心区、上调公积金额度，五一假期市场热度翻倍，置业情绪从观望转向积极入场

2. 成交数据创年内新高，周度总成交突破2100套，4月全月破9000套，刚需与改善需求同步释放

3. 土地市场热度高涨，龙华宅地高溢价成交，前海、南山核心宅地集中挂牌，房企对核心片区长期价值信心充足

4. 新房市场分化明显，5盘拿证、4盘集中入市，刚需高性价比盘日光热销，核心区改善去化稳定

后市展望（5月）

• 供应端：预计10+新盘陆续入市，南山、前海核心区与光明、龙岗刚需片区为主力供应
• 成交端：新政红利持续1-2个月，周度成交量有望稳定站稳2000套以上，4月成交纪录有望被刷新
• 价格端：核心限购松绑片区价格稳中有升，刚需主力片区以价稳量升为主，渠道折扣持续释放

老班长置业建议

刚需群体抓紧当前政策窗口期，优先选择地铁沿线、配套成熟、折扣力度充足的高性价比楼盘；改善客群可重点布局南山、前海等核心片区优质资产，长期保值增值能力更强。当前市场回暖节奏理性平稳，置业优先选择成熟板块与核心区位，谨慎选择远郊无配套项目。

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